东莞市作为粤港澳大湾区的重要城市之一，存量物业在促进地方经济发展中扮演着重要角色。然而，由于早期审批流程的不统一，部分存量物业存在证件不齐全的问题，尤其是消防验收难以办理及建筑验收不完善，导致企业难以承租使用，影响了物业的招商效率和经济效益，亟需政策层面的解决方案。解决存量物业的历史遗留问题，不仅能够提升物业的利用效率，还能够优化东莞市的营商环境，吸引更多优质企业投资，促进地方经济的高质量发展。

建议1、明确历史遗留问题的处理原则和政策依据
    补充说明：建议市政府参照自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，结合东莞市实际情况，出台具体实施细则，明确各类历史遗留问题的解决方案和责任主体，为物业合法化和规范化提供政策支持。
    建议2、建立物业证件问题专项解决机制
    补充说明：建议成立由市政府牵头，国土、规划、建设、消防等部门参与的专项工作组，负责物业证件问题的处理及完善和相关协调工作。工作组应制定详细的工作计划和时间表，确保问题得到及时解决。
    建议3、优化物业招商政策
    补充说明：建议市政府制定和完善物业招商政策，对于能够解决历史遗留问题并成功招商的企业，给予额外的财政奖励。
    建议4、推动物业的改造升级
    补充说明：建议市政府鼓励和支持物业进行改造升级，提升资产能级，增加租赁吸引力。对于改造升级项目，提供规划、建设、消防等方面的绿色通道，简化审批流程，缩短项目周期。
    建议5、增强政策的可操作性
    补充说明：建议市政府制定具体的操作流程和标准，确保政策的落地实施。例如，对于消防相关证件难以验收的问题，可以制定具体的整改措施和标准，对于符合整改条件的物业，给予一定的宽限期和技术支持，帮助其尽快达到标准。
    建议6、强化政策的宣传和培训
    补充说明：建议市政府加强对政策的宣传和培训，确保相关部门和物业所有者能够准确理解和执行政策。可以通过举办培训班、印发政策解读手册等方式，提高政策的知晓率和执行率。这将有助于确保政策能够得到有效执行，达到预期效果。
    建议7、建立政策评估和反馈机制
    补充说明：建议市政府定期对政策的实施效果进行评估，及时收集各方面的反馈意见，对政策进行调整和完善。可以建立政策评估小组，定期发布政策实施报告，确保政策能够真正解决问题，达到预期效果。

提案者： 卢瑞权

卢瑞权委员： 
  您好！您提出的《关于解决东莞市存量物业历史遗留问题以促进有效招商的提案》已收悉。结合市住建局、市市场监管局会办意见，以及我市实际推进情况，现答复如下： 
  一、关于“明确历史遗留问题的处理原则和政策依据”问题
  2015年不动产统一登记实施以来，我市坚持“依法依规、尊重历史、维护群众权益”原则，针对住宅类不动产登记历史遗留问题出台系列专项政策，优先保障善意取得、无过错业主的合法权益。对于产业类、公配类项目，我市建立了完善的议事机制和补办路径，对符合底线条件的项目已分批完成补办。 
  为贯彻落实自然资源部于2021年1月6日下发的《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）文件精神，我局深化政策研究，协调相关部门分类化解企业诉求，同时也严守底线，对违规开发的小产权房及集体土地上商品住房不予办理登记。截至目前，审核处理历史遗留问题项目共1513宗，涉及4326幢，合计88027户。其中讨论通过符合政策能够办理的1263宗,涉及3478幢，合计72490户。下来，我们将持续推进不动产登记历史遗留问题化解，进一步压实属地镇街政府工作职责，加强相关部门联动性、能动性，完善镇街人民政府主导、相关职能部门联动的模式，形成涉集体土地历史遗留问题的模块化处理流程，便于属地人民政府“照单抓药”，切实提高化解工作效率。
  二、关于“建立物业证件问题专项解决机制”及“推动物业的改造升级” 问题   （一）实施建筑工程施工许可阶段实施并联审批
  一是简化施工许可阶段事项，将质量安全监督等10项事项并入“建设工程施工许可核发”，精简材料50%以上，取消批前审查转为事中监管；施工图审查合格书由部门内部调取，无需企业提交。二是推进数字化联合审图，将消防、结建式人防工程设计审查纳入施工图设计文件审查一并进行，全面推进数字化联合审图要求，由建设单位自行委托施工图审查机构通过省数字化审查系统实施施工图审查，大幅提高审图效率。三是优化审批流程，取消前置条件，将串联环节改成并联或并行推进。四是在广东省内创新取消“大中型建设工程初步设计审查”事项，改由企业自主负责落实，后续通过组织开展施工图设计文件质量抽查，加强施工图设计环节的监管。五是实施全流程电子化办理，全面实施线上线下全流程电子化办理及推广施工许可电子证照，施工许可阶段审批时限压缩至1个工作日，提高行政审批效率，加快建筑工程落地建设。
  （二）实施分阶段施工许可
  我市已在施工许可阶段全面实施分段报建，允许基坑和基础工程单独办理施工许可。项目取得建设用地规划许可证、依法确定施工总承包单位、取得施工图设计文件审查合格文件即可办理基坑或基础工程施工报建证明，实现“拿地即开工”。在基坑、基础施工过程中，同步开展土地使用权证和建设工程规划许可证办理、主体工程施工图设计及审查、消防设计审查等工作，调整审批时序，将原来的串联工作变成跨阶段的并联审批或并行推进，实现跨越性改革。改革后，直接为项目开工建设赢得至少3个月至半年时间，大力促进了项目落地建设，大大节约企业建设成本。
  （三）实行告知承诺制规划建设并联审批
  市住建局印发《关于进一步加强建筑工程勘察设计质量管理工作的通知》，全面推行告知承诺制规划建设并联审批，建设单位在办理施工图审查前暂无法提供城乡规划文件的，可在省数字化审查系统上传相关承诺书代替，可同时申请建设工程规划许可证核发和施工图审查，实现并联办理。
  （四）优化既有建筑装修开工手续
  一是优化既有建筑装修施工许可。对于不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，不改变建筑功能，不影响建筑安全的既有房屋建筑装修项目，无需重新办理建设工程规划许可证即可办理建筑工程施工许可证。二是简化限额以下装修工程开工登记手续。对于工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋建筑工程（以下称限额以下小型工程），可以不申请办理施工许可证。但建设单位（业主）应在限额以下工程开工前在村社区或物业服务企业办理开工登记手续，按规定须通过“莞e住建”微信小程序-限额以下工程管理模块录入开工建设信息。应当办理用地批准和工程规划手续的，开工前应办理用地批准和工程规划手续。
  三、关于“优化物业招商政策”问题     市政府将继续强化部门协同，积极探索研究物业招商政策。同时，我局持续完善并落实存量不动产登记历史遗留问题处理机制，降低企业政策性成本，为我市招商提供政策保障。
  四、关于“增强政策的可操作性”问题
  根据《东莞市市场主体住所(经营场所)登记管理办法》第四条：“登记机关对申请人提交的住所使用证明材料、住所信息申报材料实行形式审查,申请人对其提交材料的真实性负责。”即申请人提交的材料符合法定形式，并对申报的住所（经营场所）的真实性、合法性、安全性负责，即可办理营业执照，无需提交消防验收及建筑竣工验收等材料。
  对于既有建筑补办建设工程消防审验手续的问题，建设工程消防设计审查验收都需遵循《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国消防法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第58号）等法律法规的规定，需同时满足法定受理条件与技术标准的技术要求。对于缺乏土地、规划手续的历史遗留项目，需先行从源头化解，理顺土地、规划手续后按程序办理建设工程消防设计审查验收。
  近年来，市住建局会同市有关部门持续优化消防审验政策：一是经市政府同意，印发《关于进一步优化建设工程消防设计审查的通知》，重点解决我市一批因历史原因无法提供建设工程规划许可证但已取得主体工程消防验收合格意见书的既有建防改造工程消防审批难问题。二是沿用省公安厅《关于进一步明确建设工程消防设计审核和备案办理有关事项的通知》（粤公规〔2018〕2号，有效期至2023年4月30日）政策，集中化解了我市一批规划手续不完善的既有建筑消防审批难题，为我市城市建设、民生保障起到了重要作用要注意消防设计规范、标准的相关要求，务求相关建设工程符合审验要求。三是市住建局联合市自然资源局出台《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查操作指引》，采用正、负面清单的方式，使既有建筑改造利用清单化、流程化、规范化。目前，市住建根据近期出台的《东莞市优化营商环境条例》规定，将原有工作指引重新修订形成《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查管理办法（试行）》（征求意见稿），办法制发工作正按有关程序开展。
  五、关于“强化政策的宣传和培训”问题    以“解决全市存量物业历史遗留问题以促进有效招商”为目标导向，结合提案所列“明确全市各类历史遗留问题解决方法和主体责任、建立物业证件问题专项解决机制、优化物业招商政策、推动物业改造升级、增强例如消防相关证件难以验收问题的可操作性政策支持”等举措推进情况，我局将继续立足部门职责，进一步加强与住建、消防、招商引资等职能部门的沟通协同，联合推进政策宣传解读，通过线上媒体传播及线下培训宣讲等多渠道多元化宣传方式，增强政策惠及面和执行率。
  六、关于“建立政策评估和反馈机制”问题
  我市相关部门将继续积极广泛收集企业等多方反馈意见，并畅通多元反馈渠道，及时响应合理诉求并调整实施细则，继续优化我市的营商环境，以更好促进我市的经济发展。
  下来，市住建局将继续稳步推进投资项目审批改革工作，进一步简化审批资料要求。我局将继续化解存量不动产历史遗留问题，优化东莞市的营商环境，助力我市经济高质量发展。
  专此答复。诚挚感谢您对自然资源工作的关切和支持！

办理单位： 市自然资源局 市住建局