继2009年我们东莞荣获“全国文明城市”称号以来，2011年又经受复评的检验，蝉联“全国文明城市”荣誉。再度彰显了我市物质文明、政治文明、精神文明、生态文明协调发展的成就，市委、市政府领导全市人民落实科学发展观、打造珠三角绿道网、建设宜居城乡惠及广大百姓的标志性辉煌业绩已经载入史册。

　　但应清醒地认识到：我们还有一些不足和改进之处，以期巩固成绩、继续发展。我认为全市居民小区的发展建设虽然日新月异，但物业管理显得滞后、是亟待解决的问题之一，与文明城市建设显得不够协调。主要问题有：

　　一、物业管理法制不健全，相关主体间的法律责任不清。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主委员会、公安部门、公用事业单位、居委会等多个主体，要处理好其之间的权利义务关系，必须用法律、法规来规范。但我市没有建立起系统的物业法律体系，即使现有的《广东省物业管理条例》宣传落实不到位、流于形式。责、权、利难以界定，导致产生物业管理收费纠纷、业主满意度低；

　　二、居民住宅建设与管理职责不明，缺乏有效衔接。物业管理企业基本是从房地产开发企业派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有得到根本解决。水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确。公安部门、居委会、物业管理企业、业主大会在社区建设中的关系没有理顺，物业管理和社区建设相关主体的职责不清、关系没有理顺。尤其是社区居委会、物业管理企业、业主委员会三者之间的关系，业主委员会隶属管理部门不清等；

　　三、我市主要是开发企业自建自管，物业管理市场机制尚未完全建立，企业经营不规范。业主与物业管理企业双向选择机制尚未建立，市场竞争环境没有形成，物业管理整体水平较低。一些物业管理企业忽视业主权益，日常工作不能按合同、制度办事，缺乏处理问题和矛盾的有效手段，服务质量和服务态度不能使业主满意。在小区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费、少服务，质价不符，以不正当手段对业主进行强制管理，导致矛盾激化，严重损害了物业管理行业的社会形象；

　　四、行业队伍素质偏低，人才短缺。我市物业管理起步晚，物业管理还在探索阶段，专业人才匮乏，从业人员整体素质较低。专业人员普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践，有相当一部分没有经过物业管理培训，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应物业管理专业岗位的要求；

　　鉴于上述原因，有的知名小区虽然规划设计很好，但从不召开业主大会、没有业主管委会，业主不能参与管理。每年收取数百万元管理费，每月仅拿出很少一部分转包其他公司用于卫生保洁等。导致垃圾箱及其周围臭气熏天、蚊蝇乱飞。保洁人员主要时间和精力用于捡垃圾、翻垃圾桶，环境卫生脏乱差。大老鼠白天乱窜，形成老鼠不怕人、人怕老鼠的咄咄怪事，晚上老鼠上楼觅食、咬噬业主物品。维修人员闲散，为业主安个水龙头、维修业主照明灯也要收取费用，与到小区外找人没有什么区别。设备老化，长期不予维修，还增加物业管理费等等。因从不公开管理费的收支情况，业主普遍认为物业管理费多数装入老板腰包，反映强烈，但迟迟得不到解决。此外，上述小区有业主4000户，业主中的燃气专家说：天然气主干道阀门接口就在路旁，开发商坚持不用。使用天然气，安全、火力好、价格低，而最近燃油气价格仍为每立方19元。我市天然气供应气源比较充足，市区和郊区各镇都多年前就使用了天然气。而这里是市中心，仍然使用着燃油气，更换天然气并不复杂，管理处肯定存在不可告人的目的。此外，园林绿化也外包其他公司，管理越来越差。

　　办    法：

　　一，加快立法进程，推进依法治业。国务院2007年颁布《物业管理条例》之后，我省2008年颁发了《广东省物业管理条例》。全国许多城市制定了《物业管理实施办法》，我市亦需依据上述法规、结合实际制定相应规章，建立健全符合我市实际的物业管理法律法规体系；

　　二，明确建设与管理的权利，逐步推进分业经营。目前我市很多居民小区不召开业主大会，没有成立业主委员会。很多业主不知自己和物业管理处是什么关系，不知如何维护合法权益。物业管理处收缴的管理费暗箱操作，从不公开收入支出账目，甚至擅自增加管理费、层层转包、只图盈利等等，这种状况亟待改变；

　　三，推进招投标制度，发挥市场机制的作用。制定与住房制度改革相衔接的物业管理政策。 理顺相互关系，建立社区建设的经费保障机制，使物业管理与社区建设的协调发展。；

　　四逐步推进物业管理人员职业资格认证、持证上岗制度，促进物业管理专业人员素质的全面提高，；

　　五，整顿和规范市场秩序，完善“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准，加强对物业管理服务质量和收费的监督和管理。建立健全物业管理企业信用档案系统建设，清理整顿管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业；

　　物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物,因为出现的时间短、全国各地也都存在很多问题。作为全国文明城市，我们首先要创建一种健康、和谐向上的人文环境。为此，应首先组织有关部门从文化、精神、环境、社区进步和整个社会发展的深层次上去理解物业管理的内涵，探索出具有符合东莞实际又有示范作用的住宅小区物业管理发展模式。

　　总之，建议市委、市政府将居民住宅小区物业管理纳入议事日程。制定相应法规并组织实施、落到实处，使全市人民安居乐业，保持安定团结局面，巩固“全国文明城市”光荣称号。  

　　对《关于巩固全国文明城市成果、改善居民住宅小区物业管理的建议》的答复

　　九三学社市委会：

　　您们提出的《关于巩固全国文明城市成果、改善居民住宅小区物业管理的建议》收悉。现答复如下：

　　一、关于加快立法进程，推进依法治业问题

　　在物业管理方面，目前有国家的《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》，但两部法律法规都比较原则，还没有实施细则。因此，为了更好做好我市物业管理工作，我局相继出台了一些规定：如为协助小区业主成立业主大会、选举业主委员会，2009年出台并实施了《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》，该文件的实施规范了我市业主委员、业主大会成立程序，对化解物业管理小区矛盾也有积极作用；2011年又制定了《市房产管理局行政处罚自由裁量标准》、《东莞市房产市场行政处罚工作程序》、《东莞市房产管理局物业服务行业信用档案管理实施细则》等规范性文件，进一步完善了我市的物业管理法律法规体系，为推进我市房产市场的法治化、正规化管理提供了依据。

　　二、关于明确建设与管理权利、逐步推进分业经营问题

　　在当前的物业管理市场上，由开发商自建自管的物业占的比例比较大，物业建管不分的问题比较突出，并引发一系列矛盾纠纷。为了实现真正的建管分离，我市努力推进物业服务招投标工作。为健全物业服务招标代理市场机制，建立全市统一、竞争有序的物业服务市场秩序，2010年我局组织人员参观考察了我国物业招投标工作做得比较出色的成都市，学习先进市的经验，结合我市实际情况，于2011年起草了《东莞市物业招投标实施细则》、《东莞市物业招投标评标细则》、《关于业主、业主大会实施物业服务招投标有关问题的通知》等文件。2012年开始征求市发改局、财政局、住建局、物价局等单位，以及各镇街人民政府（街道办事处）、业主委员会、开发建设单位、物业服务企业的意见，目前处于整理收集意见阶段，待依据反馈意见修改后上报市法制局审核，预计年底可以开始出台实施。物业服务招投标制度将对推动物业管理建管分离起到很大的促进作用。

　　三、关于整顿和规范市场秩序问题

　　为切实加强房产市场管理，查处企业违法违规行为，维护市场秩序，保障广大群众的合法权益，我局制定了《物业服务、房地产评估、房地产经纪行业信用档案管理实施细则》，建立了我市物业服务、房地产评估、房地产经纪行业的诚信档案制度，规范企业及从业人员的经营行为，构建了诚实守信的市场环境；下发了《关于全面实施信用档案制度和行政执法工作的通知》，要求全市各镇（街）及行业协会从2012年4月1日起，加强对物业服务市场的巡查，建立常态巡查和重点巡查相结合的机制，具体针对物业公司资质是否有效，从业人员是否持证上岗，服务合同是否办理备案，是否按合同约定提供服务，业主投诉和纠纷有无及时妥善处理，维修资金有无按规定使用，行业规范有无落实等，加大执法力度。

　　为加强物业服务企业资质管理，根据《物业服务企业资质管理办法》，于2010年11月起，规定企业办理企业资质手续时专业人员必须携本人身份证等资料统一到我局办事窗口核对、签字，保证物业管理人员持证上岗。同时，我们还建立了物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务。

　　为加强对物业管理服务质量、收费的监督和管理，2010年与市物价局联合出台《物业服务收费管理实施细则》，该《细则》明确了我市物业服务收费的标准，对减少物业服务收费方面的纠纷起到积极作用。