东莞市作为改革开放的前沿城市，吸引了大量外来人口和投资，经济社会得到迅速发展。2021年东莞市正式进入“双万”时代，全市国内生产总值超万亿元、常住人口破一千万人。
　　然而在在城市的中心，一片片低矮、破旧的村落岿然屹立，其片区功能已不能满足居民生活的需求，落后的城市面貌也与“新一线城市”能级不符，急需进行改造提升。
　　2018年以来，东莞市相继出台了《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见 》、《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等政策，城中村改造迎来历史契机。
　　东莞市城中村改造缓慢的原因：
　　1.房地产市场下行。2022年上半年，房地产市场行业开发销售规模收缩大约50%，很多房地产企业暴雷、躺平、甚至破产。从上半年数据看，2022年房地产市场规模预计从18万亿下降至10万亿，但仍然是国民经济第一大支柱产业。房地产市场价格上涨、买房靠抢的时代渐渐远去，整体市场下行是大趋势，这将直接对旧改行业造成断崖式负面影响。
　　2.村民对拆迁补偿安置诉求过高。村民对拆迁的认识停留在一夜暴富的阶段，不同项目的村民对拆迁补偿安置方案有强烈的盲目攀比的心理，缺乏理性思维。
　　3.规划政策不明朗。规划政策流程的制定不够周全，导致落地执行较差。
　　4.前期准备工作不足。缺乏对项目经济可行性的客观研究，前期服务商招引和管控不足，项目仓促上马。
　　5.政府综合收益未拉通，效率低下。地价款及起始价相关税费、公共配套用地用房、TOD物业分成等政府综合收益工作未拉通，缺乏统筹谋划。
　　6.企业投资回报不理想。2022年以来，东莞市核心区域公开市场招拍挂投资回报拉平、甚至高于城市更新项目投资回报，且城市更新项目投资周期长、项目风险高，于企业而言，投资城市更新高风险并未带来高回报，逐渐失去投资主动性。
办    法：
　　1.东莞市住房和城乡建设局牵头，在坚持“房住不炒”的前提下，研究进一步加大力度支持刚需和改善型需求，降低二套住房首付比，降低二手房交易的契税和个人所得税，适当松绑二手房交易市场限价，提高公积金贷款额度，激发房地产市场主体的信心和活力。
　　2.东莞市自然资源局牵头，加快推出《东莞市三旧改造拆迁补偿成本核算指引》，降低村民对拆迁补偿安置方案的高预期，建立公平、公正、公开的市场秩序和理性的旧改氛围。
　　3.东莞市自然资源局牵头，重新梳理全市旧改存量项目，建立旧改批次计划管理，根据不同批次项目的实际需求完善政策配套，计划一批、推动一批、落地一批。
　　4.建立旧改项目立项前管理机制。由属地政府或社区牵头，对土地、房屋、权益人、历史文物等现状进行调查，完成改造意愿表决签字等，方可启动前期服务商招引；研究前期服务商准入、过程管理、退出、清退机制，严肃前期服务商管理实则是对旧改相关各方负责。
　　5.统筹谋划政府综合收益。拉通地价款及起始价相关税费、公共配套用地用房、TOD物业分成等政府综合收益的计算和流程性工作，提高工作效率。

　　6.充分考虑城中村改造的社会意义。城中村曾在东莞市改革开放中发挥重要作用，却逐渐沦为生活环境和基层治理的洼地。通过一系列改造，可有效改善人居环境、城市面貌，解决基层治理难题，提高人才吸引力，助推产业升级，提高税收，实现集体经济可持续发展等。城中村改造是重要的民生工程、千秋工程。建议在研讨具体项目时除了测算经济账，更加注重社会意义，保障各方拥有合理收益，让各相关方更有动力参与到复杂的城中村改造当中。

提案者： 民革市委会