随着经济社会的不断发展以及人口逐步增加，东莞的小区数量也越来越多。据不完全统计，截至到2012年9月，东莞有登记在册的小区1100多个，但只有200个左右的小区成立了业主委员会，占比不足全市小区数量的两成。东莞市已于2009年7月1日公布实施了《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》，这对规范小区主业大会和业主委员会的成立与运作起到了制度保障作用。但在现实中，业主委员会的运作与管理仍然有很多不完善的地方，由于物业服务管理引发的矛盾和冲突仍然不少，主要表现在：

　　第一，全市仅不到两成的小区成立了业委会。我市现已成立业委会的小区有两种：一种是由物业公司或者是开发商牵头组建业委会的小区；一种是业主为了维权，自发组建业委会的小区。其余多数小区的业主仍处于“群主无首”的尴尬境地，在出现诸如业主维权、房屋租售装修、邻里纠纷等问题时，没有能够代表业主的组织进行调停、斡旋，缺乏化解基层矛盾的机制办法，导致冲突不断扩大，破坏了友好团结的邻里气氛，阻碍了和谐基层社区的建设工作。事实上，近年来由于小区内基层矛盾得不到解决而诉诸法院以及出现恶性冲突的案例也屡见不鲜。

　　第二，部分业委会运作机制不健全，功能羸弱，管理现状堪忧。囿于法律法规的限制，部分小区也成立了业主委员会，但是从业主委员会的筹建，到选举，再到运作与日常管理，还有不少亟需完善的地方。比如，有些小区在多数业主毫不知情的情况下组织业委会的筹建与选举工作, 甚至出现很多业主并不知道自己所在小区还有业委会；有些业委会名存实亡，在出现与物业管理公司的纠纷或面临事关小区利益的问题时，不能出面维权或调停；另外在维修基金动用与管理、小区公共收益监管等领域也常常爆发矛盾。

　　第三，现有的对小区业委会的监管趋于被动的、静态的管理，主动介入性管理比较缺乏。《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》、《东莞市住宅小区成立业主大会及组建业主委员会办事程序》已经出台并且实施，但该规定只是要求成立业主大会和业主委员会在相关职能部门进行登记备案，对于业委会的后续运行、规范执业等缺乏必要的监管。现有的小区业委会运作状况怎样？管理效率如何？职能部门应该能够充分掌握这些方面的信息，这样才能做到管理有据，提高管理服务水平。

　　办    法：

　　一、督促小区按照相关法律法规力争在5年左右的时间内成立业主委员会，让广大业主能够及时找到自己的利益代言人，打通基层舆情通道，化解基层矛盾，为和谐社区的建设奠定基础。

　　二、完善相关法律法规，明确业主委员会的法律地位和性质。1.确定业主委员会的诉讼主体资格。2.确立业主委员会的民事主体资格。只有赋予业主委员会法人资格，才能有利于纠纷机制的合理解决，使业主委员会所代表的权利得到切实有效的维护。

　　三、完善业主委员会选聘人员的积极条件和消极条件的制度设计。1.规定选聘人员的积极条件:如应当有完全行为能力，身体健康，有一定组织和协调能力等。2.规定相应的消极要件:如有犯罪行为被判处刑罚的;拒不履行业主义务的;无故连续缺席业主委员会会议一定次数以上的;物业转让、灭失等原因不再是业主的;在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的等。3、规定业主委员会委员解聘、罢免或辞职制度等。

　　四、完善业主委员会的监督机制。业主委员会登记备案成功后，相关职能部门要对小区业委会的后续运行、规范执业采取主动介入性的监管。要督促小区设立业主监督委员会，业主监督委员会由业主大会选举产生，有权列席业主委员会会议，履行业主大会对业主委员会的监督职能。

　　5、组织对各小区业主委员会的评级，实现对全市小区业委会的分类管理。通过类似的评级和分类管理，来督促业委会的规范运行与执业，同时为不同小区的业委会进行沟通与相互协作提供一定的平台，促进基层和谐小区的建设。只有小区和社区实行了稳定和谐，东莞建立和谐幸福社会的目标就能早日实现。  

　　对《关于健全小区业主委员会运作机制促进和谐社区建设的建议》的回复

　　民建市委会：

　　您们提出的《关于健全小区业主委员会运作机制、促进和谐社区建设的建议》收悉，感谢你们对我市物业小区管理建设的关心。针对提案，现回复如下：

　　一、业主委员会换届问题

　　我市1100多个物业小区中，约有270个业主委员会进行过备案，所占比例约为25%，在广东省地级市中排名靠前。

　　在业主委员会任期届满后，多数不能正常换届，根源于多数业主委员会在履职过程中为了私利而过度侵占业主的共同利益，主要表现如下：

　　1.恶意侵占业主共同利益，将公共部位收益据为己有，违背法规对委员的公益性规定，擅自给委员发放工资、补贴等谋取个人利益；

　　2.只履行法规赋予的权力，不承担法规要求的义务，以业主委员会代替业主大会擅自决定小区共同管理事务；

　　3.部分业主委员会成立的目的就是为了更换物业服务企业，一旦违规更换成功后，就将该小区的房屋出售；

　　4.作为物业服务企业的代言人，伙同物业服务企业侵占业主共同利益。因为以上因素，导致不少业主对业主委员会丧失信心，不支持选举（换届）业主委员会。

　　二、关于完善相关法律法规问题

　　根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房〔2009〕274号）等法规政策，我市印发了《关于印发〈东莞市成立业主大会和业主委员会若干规定〉的通知》（东府办〔2011〕160号）来规范我市业主委员会的成立和运作，并且明确了对业主大会和业主委员会的具体指导、协作和监督的主体是镇人民政府（街道办事处）。法律法规并未授权政府职能部门强制设立或终止业主委员会，只有按照法定程序，且经过占全体业主的半数以上且占物业总建筑面积半数以上的业主同意方可设立业主委员会或终止业主委员会委员资格。

　　已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的或者20%以上业主联名的，均可由业主按照文件规定向属地镇人民政府（街道办事处）提出申请，在属地镇人民政府（街道办事处）的指导、协助和监督之下，按照程序召开业主大会会议选举业主委员会委员。因此，能否利用5年左右的时间在各小区成立业主委员会，关键还是在于业主的积极性与参与度，政府相关部门只能加大宣传力度和积极协助。

　　三、关于业主委员会法律地位及业主权益问题

　　业主委员会既不具备独立法人资格，也不属于社会组织或者其他组织，其法律地位尚需立法机构修改法律法规进行明确。但在司法实践中，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2011) 49号）对业主委员会就物业服务有关事项或共同管理事务代表全体业主进行诉讼进行了明晰。同时，还规定了对于未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼；对于仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。

　　四、关于业主委员会的监督机制问题

　　对业主委员会的管理问题是一个社会管理问题，需要政府各部门在各自职能范围内依法行使行政管理职能。部分业主委员会成员挟所谓“业主意思”通过非法上访或者堵路等手段以达到私己目的的行为屡见不鲜，业主委员会违法行为不断增加。根据《广东省物业管理条例》第六十五条和第六十六条对于业主委员会侵害业主共同利益的法律责任作出了明确规定，但依法追究业主委员会委员责任的主体缺位。该两条规定中所说的“业主委员会违反法律法规规定，由政府有关部门依法追究责任”，但“政府有关部门”被误认为房管局一个部门，而法律法规并未将追究业委会违法行为的责任主体全部赋予给我局。

　　根据《广东省物业管理条例》第四条“各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作”的规定，需政府各行政管理部门共同加强对业主委员会的监督和管理。根据东莞市的实际情况，我局认为由各镇人民政府（街道办事处）依法追究违法运作的业主委员会及其成员的法律责任，能有效加强业主委员会的监督和管理

　　五、关于业主委员会指导、监督和管理问题

　　由于我市没有立法权，只能在国家和省的现行法规框架内对业主委员会进行指导、监督和管理。目前，物业管理相关法规对物业小区只赋予了业主大会这一个业主自治组织，业主委员会作为其执行机构。对于代表所提出的设立“业主委员会监督委员会”尚无物业管理法律依据，若属于民间社会团体，可向社会组织管理局了解。