推进“城中村”改造，优化城市空间格局，提升人居环境品质，是东莞城市品质提升的必由之路和有力抓手，是落实“百千万工程”部署的具体举措，是实现人居环境蝶变的重要途径。2023年以来，我市按照国务院推进“城中村”改造的指导意见，把“城中村”改造作为市的一项重点工作来抓。目前，东城火炼树、莞城博厦、圳头等，洪梅镇河西村等市重点关注的项目进展较快，但区位条件较差的镇街项目推进不够理想，距离上级要求和市民的期待存在差距。主要存在问题是：
  （一）征拆阻力大，工作推进难
  城中村改造各方在认识上还存在差距，突出表现是“上热、中温、下冷”。被征拆方对拆迁补偿预期高，提高了改造门槛。在市场上升阶段，市场主导的改造模式导致征拆成本不断提高。受制于惯性思维，在地产行业下行的态势下，征拆成本并没有明显的下降，工作推进难度大。
  （二）未来预期低，市场动能弱
  当前房地产市场尚未明显筑底回升，开发商参与改造动力显得不足。前几年已启动前期工作的城市更新项目，大部分处于停滞状态；改造单元大多现状容积率高，补偿成本大，市场动力不足，区位相对较差的改造单元，更是难以找到合适的意向开发主体。
  （三）创新思维不够，方案缺乏吸引力
  改造方案大多数还是注重户型、绿化、车位等传统要素，除商铺和幼儿园外，其他配建少有涉足，物业服务单一；回迁补偿方式也相对简单，物业价值更多是由区位决定。业主对配建及服务预期不高。
  建议：

  在新的环境下，旧村改造一方面要在工作方式、力度、补偿方面下功夫，也要通过思维创新找出路：改善物业形态和提升服务内涵和品质也是需要认真做好的大文章。

建议1、建设嵌入式服务设施，提升物业改造预期
    补充说明：城市规划建设已经从增量扩张向存量提质转变。城市更新改造不仅是新旧载体的转化，更是品质内涵的提升。在生活智能化、人口老龄化的大背景下，要打破传统规划建设的思维，以人为本，瞄准“一老一小”向智慧化、便利化，高端化发展。社区嵌入服务式的建设为这一转变提供了难得的载体。国家发改委等三部委在年初印发《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》），鼓励在社区建设嵌入式服务设施，并将包括东莞市在内（苏州、合肥、成都等）56个城市列为率先开展试点城市，这不仅为我市在“城中村”改造规划建设提供政策和路径，还可以很大程度地提升改造的品质预期。
       建议2、建设高效信息平台，为优质服务供给提供保障
       补充说明：拥抱人工智能发展大势，以长远的眼光、超前的理念建设社区信息平台，以适应人口老龄化，服务人性化、品质化、多样化趋势和需求。具体在更新改造方案中将信息硬件设施、数据收集、数据处理等智慧化系统进行高水平的规划建设，以对社区内的养老、托幼、家政等服务需求进行高效精准链接，为运营服务提供高水平数字化支撑。
      建议3、以运营服务和政策为牵引，调动市场改造动力
     补充说明：随着现代化进程的不断推进，社区服务会突破传统的物管模式，服务内容不仅是物管和保洁，还至少应包括：护养、家政、托幼、文体、旅行等多业态服务，是未来社区服务业发展的一片蓝海。完善的嵌入式配套服务设施为社区多样化服务提供了支持平台，也为招引改造和服务主体提供了市场动力。可在地块挂牌出让时将建设嵌入式服务设施和高水平的服务运营商进行整体打包出让，政府在地块的容积率奖励等方面出台支持政策。嵌入式养老等服务模式在上海等地有成功的探索经验，不仅有效解决了未来老龄化、少子化社会的养老问题，还对解决社区就业、推动社区和谐善治、推动银发经济发展都起到积极的作用。国企在信誉、资源整合、资本筹集等方面有着独特的优势，可以积极参与“村中村”改造中并在培育综合的社区运营主体等方面有所作为。

提案者： 九三学社市委会

九三学社市委会：
  您好！贵单位提出的《关于建设社区嵌入式服务设施，推动我市 “城中村”改造提质增效的建议》收悉。结合市发改局、市住建局、市民政局和市委社会工作部的会办意见，以及我市实际推进情况，现答复如下：
  一、关于建设嵌入式服务设施，提升物业改造预期建议的答复
  一是出台社区嵌入式服务设施建设实施方案。2025年4月，市发改局会同市住建局、市自然资源局出台印发《东莞市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，提出“要坚持供需有效匹配，以满足基本公共服务需求为基础，动态精准把握急需紧缺服务设施，重点满足‘一老一小’服务需求，优先设置养老服务、婴幼儿托育、儿童托管、社区助餐等功能，因地制宜补齐家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等功能。逐步整合服务功能，提高公共服务综合性、可及性、便利性”。
  二是推进发展嵌入式社区养老服务设施。推进镇街综合养老服务中心建设，围绕“百千万工程”实施项目，推进发展嵌入式社区养老服务设施、互助性养老服务站点，完善老旧小区养老服务设施，加强与教育、卫生健康、文化等公共服务设施的综合利用。
  三是优化养老机构的床位结构。全力推动全年新增养老机构床位不少于300张，确保护理型床位比例达80%以上。同时，加大公办养老机构改革力度，积极推进镇（街道）敬老院的优化提升与转型发展，强化养老兜底保障功能，大力支持增加普惠性养老服务供给，切实提高为老服务水平。依据省民政厅《关于推动乡镇敬老院优化整合和转型发展工作的通知》（粤民发〔2024〕51号）要求，到2025年底，各地级以上市需至少完成1个县（市、区）的敬老院优化整合和转型升级试点工作，打造不少于1家示范性区域敬老院。
  
  二、关于建设高效信息平台，为优质服务供给提供保障建议的答复
  2025年，我市获评广东省城市全域数字化转型试点城市，并正式印发《东莞市关于深化智慧城市发展 推进城市全域数字化转型实施方案》，着力打造兼顾城市治理现代化与产业体系现代化的“数智莞家”新范式，更好服务我市高质量发展、高效能治理、高品质生活。过去一年，我市在养老服务领域积极探索、多措并举，取得了显著成效。
  一是申请基本养老服务综合平台试点地区。我市成功申请入选民政部办公厅、国家数据局综合司基本养老服务综合平台的试点地区，基本养老服务综合平台旨在以基本养老服务为基点，对现有智慧养老一体化平台进行升级改造，通过数据交换、系统对接和功能拓展，形成与全国养老服务信息系统对接联通的综合服务平台。
  二是完善智慧养老服务与监管平台。持续完善东莞市智慧养老服务与监管平台建设，推动“互联网+养老服务”发展，构建“菜单式”居家养老服务网络。目前，平台累计完成服务订单1050万张，日均达6064单，服务评价满意率达95.07%。
  三是加强与相关部门及技术企业的沟通协作，整合养老服务各类数据资源，致力于打造集服务监管、供需对接、政策宣传等多功能于一体的高效信息平台，为养老服务优质供给提供坚实保障。
  三、关于以运营服务和政策为牵引，调动市场改造动力建议的答复    一是编制社区嵌入式服务设施建设运营管理办法。为进一步规范我市城市社区嵌入式服务设施试点社区建设、运营和管理，完善设施服务质量保障措施，结合东莞实际及相关文件要求，起草了《东莞市社区嵌入式服务设施建设运营管理办法（试行）》，规范城市社区（小区）公共空间嵌入功能性设施和适配性服务等行为，推动社区公共服务设施加快补齐短板弱项，提高空间使用效率及建设质量，降低运营管理成本，促进全市优质普惠公共服务均衡发展。
  二是健全城乡养老服务网络。印发《东莞市民政局开展综合养老服务中心工作建设的通知》，总结已打造的莞城街道等5个居家社区综合养老服务中心示范点成效，以点带面推广至全市，指导每个镇街选取至少1个面积合适、覆盖人群广、服务内容多的点建设综合养老服务中心，完善15分钟居家养老服务网络，目前已有24个镇街的25家综合养老服务中心正在运营，其他镇街的综合养老服务中心已完成建设。
  三是实施居家和社区基本养老服务提升行动。开展助洁、助浴、助医、助行、助急等居家养老上门服务，全市有15177名老人享受每月360元至720元不等的政府居家养老补贴服务，9176名老人享受“平安铃”服务。为提高服务可及性，鼓励建设社区嵌入式养老服务机构，将专业服务延伸到老年人身边周边床边。同时，深入实施特殊困难老年人居家适老化改造。2024年东莞市特殊困难老年人家庭居家适老化改造任务为500户。印发《东莞市民政局关于做好养老服务领域民生实事的通知》，明确各镇街工作内容和任务，2024年完成适老化改造777户。
  四是积极配合推进嵌入式服务设施建设。2025年4月1日，我市印发实施《东莞市城中村改造条例》，《条例》明确规定，整治提升类项目坚持“安全优先、整洁规范、功能完善、美观舒适”的原则。在后续项目实施过程中，将立足“自体检”结果，结合项目实际和村民意愿，在做好安全隐患治理和人居环境提升的基础上，积极配合市推进嵌入式服务设施建设，因地制宜规划设置村（社区）综合服务中心，进一步提升城中村公共服务保障能力和社区治理水平。另外，我市完成《城中村改造专项规划》的编制工作，将以“体检—规划—实施”为主线，指导各镇街结合“城中村自体检”结果，完善“一村一策”改造方案，围绕“安全、干净、功能、美化”四个递进层次，科学谋划“小圈”项目，进一步细化项目建设内容、进度安排及预期成效，推动形成一批可落地、见成效的改造项目。
  五是积极发展与国企央企的深度合作。目前我市在城中村改造和现代化产业园区建设中，大力打造生产、生活、生态融合的新型城市社区和产业社区，聚焦产城人深度融合，满足不同产业和群体对高质量发展的需求。在此背景下，积极发展与国企央企深度合作，引入国企央企参与城中村改造和现代化产业园区的开发运营，并围绕市重点片区先行先试，形成模式做法和实践案例。
  此外，针对提案中关于“征拆阻力大”的问题，我市聚焦城中村改造补偿安置“降成本”，探索优化征拆补偿体系。充分听取基层意见，凝聚上下共识，探索在城市更新领域重新建立“依法依规、逻辑合理、良性循环”补偿安置体系，构建“合法与不合法分离”“权属与规划分离”“房与地分离”“安置与经营分离”的工作原则，引导安置物业从商品房性质向集体物业性质转变，综合措施降低征拆成本。
  下来，针对提案中所提建议，我们将重点做好以下工作，改善物业形态和提升服务内涵和品质：
  （一）开展“十五五”规划研究，充分融入建议事项。“十五五”规划研究已全面铺开，届时将会同相关部门认真总结评估“十四五”相关事项落实情况，分析存在问题，并将优化建议吸纳至“十五五”规划中，持续提升社区服务水平。
  （二）持续推进社区嵌入式服务设施建设试点工程。印发实施《东莞市社区嵌入式服务设施建设运营管理办法》等文件，持续推进“334”工程，力争2025年底前基本建立起政策保障体系。以社区嵌入式服务设施建设试点城市为契机，逐步补齐社区嵌入式服务设施短板，提高社区便民服务能力，完善运营机制，增强社区居民的归属感、获得感和幸福感。
  （三）健全养老服务体系。充分发挥老龄委统筹协调作用和职能部门协同联动，着力构建市镇村相衔接的一体化、多层次养老服务网络，将优质、专业、普惠的养老服务延伸至镇（街）养老机构和居家老年人。健全“双随机、一公开”监管机制，推动联合监管、联合执法、联合惩治。
  （四）推进养老机构改革。完善养老机构的等级评定和养老服务标准设定，推进镇（街）养老机构、综合养老服务中心和社区养老服务站设施提档升级，积极拓展生活服务、康复护理、日托全托、家庭支持、社会工作和康复辅助器具租赁等多项服务功能，不断优化“一站式”养老服务。
  （五）推进适老化环境改造。加强老旧小区养老服务设施供给，实施困难老年人家庭适老化改造工程，推动老旧小区加装电梯工作，兜底性适老化改造要实现能改尽改、愿改尽改，扩大适老化健身场所供给。
  （六）盘活使用限制公共服务设施。将探索采取功能复合配置、引入第三方市场化运营、分时段开放共享等不同方式进一步盘活使用闲置公共服务设施，提高公共服务设施的集约利用率，争取年内推动三个试点镇街完成一批小区配建社区公共服务用房的移交使用。
  专此答复，诚挚感谢你们对自然资源局工作的关心和支持。

办理单位： 市自然资源局,市发展和改革局,市民政局,市委社会工作部,市住建局