随着我市城镇化进程的发展，入住住宅小区的人数不断增加,住宅小区作为城市空间功能的重要组成部分，既是人们日常生活的基本场所，也是社区治理的微观单元，业主自治俨然已经成为基层民主自治的重要组成部分。但是由于物业公司的服务意识参差不齐，小区自治体系建立不完善，致使矛盾频发，业主难以有效行使自治权，业委会也难以依法保护业主的合法权益。
  目前面临的具体问题如下：
  一、业主参加业主自治少。由于业主对自身自治权的认识不到位，在没有严重损害自身权利的情形下，业主基本不会主动关心小区的治理事宜。多数小区业主反映，自小区交房以来，大部分业主不知晓业主大会的召开、业主委员会的选举和换届，业委会同物业所签订合同的具体情况也是毫不知情。同时业主委员会工作的不透明、不规范，也致使业主多年未能参与到小区的管理中。
  二、业主自治协议权责模糊不清。当业主自治权纠纷进入司法审判程序后，法院除了依据有关律法判定外，还会结合小区自治协议进行审判，业主常因业主自治协议内容的模糊，而处于不利地位。例如：未明确业主表决权数的专有部分面积范围是否包含车库等特定区域，会影响法院判断业主委员会表决程序是否违法的审查，以及没有明确业主委员会的职权范围，导致责任承担与追偿的问题。
  三、业主自治组织履职能力较弱。部分小区业主表示，小区的重大事项主要是业主委员会独自决定，小区管理规约的制定、对外签订合同、小区共有收益的管理往往都由业主委员会自行完成，在管理共有收益过程中不主动及时公开财务状况，甚至有借机损害业主对共有收益管理权的情况，再而缺乏有效的监督和制约机制，业主委员会成员容易滥用权力，徇私枉法，滋生腐败。
    建议1、建议开发商在业主入住前负责牵头成立过渡性业主筹办会
    补充说明：一旦购房者购买了小区房屋，则默认其同意了业主筹办会所公示的一般议事规则、管理规约，须明确小区成立正式业主自治组织的期限，以及召开业主大会的时间、频次（强制规定业主大会每年至少召开一次）。让业主能够充分参与小区治理，在业主大会上针对小区事宜进行表决，并授权业主委员履职执行。让业主意识到自己的权利与义务，倡导在平等互信的前提下进行沟通合作，避免因缺乏组织，业主自治长期形式或实质上的空缺，影响小区内各项公约倡导作用。
    建议2、建议司法局、律师协会参照村居律师做法，引导律师参与协助小区自治规则的制定
    补充说明：自治规则的确立是业主权益实现的基础，自治权能的规范表达为业主自治提供依据，但由于业主法律意识薄弱，往往不能自行或仅凭临时组建的业主委员会成员完成业主规约的制定，建议由社区律师协助制定相关规则，明确约定业主委员会代表业主履行自治职责的范围，强调物业服务公司选聘及解聘等重大事项需经业主大会表决，减少重点矛盾纠纷的发生。
    建议3、建议属地政府协助设置业主委员会运行的监督机制，鼓励业主广泛参与到业主自治中
    补充说明：业主的监督权能够督促业主委员会尽责履职，避免因业主委员会滥用权力而给业主带来的损失，促使物业竭诚服务业主，有效发挥业主作为自治主体的核心作用。鼓励有条件的小区，成立基层党组织，设法调动业主党员发挥先锋模范作用，由党建引领优化社区治理平衡各主体间关系，减少矛盾，厘清自治组织在基层群众的关系，对居民参与治理方式作出指导。结合业主党员的自身能力特长，积极引导与培育树立小区业主的主人翁意识及社区责任感，充分发挥党员作用。

提案者： 莞城街道办政协小组

办理单位： 住建局,市司法局