一、现状。在《虎门镇“三旧”改造专项规划》中显示，全镇符合成片改造准入条件的地块共152个，总面积为45771.8亩（经国土部门的核查，纳入图标建库的“三旧”用地面积为37610.96亩）。这些地块涉及29个社区。到目前为至，已有40家企业（其中市内企业35家，市外企业5家）与我镇签订了改造合作意向书，总面积为24922亩，涉及93个地块，26个社区。

　　经统计，我镇已有43个改造方案（改造用地规模为4324.7亩）和12个单元规划（改造地块规模为4535.4亩）以及1个单宗改造上报市“三旧”办。迄今为止，累计已有1个单宗改造，15个改造方案（改造用地规模为971亩）获得审批，以及7个单元规划通过市规划局技术审查。

　　在去年“三旧”改造取得一定成效的基础上，我镇今年“三旧”改造向旧城镇和重点区域推进。目前这些项目各项工作已全面启动：大人山和驻虎门口岸单位整合搬迁等地块权属调查全面展开并已基本完成大部分外业调查；大人山和新湾地块的安置用地已落实，取得了新增用地指标，安置用地的征用手续正在办理中。

　　二、存在主要问题。“三旧”改造工作是为了适应社会的发展而提出的一项新的政策措施。虽然就这项工作市已出台了大量的政策措施和指引，但在推动此项工作时，由于地域的经济差异和城市定位不同，加上现实情况的千差万别，利益关系的错综复杂，在落实到某一个具体项目时，政策措施还是略显得不足，在实际操作中还是遇到了一些难题，具体如下：

　　1、“三旧”改造拆迁的处理办法不够完善。在“三旧”改造中，拆迁补偿是“三旧”改造是否成功的关键，更是一个难点。房屋被征收人渴望得到最大利益和补偿，因此，在利益关系上，房屋被征收人、政府和改造企业三方对于补偿标准达成共识将会成为共同努力的目标，随着“三旧”改造工作的开展，出现少数业主存在思想偏差，从而绑架大多数人意愿的情况在所难免，如何在充分合理地保障原业主利益的前提下，正确引导业主履行集体经济组织大部分代表决定通过的拆迁补偿方案，需要政策的指导。

　　2、社会资金参与“三旧”改造的成本较高。根据现行的政策，社会资金参与“三旧”改造，只能通过与社区集体合作的形式获得改造权,按规定社会资金既要承担房屋征收和补偿等拆迁成本，又要按改造地块的基准地价支付土地出让金，两者合计起来，令社会资金参与“三旧”改造的成本比较高，一些项目不能高于净地出让楼面地价，这在一定程度上制约了社会资金参与“三旧”改造的积极性。

　　3、旧城镇和旧村庄改造社会资金参与改造成本比较高。根据现有政策，旧城镇、旧村庄改造项目的土地及房屋征收需由政府主导，完成拆迁工作后再将土地实施招、拍、挂出让，但镇街财政难以短期内承担土地和房屋征收、安置房建设等巨额费用支出。目前，虎门镇社会资金积极参与“三旧”改造的动力强劲，且相当部分项目已签订合作改造意向书。如果可以在“旧城镇和旧村庄”改造中，安置用房建设和拆迁费用引入社会资金参与并将其开支纳入改造成本，有利于落实资金，加快安置房的建设步伐，将大大疏解房屋征收遇到的矛盾。希望市政府研究制定具体办法，进一步规范和引导这方面的工作。

　　办    法：

　　三、建议。

　　1、建议进一步解放思想。“三旧”改造本身是一项创新的政策，在实际工作过程中一定会遇到与现行政策、现行做法所不同的情况，如想利用好该项政策，为城市转型升级及高水平崛起服务，需要市有关部门思想一致，进一步解放思想，创新做法，尤其是充分吸取周边城市在“三旧”改造方面的经验和教训，只有充分让社会资金参与进来，才能取得共赢，才能进一步推进具体项目落到实处。

　　2、建议出台一些有关拆迁的具体实施细则，进一步推动“三旧”改造工作的开展。一个“三旧”改造项目能否成功，很大程度在于拆迁能否顺利。土地与房屋征收和谐展开，改造才能顺利，才能得民心。应当让拆迁户充分了解拆迁后的规划设计，并可采用项目启动和安置房启动同步建设的双轨制方法，让拆迁户能实实在在感受到安心。土地与房屋征收工作的难点，也是关键点，我们应当制定项目启动的条件机制，如果一个项目有2/3的住户同意，就可以启动项目，对“钉子户”除了沟通协商外，也可以通过司法程序进行解决，社会资金参与“三旧”改造项目，最担心莫过于遇到“钉子户”，这会影响社会资金参与“三旧”改造的积极性。

　　3、出台政策进一步降低社会资金参与“三旧”改造的成本。目前，社会资金是参与“三旧”改造的重要力量，社会资金实施改造时，既要承担房屋征收和补偿等拆迁成本，又要承担改造地块的基准地价，成本较高，希望市出台政策对相关费用（市属部分）返还给镇街的同时，建议对改造成本较高的旧村庄改造项目，且须按基准地价缴交土地出让金的，土地出让金扣除按规定计提的农业土地开发资金后，建议将市分成部分（即20﹪的土地出让金纯收益）返还给镇街，再由镇街专项用于该项目拆迁安置，以降低拆迁安置的难度；对村集体与人合作改造的项目，建议不按基准地价收取土地出让金，而按基准地价扣减拆迁成本后收取土地出让金。

　　4、市政府能否出台一些原则性政策支持社会资金参与安置房的建设，并对安置项目的用地、立项、报建等环节给予政策支持，使得安置房建设工作更顺更快更符合业主需要，从而促进房屋征收工作更快速有效地开展。

　　5、加强政府直接参与“三旧”改造项目的力度。目前的“三旧”改造项目政府资金直接投入比较少，社会资金参与积极性比较高，对于涉及民生和基础工业公共设施的项目，政府应当加大“三旧”改造的资金投入，因为涉及民生和公共服务的项目是政府的责任，不能单纯依靠企业和社会资金完成，而且有政府的参与，很多拆迁安置户对政府的认同感比企业还是高一些，政府也可利用“三旧”改造政策进一步完善基础、公共设施。