十八大报告中提出，“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。这是征地制度改革内容首次写进中共党代会报告。东莞市根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及国家、省有关规定，结合东莞市实际，制定了《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》，以进一步加强和规范集体建设用地使用权流转管理，避免集体土地资产和国家税费的流失，同时也有利于我市进一步激活集体土地资产，促进农村经济发展和城乡一体化建设。

　　集体建设用地使用权流转是我省土地使用制度的改革和创新，是市场经济条件下的必然产物，是发展社会主义市场经济的客观要求。当前，实行集体建设用地使用权流转，主要有以下五方面的好处：

　　（一）不改变集体土地所有权，保障了集体合法权益。流转集体建设用地使用权的土地所有者仍为集体，集体对土地具有永久所有权。　

　　（二）用地税费减轻，用地保障增强。与国有土地相比，集体土地流转需要缴纳的税费负担相对较轻。已办理农地转用手续或已批集体建设用地发生流转的，无需缴纳新增建设用地有偿使用费、征地管理费，减少了用地税费负担。

　　（三）流转环节不设行政许可，简化用地手续。符合流转条件的农村集体建设用地，在省授权范围内市可审核集体建设用地使用权流转，只需办理核准、备案和登记手续，有利于提高办事效率。

　　（四）突破了用途限制，拓宽了土地使用范围。除不允许开发商品住宅外，集体土地可通过土地市场公开交易，用于商业、旅游、娱乐等经营性项目建设；经依法取得的集体建设用地可设定抵押权；因转让、出租、抵押地上建筑物导致村民住宅用地使用权转移的，村民住宅用地随之流转。　

　　十八大报告中指出，坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。

　　办    法：

　　一、建立完善规划导向机制

　　1.制订农业产业发展规划。合考虑东莞各区位优势、生产条件等因素，修订农业产业化发展规划。对不同产业制定针对性、操作性强的优惠政策，强化信息、科技服务，激活农村土地资本。

　　2.制订农村土地流转规划。根据土地性质、农业人口数量、市场条件等，特别是产业规划，制定土地流转规划，有序推进农地流转。严禁城市规划控制区内的农地流转。

　　3.制订基础设施建设规划。制订农业产业化经营的基础设施建设规划，在加大政府投入的同时，出台优惠政策，引导土地流转的受让方完善产业发展区域内的道路、水利、电力等基础设施。

　　二、创新土地流转模式

　　1.开展土地“整村流转”试点。政府前期补助，反租农民土地，通过招标方式引进大型产业项目，聘请专业机构对流转村进行重新规划，合理布局农民居住点和公共设施。

　　2.积极探索承包权流转市场竞价机制。通过入股或者反租，实现土地向集体经济组织规模集中，借鉴国有土地的做法，通过中介组织采用招标、拍卖、挂牌的方式，择优选择流转的受让方，确保土地效益最大化。放开集体建设用地的流转入市。农村集体建设用地入市交易之后，通过土地交易市场的招拍挂流程，可最大限度地提高土地的卖地收入。

　　三、建立完善审核监管机制

　　建立事前业主投入评估机制，加大对业主资本实力、商业诚信、投入强度等监督。建立事中效益风险评估监督机制，对产业项目发展，流转当事人履约情况等进行动态监管。强化事后监督，对流转土地后不按期履约以及二年内没有启动项目，造成土地撂荒以及非法使用的，实行强制收回。

　　四、建立完善社会保障机制

　　1.加强农村社会保障。依据东莞的实际情况，制定一个适合东莞的征地补偿标准，并设置最低保护标准，对被征地集体和农民都进行保障。探索设立土地流转风险基金。

　　2.提高公共财政保障水平，明确受让主体和集体经济组织的保障义务，合理分配筹资比例，加快推进农村养老保险试点，增强对失地农民的社会保障。

　　3.对增值收益进行分成。让被征地集体和农民享受到土地溢价的增值收益，争取上级国土部门的指导，把这样一个土地增值收益分成的做法上升成一个制度，一个可以稳定农村集体资产管理的制度，让更多被征地农民都可以享受到土地增值收益的分成。

　　4.落实土地流转奖励政策。对流转合同期5年以上、规模经营面积50亩以上且符合其他奖励条件的耕地流转双方，根据流转合同期限和规模经营面积给予奖励。

　　对东莞来说，土地流转更大的利益在于推动东莞集体经济的转型。东莞说到底是租赁经济，是物业经济。现在如果土地可以流转了，农民就可以把原来用作出租的农地作为一种投入，通过土地参股的形式与民企或者外企成为一个利益共同体，既体现了股权，也使治理结构更清晰。从这个意义上说，东莞应该抓住十八大土地改革的契机，大胆开展一些试验，并且以此为契机，转向一些有增值空间的商贸服务业，甚至是一些实体经济，这也符合了东莞产业转型升级的需要。