党的二十大报告强调，要全面推进乡村振兴，深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。乡村振兴战略的核心是实现城乡一体化发展，而农村宅基地确权登记是其中的重要一环。规范开展“房地一体”宅基地确权登记颁证，对于依法保护农民财产权益、夯实农村土地制度改革基础、推进美丽乡村建设具有十分重要的意义。据了解，截至2023年底我市农村宅基地总宗地数99.5万宗，其中已办理登记的宅基地为70.5万宗，“房地一体”已登记发证数为11.1万宗，仍有88.4万宗宅基地的地上房屋未办理登记，“房地一体”登记发证率仅为11.2%。因此，加快推进我市“房地一体”宅基地确权登记发证工作重要且迫切。
  经调研了解，我市“房地一体”登记发证率较低、工作推进难的主要原因有：
  一是存在历史遗留问题的农房数量大。2004年10月1日，我市印发《关于加强我市村居民公寓规划建设管理的通知》（东府〔2004〕179号），明确2004年10月1日起全面停止办理新建的单家独院式私房用地（含农村宅基地）用地审批。随着经济、社会的高速发展及其他历史遗留原因，我市出现大量未经批准占用宅基地建房的情况，相关房产无法办理房屋所有权登记。
  二是新增宅基地建房仍然存在监管漏洞。从2020年底正式实施《东莞市农民安居房管理办法》，所有农房均须依法报建并验收，截至2023年12月底，我市新增宅基地建房中已完成竣工验收的有1100余宗，经市自然资源局和登记中心领导分片区专门督导、镇街广泛动员后，申请房屋所有权登记的仅26宗，竣工验收后加改建的情况较为普遍，从而造成不能登记的情况。
  三是农房过户缴纳税费的标准不尽合理。目前我市在办理宅基地及房屋过户时，地上建筑物如果有证，在过户时需缴纳的税费远高于无证。据了解，房屋未办证的，过户契税按照土地面积每平方米6元收取，一般数百元；已办理房屋所有权登记的，过户契税则以房屋评估价的3%收取，金额一般在数万元。

  四是农房有证或无证征收补偿标准基本无差异。如三旧改造的情形，对农房征收的补偿标准并无差别，即房屋已办证与没办证征收的补偿标准是一样的，无法体现产权登记的价值，没有形成鲜明政策导向。

    建议1、建议分类有序处置历史遗留宅基地建房确权登记发证。
    补充说明：相关职能部门、各镇街（园区）根据《东莞市加快推进“房地一体”农村宅基地确权登记发证工作方案》（东不动产〔2023〕9号）的规定，对于符合登记条件的房屋，充分利用市、镇、村各级力量，动员权利人申请确权登记；对于需完善手续方能达到登记要求的房屋，按照《东莞市“房地一体”农村宅基地登记发证分类处理业务指引》，由各职能部门协同配合、全力推进“房地一体”登记发证工作。
    建议2、建议进一步优化整合宅基地建房相关报建、验收、登记发证等流程，方便群众及时办理登记发证。
    补充说明：农业农村部门可考虑在补办宅基地用地审批过程中增加“地上农房是否符合规划、建设”的审核流程，在开展宅基地补办审批时对补办土地使用权和房屋所有权一并审核，出具审批结果后“房地一体”一并登记；在农房建设完工后申请竣工验收时，产权人可以同步申请不动产权登记、正式水电设施报装，对验收合格的农房实行验收证书与“房地一体”不动产登记证书同步发放、同步通水电。
    建议3、建议统一宅基地建房过户征税方式和标准。
    补充说明：税务部门可考虑研究我市宅基地和房屋过户缴税方式和标准，实行统一的征税方式、一致的计税标准。比如无论宅基地上的建筑物有无登记，均按照房屋建筑面积统一缴纳税费，避免无证房屋比有证房屋过户税费更低的现象。
    建议4、建议优化不同情形宅基地建房的征收补偿标准。
    补充说明：城市管理和综合执法部门可考虑对宅基地及地上房屋征收的补偿标准进行修订，因违法或超标准建设等未能完成房地一体确权登记的自建房补偿标准明显低于依法确权登记的房屋，将形成良好的政策导向。同时，加大宅基地上违建处置的响应效率和处罚力度，遏制新增宅基地违建情况。

提案者： 关敬辉