近年以来，我市的保障房体系建设工作取得了较大的成就，截至2010年底，我市共实施了城乡廉租住房保障5,636户，实施经济适用住房保障249户。在2011年召开的全市住房保障工作会议上，市政府还进一步提出我市在2011年需新建17,455套公租房的目标。然而，随着经济发展和创建文明、和谐城市的需要，保障房体系建设工作还面临诸多新的挑战：

　　1、外来人口数量众多，改善居住条件的要求急迫，但受户籍条件限制，大量非户籍人口仍未纳入我市住房保障体系。东莞是个外来人口基数很大的城市，根据2010年东莞人口普查数据，在我市822万常住人口中，有至少630万以上的人口为非莞籍人口，大量外来务工人员居住在集体宿舍和周边农民房里面，他们的居住条件普遍较差，但自身又缺乏改善住房的能力，居住矛盾突出，但受户籍政策限制，我市保障房范围未覆盖该部分人群。

　　2、东莞总体经济较为发达，但镇街间差异较大，各类人群对保障房的需求不一。2010年东莞GDP总量达4,246亿元，实现地方财政收入785亿元，位居广东省第四，但各镇街间发展差异较大，例如虎门09年的GDP总量就相当于道滘、石排、东坑、企石、谢岗、望牛墩、洪梅等7个镇的总和。与此同时，我市各不同群体之间收入差异也较大，主要统计国有企事业单位职工（一般为户籍人口）收入的在岗职工工资水平指标显示，2009年，我市城镇在岗职工月工资水平约为3,548元，而代表外来务工人员收入水平的城市最低月工资水平仅为1,100元。由于各镇街经济发展水平差异较大，不同群体之间收入差异很大，政府难以按照统一标准实施住房保障工作，各群体对我市保障房的预期也各不相同，众口难调。

　　3、政府投入成本高，财政压力大，民间资本却对参与保障房建设的积极性不高。表面上看市和镇街政府对保障房建设只需提供划拨土地和投入建安资金，政府投入的成本并不高，但实质上政府划拨土地会导致出让金收入减少，而保障房小区建成后还需后续大量的基础设施和配套投入，导致政府实际的隐性成本很高，财政压力大。而开发建设保障性住房存在报酬率较低，盈利模式不明确、银行贷款困难等问题，导致房地产开发企业参与保障房建设的积极性不高，民间资本普遍对参与保障房建设持消极态度。

　　4、保障房长效规划和管理机制缺位，日常经营管理有待完善。在各地实施住房保障建设过程中，需要涉及大量的投融资、协议签订、纠纷处理等事项。同时，在保障性住房分配和使用过程中，还需要对广大市民进行收入调查、登记、轮候、分配和日常管理等众多繁杂工作。但由于没有建立完善的管理机制和配套出台相关的实施细则，在保障房建设和实施过程中，群众反映的问题较多。

　　办    法：

　　就现阶段我市保障房建设的现状，本人认为需要采取下列几项措施，以稳步推进我市住房保障体系建设，具体建议如下：

　　一、突破户籍限制，逐步将非莞籍外来人口纳入我市住房保障范围。东莞作为外向型经济为主的城市，广大新莞人对我市经济增长、产业转型升级有重要贡献，而该群体居住困难最为突出，不宜简单以户籍将其排除在外。但另一方面，也应考虑到我市公共财政的承受能力，因此需要针对这部分人群设计可持续的保障机制。为此，建议明确将非莞籍人口纳入我市住房保障范围，但其登记、轮候、分配与管理与户籍人口分开进行。准入资格不必过于强调居住年限，可用劳动合同、个体工商户证照等作为实际常住的依据，其保障面积可以适用较低的标准。同时建议市政府制定财政预算，允许镇街从上缴财政收入中提取一定额度，专项用于非户籍人口住房保障工作。

　　二、各镇街实行差异化的保障房实施方案，灵活多样开展保障房建设和实施工作。基于各镇街目前的发展水平差异，建议各镇街在制订本区域的保障房实施计划和建设方案时，充分考虑区域内各类不同人群的差异性，灵活制订和实施保障方案。例如，针对新毕业大学生目前收入还不高的情况，可对其推出租赁型保障房，建设大学生公寓，但公寓的品质定位可适当提高，租金也可适用略高的标准。又如，针对松山湖园区内高新企业较多，员工素质高的情况，可向企业中高级管理人员提供出售型保障房，如限价房等，以吸引更多高层次人才来莞就业，但须配套出台实施细则并限制出售性保障房进入流通领域，以免引发社会争议。

　　三、积极引导社会资金参与保障房建设，并提高投资回报，降低投资风险。积极引导社会资金参与保障房建设可以化解地方财政压力，同时也可以使部分民间闲置资本得到稳定的投资回报，可谓一举两得。可考虑的主要措施包括：（1）鼓励资金实力大、责任心强的大型房地产企业在保本的前提下，更多地采用代建模式为公共租赁住房项目贡献专业知识和项目管理能力；对不是由投资方经营管理问题导致的亏损，由财政全额弥补，或由政府按约定价格回购；（2）对承建公共租赁住房的企业予以税收优惠或金融扶持；（3）实行商品住房和公共租赁住房用地捆绑出让（配建），并在土地定价和规划条件等方面给予适当优惠。

　　四、建立保障房长效规划和完善管理机制。建立长效规划和完善管理机制是确保我市保障房建设和分配管理工作顺利实施的重要保证，为此，建议（1）成立全市统一的保障房专业化管理机构。从更好地推进我市保障房建设的角度出发，建议我市成立半官方性质的保障房专业化管理机构，该机构可作为保障性住房的开发单位及长期持有者，市政府可以通过现金拨款、土地划拨、提供担保等方式向其注入资源。该机构拥有独立的法人财产，按市场化原则整合社会资源，接受第三方独立审计并向社会披露定期报告，以建立公信力。（2）为杜绝保障房建设和分配过程中出现的保障房资格造假、骗购骗租等现象，我市保障房应严格坚持以租为主，并杜绝保障性住房进入流通领域。受各种条件制约，目前对于我国居民个人财产及收入情况核实普遍较为困难，产权性的保障房在分配过程中容易出现申请者财产收入弄虚作假、分配不公、转手和转租牟利等情况，引发民众不满。从避免争议、赢得公众认可的需要出发，建议严格坚持以租为主，减少经济适用房等出售型保障房的开发，并且严格控制单位集资建房“搭便车”的现象，防范福利分房的死灰复燃，另外还要严格控制保障性住房的面积、配套标准，杜绝超标行为。