老旧小区改造是重大的发展工程和民生工程。近年来，中央、省、市相继出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》《关于印发<东莞市老旧小区改造工作实施方案>的通知》等系列政策文件，要求进一步加快老旧小区改造进度，切实提高人民群众生活环境。

  我市2021年正式启动老旧小区改造工作，重点改造建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。根据《广东省城镇老旧小区改造实施计划（2021-2025年）》要求，东莞市2021-2025年期间需改造不少于109个小区，涉及居民不少于1.46万户、建筑面积不少于140万平方米。2021至2023年，全市共91个老旧小区纳入年度改造计划任务，实际实施改造233个小区（由于部分小区不同年度开展不同改造内容，因此三年改造小区总数小于各年实施改造的总和），涉及居民约6.2万户，预计总投资约7.3亿元。对标省2021-2025年实施计划任务，我市改造小区数已完成约213.8%、惠及居民户数已完成约424.7%。
  虽然我市老旧小区改造工作取得了不少成绩，但在实际公众仍存在不少困难，主要表现为：一是统筹规划难度大、工作协调难，由于老旧小区改造涉及市政、水利、燃气、电力、通信等多方面，不同居民的改造需求和利益诉求往往存在较大差异，阻碍工作顺利推进；二是多元主体参与不充分、资金筹措困难，按照我市改造政策，除了市里补助一部分外，镇街和居民一起要承担大部分改造费用，但由于疫情后部分镇街财政困难，加之我市老旧小区可供经营的“造血”空间少、盈利能力弱、回报周期长，使得居民和部分镇街出资意愿低，社会资本参与动力不足；三是镇街点状改造难以形成集约效应、长效运维机制欠缺，等等。

建议1、发挥政府引领作用，健全统筹协调机制。
    补充说明：一是强化政府统筹，避免改造过度市场化。老旧小区改造的目的是为了提升城市品质，因此需要政府统筹主导规划，合理配置片区公共设施，杜绝市场化逐利至上，造成片区规划失衡。二是要加强党建引领，组建工作专班，组织推动辖区内老旧小区实施改造提升。三是加强基层协商。要建立和完善社区居委会、业委会、产权单位、物业等各类主体共同参与和推进改造工作，通过小区居民议事会等方式，实现小区内部充分协商，协调利益诉求。四是推进“互联网+共建共治共享”平台建设，推进建设和使用业主大会电子投票决策支持系统。
    建议2、优化改造模式，加大政策扶持力度和各方资源整合
    补充说明：一是采用EPC总承包模式。该模式有利于项目的统筹规划和协同动作，有效解决民意调查、设计、施工三者之间的衔接问题，减少采购与施工的中间环节，顺利解决施工方案中的实用性、技术性、安全性之间的矛盾；能最大限度降低建设期的责任和风险，有利于费用和进度控制；能够最大限度地发挥工程项目管理优势，达到改造项目的目标成效。二是争取政府加大对老旧小区改造的政策扶持力度。要在努力争取各路资金支持的前提下，大力出台税收、土地使用优惠等相关政策，并加强宣传，引导和鼓励企业、社会组织和个人等各方力量和社会资本积极参与到改造工作中来，整合各方资源，共同推进改造工作。三是多部门共同参与。政府应统一协调，鼓励燃气、弱电、电力、自来水等单位积极参与，共同出资，提升改造总体效果。四是注重规划设计与资源整合。老旧小区改造更多是为了完善片区功能布局、优化人居环境，在改造过程中要充分挖掘和利用现有资源，制定科学合理的改造方案。
    建议3、优化改造内容，注重生态环境保护与历史文化传承。
    补充说明：一是统筹考虑，应改尽改。老旧小区改造应全面考虑居民诉求，从楼体到庭院、从地上到地下、从基础到配套、从老人到幼儿，利用菜单式、个性化定制等服务，全面满足居民居家生活一切服务，彻底解决“一老一小一环境”问题。二是共谋共建，安全第一。主动引导小区居民参与改造全过程，从改造内容的确认、改造过程的监管、改造效果的评价全面参与小区改造，确保改造内容如居民所想，改造成果如居民所愿，实现美好生活“共同缔造”，并且在确认最终改造内容时，应将消除用水、用电、用气等安全隐患放在首位。在具体操作细则方面，建议在责任明确的前题下主管部门可以主导维修，事后分责到户。关于新能源汽车充电事宜，建议南方电网能充电桩投入到车位，解决老旧小区充电桩配套问题。三是注重生态环境保护与历史文化传承。在改造过程中，要加强绿化建设，提高社区的绿化覆盖率，改善环境质量；善于挖掘和保护历史文化遗产，将文化元素融入改造中，提升社区的文化内涵，从而提升社区整体面貌和城市形象。
    建议4、优化实施路径，加强产业导入与社区经济发展。
    补充说明：一是做好改造前期准备工作。先调研后规划，对老旧小区充分调研，了解群众意愿、了解百姓需求，精准施策，成立业主委员会，达成共识后，自下而上组织实施。二是响应国家推行“全过程咨询服务”模式。明确实施主体，鼓励具有规划设计、改造施工、物业管理和后期运营能力的企业作为项目投资和实施主体。 三是加强产业导入与社区经济发展。在改造过程中，应结合社区的特色和优势，选择适合的产业类型，如文化创意、科技研发、电子商务等，通过产业导入带动社区经济发展，建立新型综合型社区。四是建立机制，长效管理。改造后的老旧小区应由属地街道办事处、社区牵头，联合相关部门，确保物业全覆盖，同时通过盘活老旧小区的存量资产，合理利用闲置房产，使得物业公司收支平衡，实现可持续经营，确保改造成果。
    建议5、多渠道拓展资金来源，构建可持续融资机制。
    补充说明：一是出台相关政策提供支持，如设立专项维修资金。二是梳理各项支持政策，积极向上争取资金，充分利用专项对老旧小区改造的支持筹措资金，缓解政府筹资压力。三是落实税费减免政策。对列入全市计划的老旧小区改造的实施单位，其发生的配套资产改造及维护管理等费用，可按企业所得税法律法规的相关规定在企业所得税税前扣除；符合减免条件的为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，可根据政策享受税费优惠；对参与的施工单位，加大承接业务信用分力度，纳入“东莞建造”优质企业评选内容。四是探索多元化金融工具。倡导商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，如提供低息贷款和贴息贷款、经营权质押、担保费率优惠等。五是激发居民合理分担个人出资部分。
    建议6、打造试点连片改造，探索片区统筹模式。
    补充说明：综合考虑社区创建标准、公共设施服务半径等，按照地理位置相邻、产业配套相关、文化脉络相连等原则划定改造片区。通过对片区进行考察和评估，明确片区改造重点问题、需求并形成资源清单，充分挖掘片区各类资源的投资价值潜力，依托片区资源资产探索改造特色，对片区改造进行整体策划。

关于东莞市政协十四届三次会议提案第20240184号的会办意见
   
  市住房和城乡建设局：
  东莞市政协十四届三次会议提案《关于加快老旧小区改造，提升城市品质的建议》（第20240184号，以下简称《提案》）收悉。结合市财政职能，经研究，我局会办意见如下：
  对于多渠道拓展资金来源，构建可持续融资机制问题，2022年我市印发《东莞市老旧小区改造工作实施方案》（东建房〔2022〕1号），建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，一方面引导居民可通过直接出资、让渡小区公共收益等方式落实、拓宽筹集资金渠道，吸引社会资本参与改造；另一方面科学实施财政资金支持，对供水、供电、供气等涉及社会公共利益的改造内容按改造实施费用80%标准（连同上级补助资金）进行补助，对其他类改造内容按改造实施费用50%的标准（连同上级补助资金）进行补助，财政补助总额控制在平均每户不超过2万元。补助资金优先使用上级资金，不足部分由市、镇两级财政按3:7比例分担。2023年，经市政府同意，财政补助总额户均标准提高至3万元。
  近年，中央、省对老旧小区改造工作支持力度不断加大，2023年上级下达中央财政补助资金4,060万元，中央基建投资预算资金7,221万元（用于莞城、南城试点项目），合共11,281万元。2024年上级下达第一批中央财政补助资金1,018万元，预计后续还会下达资金。
  同时，为进一步减轻镇街融资压力，我局积极指导和配合镇街申报使用地方政府专项债券资金。2023年，南城、莞城试点项目共取得专项债券8,129.87万元。2024年，已指导和协助南城、莞城、樟木头、石龙等4个镇街成功申报老旧小区专项债券项目，并通过国家发改委、财政部的审核。下来，可按项目建设实际需求分配使用专项债券资金。
  接下来，市财政将积极配合相关职能部门工作，争取上级资金支持，推动老旧小区改造工作。
   
   

  2024年5月24日