随着城市化的快速推进，社区治理在城市治理中扮演着越来越重要的角色。特别是住宅小区作为城市社区的基本单位，其治理水平直接影响到城市治理体系和居民的生活质量。经调研，发现小区治理主要存在以下问题:
  一、业主委员会成立困难，难以发挥作用。东莞市业委会成立率仅为 18%，与广州（35%）、深圳（40%）相比差距明显。受政府层面缺少支持、成立程序专业复杂、业主沟通投票渠道有限、缺少合适人选、部分物业企业插手干扰等因素影响，业委会成立困难重重。由于业委会的缺失，物业公司与业主之间权责边界不清，导致服务投诉多发、矛盾冲突难化解的治理难题。
  二、物业管理漏洞盲区突出，矛盾纠纷频发。物业监管工作主要由住建部门或房管部门兼顾负责，基层监管力量严重不足，执行力也较为薄弱，配套细则不够完善。部分物业企业收费与服务不匹配，各项收支及公共收益分配不够公开透明，侵害业主合法权益，而基层缺乏专门针对物业管理的矛盾纠纷处理机制，大量物业纠纷甚至冲突时有发生。
  三、居民委员会鲜少介入小区治理，管理责任缺失。居委会介入小区管理具有法律政策依据和人员机制等现实条件，但当前部分社区对数量庞大的小区居民管理意愿不强、服务积极性不高。在业主自治过程中，业主各自分化、忽略管理秩序、业委会决策违法违规、物业矛盾长期存在等问题，不仅影响小区管理，也会影响整个社区的平安建设，加强居委会介入小区管理很有必要性。

  四、小区矛盾纠纷层出不穷，亟待协调化解。小区纠纷呈现多元化、复杂化、尖锐化趋势，但矛盾协调化解往往涉及不同的职能部门，物业公司、业委会及其他社会组织难以终端解决纠纷，小区自我解决纠纷的能力较弱，需求助于政府职能部门。继沙田镇“幸福港湾”多元解纷中心设立后，部分镇街也设立小区治理综合性平台打造一站式解纷服务，但仍有待进一步推进。

    建议1、提升业委会自治能力
    补充说明：一是理清各共同体权责边界。明确业主（业委会）主体自治，清晰物业企业服务边界，住建部门负责监管物业管理活动，居委会协助配合，物业管理行业协会提供行业规范和技术指导。  二是健全成立业委会的支持体系。住建部门梳理成立业委会的资料模板，强化对业委会成立的组织、协调与指导工作；镇街社区加大宣传引导力度，鼓励正派有责任感的业主积极参与业委会工作；引导物业管理行业协会、社区法律顾问参与支持业委会的成立和管理。  三是完善业委会的运行管理。强化业委会成员的日常监管，有效发挥对物业公司的监管作用；推动建设电子投票制度，提升业主大会议事效率；购买专业化社工服务，指导业委会成立自治，打造社区治理样板；鼓励业主在自愿、公益的原则下，将共有的收益结余适量补贴志愿者、服务组织、业委会成员。
    建议2、完善规范物业管理机制
    补充说明：一是健全物业管理机制与细则。依托住建部门，各镇街、各社区成立专门的物业管理办公室，理顺物业管理中的部门分工与工作流程；接入物业企业服务数据打造“智慧物业监管平台”，实现对物业管理的动态检测与风险预警；进一步完善《东莞市物业管理条例》，将物业监管，尤其是城中村、老旧小区纳入管理机制。  二是创新竞争机制与服务模式。规范物业企业招投标流程，建立科学的物业企业信用评价体系，实现建设与管理分离；开发“东莞物业通”小程序，集成物业信息推送、缴费、报修、投诉、投票等功能；加强激励引导，将服务质量、投诉率等关键指标与招投标资格、政府补贴挂钩。
    建议3、推动居委会介入小区管理
    补充说明：一是制定规则明细。明确业主自治仅是小区内的管理自治权，不得违背社区治理制度及规则；强化居委会依法依规介入小区的管理权限，充分利用既有的公共事务管理、基层调解、人员和团队配备等条件，对小区进行规范管理。  二是开展第三方监督。对已成立业委会的小区，居委会可全面监督业委会、物业公司之间的问题矛盾，及时纠正违规违法行为；对未成立业委会的小区，居委会可作为第三方监督协调业主、物业公司、开发商之间的问题矛盾。  三是做好协调引导工作。整合既有管理团队中的治理力量，采取成熟经验做法，对业委会成立、小区管理规则、业主规章、矛盾协调等方面予以第三方直接指导；充分利用社区组织功能，引导小区业主参加社区活动，融入当地社区居民。
    建议4、加强解纷服务体系建设
    补充说明：一是建设小区治理中心。联合司法、住建、城管等部门，在镇街党委领导下设立小区治理中心，建设电子服务平台，实行一站式受理、全链条解决；扩大纠纷治理范围，囊括物业纠纷、邻里纠纷、侵权纠纷、房屋买卖纠纷等。  二是加强法律指导作用。打造“法官+政府职能部门工作人员+调解员+联络员”机制，用好各类调解力量，加强示范性裁判宣传，发挥司法建议作用；加强线上线下普法，强化对常见国家法规、《东莞市物业管理条例》、典型案例的宣传。  三是促进纠纷源头治理。加强社区调解组织队伍建设，做好纠纷台账管理；加强小区协商议事制度，组织居委会、业委会、物业公司等参与共治；推动物业管理行业协会做好物管企业信用档案管理，开展行业调解。  四是总结推广小区综合治理经验，打造东莞枫桥经验品牌。

提案者： 吴国鹏,宁海滨,凌志稳,熊华

  市住房和城乡建设局：
  吴国鹏等委员提出的《关于推进小区多元共治，构建和谐社区环境的建议》（第20250299号）提案已收悉。经研究，我局提出会办意见如下：
  近年来，全市司法行政系统立足职能定位，坚持和发展新时代“枫桥经验”，全面统筹全市调解资源，积极探索创新，着力构建莞邑大调解工作格局，努力将社会各类矛盾纠纷化解在萌芽、解决在前端，助推东莞以高水平社会稳定保障高质量发展。
  在调解组织建设方面，着力将调解力量延伸到最基层，已形成了以镇（街道）人民调解委员会为主导、村（社区）人民调解委员会为基础，行业性专业性人民调解委员会为触角，7x24小时驻公安派出所调解工作室为延伸，纵向到底、横向到边的多层次、宽领域人民调解组织网络体系。针对住宅小区矛盾纠纷多发频发问题，我局联合市中级人民法院等部门积极推动成立住宅小区调解组织，发动小区居民和其他基层社会力量参与小区治理和矛盾化解，如万江司法分局推动“天邑湾”小区人民调解委员会，着力物业纠纷基层前端化解。
  在调解员解纷能力提升方面，着力加强调解员队伍能力建设，联合市调解协会分别开展针对基层调解骨干、个人调解工作室负责人、商协会调解骨干等的市级业务示范性培训，指导司法分局开展区域内调解员和法律明白人业务培训，实现全市调解员培训全覆盖。
  下来，我局将强化对住宅小区调解组织的业务指导，充分发挥调解组织“第一道防线”作用，助力住宅小区和谐安宁。
   
   

2025年6月12日

       去年4月，东莞市委办公室印发《关于做好2024年市委重点工作的通知》，将“推广住宅小区诉源治理工作经验”作为2024年市委重点工作项目之一。8月，东莞市中级人民法院牵头，与东莞市公安局、市司法局、市住房城乡建设局、市人力资源与社会保障局、市城市管理综合执法局联合发布《东莞市住宅小区治理工作方案》，推广住宅小区治理工作经验，推进小区多元共治。关于对吴国鹏、宁海滨、凌志稳、熊华委员提出的《关于推进小区多元共治，构建和谐社区环境的建议》的会办意见
  市住建局：
  吴国鹏、宁海滨、凌志稳、熊华委员提出的《关于推进小区多元共治，构建和谐社区环境的建议》已收悉，我院作为会办单位，经相关部门研究，现将涉及法院工作的意见答复如下：
  一、住宅小区多元共治的发展情况
  去年4月，东莞市委办公室印发《关于做好2024年市委重点工作的通知》，将“推广住宅小区诉源治理工作经验”作为2024年市委重点工作项目之一。8月，东莞市中级人民法院牵头，与东莞市公安局、市司法局、市住房城乡建设局、市人力资源与社会保障局、市城市管理综合执法局联合发布《东莞市住宅小区治理工作方案》，推广住宅小区治理工作经验，推进小区多元共治。
  （一）建立住宅小区诉调对接机制。由东莞市中级法院、市司法局、市公安局、市住房城乡建设局、市人力资源社会保障局、市城市管理综合执法局，各园区、镇（街道）共建住宅小区诉调对接机制，建立联络人制度。去年先后在茶山镇、沙田镇、横沥镇召开住宅小区诉调对接协调会议，各单位派员参加，共同推进住宅小区风险隐患排除和矛盾纠纷化解。12月，市政协调研组一行到寮步镇星城国际花园小区阳光雨党群服务站，开展幸福小区源头治理工作调研。茶山法庭与公安、住建、综合执法等多个职能部门建立联动机制，协助镇平安办出台了《“友商量”小区治理微阵地暨“无讼小区”创建工作实施方案》，通过联席会议、协同合作，推动辖区小区多元共治。
  （二）推动成立住宅小区人民调解委员会。全市现共成立67个住宅小区人民调解委员会，并积极推动实体化运行。招募小区退休党员、退休教职工、社区党员、物业公司及热心业主等，参与小区纠纷调解，让小区居民充当“调解员”，实现有理大家评，难题大家解。寮步将全镇住宅小区公共管理工作都交由良平社区负责，打造协同共治的楼盘治理新模式，通过楼长“义管家”，成立小区共治委员会，不断提升小区治理能力和服务水平。
  （三）推动建立住宅小区矛盾治理中心。依托基层人民法庭，全市已建立24个“幸福小区”治理中心，实现小区法律咨询、矛盾调解以及诉讼服务、立案等一体化衔接，打造“一站式受理、一揽子调处、全链条服务”。沙田成立全国首个“幸福港湾”住宅小区治理中心，相关经验成效获央视、人民日报报道并在全省交流推广。发挥司法机关、行政部门职能优势，推动与社区法官工作室、镇街人民调解委员会有机结合，派驻法官、人民调解员、律师开展“片区法官接待日”“社区调解日”等，让矛盾在小区内就能有途径解决。东城的睦和调解驿站、松山湖的“枫邻睦”调解驿站、清溪的呦呦鹿鸣言和堂幸福小区等小区治理中心，将矛盾调解、普法宣传、心理咨询及诉讼服务等一体化衔接。
  （四）推动建立多元共治示范小区。以点带面，推动全市建立24个多元共治示范小区。通过小区物业“敲门行动”、小区信箱等方式搜集社情民意，定期组织物业公司、网格员、党员代表、居民代表、村（社区）法律明白人等参与小区议事，以问计于民的方式提出解决建议方案，共同寻求小区治理最佳路径。由物业定期收集居民“点单”需求，根据需求组织开展法律援助、公证、普法讲座、模拟法庭、心理疏导等“点单式”服务。石碣法庭弘扬“六尺巷”精神，妥善化解遗留二十多年的邻里纠纷，被写入全省法院工作报告。去年年底，新华网以一站式化解矛盾纠纷，助力打造幸福小区为题深度报道了该项工作。
  二、下一步工作
  （一）继续推进小区多元共治。加强与其他职能部门沟通合作，整理现有调解资源，深入推进小区风险预防和矛盾纠纷化解工作。扩大小区调解纠纷范围，物业纠纷、邻里纠纷、侵权纠纷、房屋买卖等纠纷都可以在小区调解委员会进行调解。
  （二）加强法律指导，利用社区法官工作室、片区法官接待日等，法官指导小区调解委员会调解案件，利用示范性裁判、典型案例推动类案纠纷解决。利用司法建议、法律风险函等方式，对发现问题向辖区做好建议提醒，促进更高水平小区共治模式。
  （三）加大宣传，建立住宅物业相关类案的典型案例库，以通俗易懂的方式开展案例宣传，做强“止讼”小课堂品牌，宣传“止讼”文化，营造培育和睦邻里的文化氛围。
  以上意见，请你们在正式答复委员时参考。

办理单位： 住建局,市司法局,市委社会工作部,市城市管理和综合执法局,东莞市中级人民法院,市住建局