2022年10月31日，我市发布了《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》，明确提出要建立健全村（社区）党组织领导下村（居）民委员会、业主委员会、物业服务人议事协调机制，统筹推进社区治理和物业管理工作。市第十五次党代会也提出了加快打造大湾区和谐善治新高地的任务。
　　社区是社会治理的基本单元，也是社会治理的主战场。习近平总书记指出，一个国家治理体系和治理能力的现代化水平很大程度上体现在基层。强化党建全面引领基层治理，以居民需求为导向，是打通基层治理的“神经末梢”，夯实城市发展基础的必由之路。创新社会治理体制，把资源、服务、管理放到基层。
　　目前，我市住宅小区物业管理矛盾纠纷时有发生的主要原因：
　　一、小区业主委员会的成立和运行存在诸多问题。首先，业主委员会（下称业委会）的组建率比较低，多数小区无法正常选举成立业委会。其次，业委会成立后，没有相应的监督机制，使业委会无法切实保护业主的切身利益；最后，业委会运行过程中存在管理混乱、无法对物业服务企业有效发挥监督作用等困难。
　　二、物业公司乱作为、不作为的现象时有发生。作为管理住宅小区的物业公司资质本身参差不齐，并且在提供服务的过程中难以自觉并且较好地平衡追逐利益和保障业主权益的矛盾。物业公司缺乏必要的监督，在提供物业服务的过程中存在管理不到位或粗放式管理的现象。譬如目前，因东莞较多住宅小区物业公司是由原楼盘房地产开发商设立或控制，把属于全体业主共有的配套设施如会所等物业占为己有，或变相低价处理或出租等现象；将住宅小区的人防车位被非法赠与或转让等；有的物业公司为压缩成本，缩减保安、保洁人员数量，导致小区管理、保洁不到位；有的小区停车位紧张，经常出现乱停车堵住小区通道情况；有些业主喜欢把物品、电动车堆放在走廊和通道上，占用公共空间，影响其他业主通行，对个别业主非法搭建违建改造等不理不管。一旦业主向物业反映这些问题，而物业又没有及时妥善解决，或者问题解决不彻底，物业与业主之间的矛盾就会不断激化。
　　三、住宅小区业主不满意主要有三个方面，一是物业公司提供的服务与业主需求有差距，二是物业公司在解决历史遗留问题上缺少办法，三是物业满足居民多样化多层次需求等新问题不够给力。
　　住宅小区业主法律意识不强，而且自治能力有待提升，不利于形成业主自治氛围。

办    法：

　　一、由政府主管部门成立处理物业管理矛盾纠纷工作专班，并与法院建立联席机制。联席机制的部门联动有利于化解矛盾纠纷，促进行政执法与司法在顶层设计层面的高效联动。
　　二、强化诉源治理。人民法院针对物业纠纷较为集中区域和问题进行分析研判，对发现的普遍性、倾向性、趋势性问题及时向政府相关部门提出司法建议，从行政层面上化解矛盾，共同推进物业纠纷有效治理。
　　三、加强治理工作成果宣传。联动单位之间采取广播、新媒体等多种形式，及时向社会公众通报物业行业管理情况、物业纠纷案件审理情况、物业纠纷治理典型案例等，引导群众提高依法依规化解矛盾纠纷。
　　四、全面开启“律师驻住宅小区”模式化解住宅小区物业管理矛盾纠纷。由政府主管部门负责采购法律服务，物业公司承担费用，聘请律师进驻住宅小区开展协助普法、磋商、调解、推动沟通，打通基层管理与服务“最后一公里”的瓶颈，破解基层管理与服务困境。

提案者： 团市委

住建局

 一、疏堵结合，压实小区物业巡查、劝阻、报告责任，坚决遏制住宅小区占用公共空间私搭乱建等新增违建，维护小区良好秩序，减少矛盾纠纷
小区装修点多面广，市城管局按照严厉打击影响较坏的小区违建行为与解决居民实际需求相结合的思路，2022年1月，印发了《关于进一步严控小区新增违法建设工作的通知》，着重对占用公共区域，影响消防安全，在楼宇四周及顶层、地下等加建、扩建，以及对建筑进行拆建、改建等四类新增小区违建进行零容忍打击。2023年2月，市城管、市自然资源联合发文《东莞市建设工程规划许可豁免项目清单》，对设置遮雨棚、修缮花园、凉亭等居住生活实际需求给予支持。建议物业服务企业加强对小区违建行为履行巡查、劝阻（制止）、报告责任，积极配合联勤联动。
二、转变模式，拓宽渠道早发现、早处置小区违建
我局采取了较有针对性的措施进行查处遏制，依托城管片长制，将执法力量下沉村（社区）一线，发现小区违建的方式由过往主要被动依靠投诉举报，转变为片长到小区巡查走访、运用无人机航飞、全市域航拍比对等多手段主动出击。同时，加大宣传力度，重心前移，拓宽小区违建发现渠道，尽早介入快速查处小区违建，强化小区违建防范治理。
三、加强联动，形成合力创建“无违建小区”，让物业服务企业在规范要求下有作为，压减其乱作为“空间”
我局积极联合住建、自然资源、不动产登记等相关职能部门积极探索推进小区违建治理工作，对2022年后新建成的小区创建“无违建小区”，建立三级管控机制（小区物业劝阻报告、镇街属地管理、部门联动治理），快速发现、制止违建行为，协同做好住宅小区乱象治理。通过创建“无违建小区”，确保新建住宅小区违法建设行为及时发现、有效制止、快速拆除、管控体系健全高效，保障小区业主合法权益，营造宜居安全、整洁优美、文明和谐的社区环境。
四、加强执法，采取多种措施提升查处效果

按照“两违”联合执法方案，充分发挥属地“两违”工作领导小组的统筹协调作用，加强与属地住建、自然资源、供水、供电部门的协调联动，提高巡查管控、线索核实和实施处置的效率，形成职责明晰、统一协调、紧密配合、无缝对接的执法机制，对违法建筑切实做到执法必严、违法必究。同时，对在建的小区违建实施暂扣施工工具、停水停电措施，14天内进行快速拆除，对已入住使用或因安全问题不宜组织强拆的，函告不动产登记部门限制不动产交易。如若物业服务企业存在不作为情况，由住建（房管）部门采取信用加分（扣分）等手段督促物业服务企业做好工作。

公安局
　　市住房和城乡建设局：
　　转来《关于建立多元化解住宅小区物业管理矛盾纠纷机制的建议》（第20230183号）政协提案收悉，经研究，现答复如下：
　　近年来，我局联合市司法局联合印发了《以政府购买服务方式解决公安派出所矛盾纠纷调解实施方案》，全面启动了驻所人民调解工作；推动市财政局、市司法局联合印发《东莞市人民调解工作经费管理规定》，落实人民调解“以案定补”政策；推动市府办下发《关于健全群众求助快速响应机制构建响应政府的实施方案》，强化日常联调联动；指导镇街分局通过建立微信群等方式，与镇街妇联部门建立实时联系通报机制，并积极配合妇联开展婚姻家庭课堂；协同市司法局推动“东莞市调解协会”正式成立，指导公安分局推动辖区各类调解组织参与矛盾纠纷排查化解。在此基础上，为进一步建立完善多元化解住宅小区物业管理矛盾纠纷机制，我局将主动配合贵局研究推动以下工作。
　　一、强化与基层调解工作的有机融合。积极推动村（社区）人民调解委员会实体化运作；完善联动协调机制；组建由社区警长为组长，村（社区）人力资源服务站、妇女和儿童工作办、智网工作站负责人为成员的矛盾纠纷排查化解工作小组，负责统筹、组织、领导村（社区）矛盾纠纷排查化解工作；推动广泛设立区域性、行业性人民调解委员会和村（居）民小组、住宅小区、企业单位调解小组；积极推动村（社区）人民调解委员会与社区警务室的调解室“一体化运作”，与区域性、行业性人民调解委员会、调解小组“同频共振”，实现基层调处力量深度融合。
　　二、提升主动感知能力。要求各分局主动向社会广泛宣传辖区综治、司法、劳动、妇联、村（社区）等各类调处机构和渠道，营造“有纠纷找调处”的良好社会氛围；主动向辖区各类调处机构收集掌握可能诱发“民转刑”、个人极端案事件的异常情况和风险隐患，最大限度把矛盾纠纷排查调处在初始阶段。要求社区民警主动通过“百万警进千万家”的“铁脚板”行动，深入群众广泛摸排矛盾纠纷；主动围绕辖区常见性、多发性矛盾纠纷，充分发动网格员和义警队伍早发现、早报告，推动实现早介入、早解决。对因主动报告矛盾纠纷，有效预防、制止案事件发生的人员，按照《东莞市举报违法犯罪奖励办法》落实奖励。

市城市管理和综合执法局
市住建局：
　　东莞市政协十四届二次会议第20230183号提案（关于建立多元化化解住宅小区物业管理矛盾纠纷机制的建议）收悉。根据我局职能，现将会办意见回复如下：
　　一、疏堵结合，压实小区物业巡查、劝阻、报告责任，坚决遏制住宅小区占用公共空间私搭乱建等新增违建，维护小区良好秩序，减少矛盾纠纷
　　小区装修点多面广，市城管局按照严厉打击影响较坏的小区违建行为与解决居民实际需求相结合的思路，2022年1月，印发了《关于进一步严控小区新增违法建设工作的通知》，着重对占用公共区域，影响消防安全，在楼宇四周及顶层、地下等加建、扩建，以及对建筑进行拆建、改建等四类新增小区违建进行零容忍打击。2023年2月，市城管、市自然资源联合发文《东莞市建设工程规划许可豁免项目清单》，对设置遮雨棚、修缮花园、凉亭等居住生活实际需求给予支持。建议物业服务企业加强对小区违建行为履行巡查、劝阻（制止）、报告责任，积极配合联勤联动。
　　二、转变模式，拓宽渠道早发现、早处置小区违建
　　我局采取了较有针对性的措施进行查处遏制，依托城管片长制，将执法力量下沉村（社区）一线，发现小区违建的方式由过往主要被动依靠投诉举报，转变为片长到小区巡查走访、运用无人机航飞、全市域航拍比对等多手段主动出击。同时，加大宣传力度，重心前移，拓宽小区违建发现渠道，尽早介入快速查处小区违建，强化小区违建防范治理。
　　三、加强联动，形成合力创建“无违建小区”，让物业服务企业在规范要求下有作为，压减其乱作为“空间”
　　我局积极联合住建、自然资源、不动产登记等相关职能部门积极探索推进小区违建治理工作，对2022年后新建成的小区创建“无违建小区”，建立三级管控机制（小区物业劝阻报告、镇街属地管理、部门联动治理），快速发现、制止违建行为，协同做好住宅小区乱象治理。通过创建“无违建小区”，确保新建住宅小区违法建设行为及时发现、有效制止、快速拆除、管控体系健全高效，保障小区业主合法权益，营造宜居安全、整洁优美、文明和谐的社区环境。
　　四、加强执法，采取多种措施提升查处效果
　　按照“两违”联合执法方案，充分发挥属地“两违”工作领导小组的统筹协调作用，加强与属地住建、自然资源、供水、供电部门的协调联动，提高巡查管控、线索核实和实施处置的效率，形成职责明晰、统一协调、紧密配合、无缝对接的执法机制，对违法建筑切实做到执法必严、违法必究。同时，对在建的小区违建实施暂扣施工工具、停水停电措施，14天内进行快速拆除，对已入住使用或因安全问题不宜组织强拆的，函告不动产登记部门限制不动产交易。如若物业服务企业存在不作为情况，由住建（房管）部门采取信用加分（扣分）等手段督促物业服务企业做好工作。

市司法局

　　市住建局：
　　团市委提出的《关于建立多元化化解住宅小区物业管理矛盾纠纷机制的建议》（第20230183号）建议收悉。经研究，我局提出会办意见如下：
　　近年来，我市物业管理纠纷呈现多发频发的趋势，特别是物业管理纠纷往往具有人多、面广、易激化、易发生群体性事件的特点，是社会和谐稳定的重大隐患。团市委提出的《关于建立多元化化解住宅小区物业管理矛盾纠纷机制的建议》，对破解物业管理纠纷难题，维护社会和谐稳定，助力平安东莞、法治东莞建设具有重要意义。
　　一、建议由行业主管部门推进成立调处物业纠纷的行业性专业性人民调解组织
　　针对近年来物业纠纷多发频发的态势，我局积极开展基层矛盾纠纷大排查大化解工作，坚持排查在先、关口前移，扎实做好全市各个层面的矛盾纠纷源头预防、排查预警、调解化解工作，2023年全市人民调解组织共调处物业管理纠纷373宗。为了更有效、更专业的遏制物业管理纠纷迅猛增长的态势，我局建议由行业主管部门推进成立调处物业纠纷的行业性专业性人民调解组织。根据《广东省司法厅 广东省综治办 广东省高级人民法院 广东省民政厅关于贯彻落实<司法部等四部门关于推进行业性专业性人民调解工作的指导意见>的实施意见》，“谁主管谁负责”“因需设立”的原则，由相关行业主管部门根据本行业需要，鼓励支持行业性、专业性人民调解组织建设，加强指导管理和监督，落实好相关行业性、专业性人民调解组织工作场所、办公设备、人员配备和经费保障。我局愿意积极配合行业主管部门建强配优物业纠纷人民调解组织，提高调解成效，维护社会和谐稳定。
　　二、关于“全面开启“律师驻住宅小区”模式化解住宅小区物业管理矛盾纠纷”的建议
　　我局认为团市委“全面开启“律师驻住宅小区”模式化解住宅小区物业管理矛盾纠纷”的建议符合构建和谐社会、促进法治社会建设的需要，具有前瞻性、针对性、适用性。根据《中华人民共和国律师法》规定：律师可以接受自然人、法人或者其他组织的委托，担任法律顾问；可以接受委托，参加调解、仲裁活动；接受委托，提供非诉讼法律服务；《广东省实施<中华人民共和国律师法办法>办法》规定：律师参与法治宣传，通过以案释法、巡回宣讲、法律咨询等方式，普及法律知识，提高领导干部和群众的法律意识。居民小区作为法治社会建设最基本的建构体，其法治氛围如何、法治建设如何，事关人民群众安居乐业，事关基层社会治理，事关法治东莞建设，非常有必要加大法律服务力度。截至2023年3月31日，东莞市拥有社会律师4398名（其中港澳台居民律师13名、大湾区律师6名），律师数量位居广东省第三，有足够律师力量支持居民小区的法律服务需求。不仅如此，东莞律师的社会责任感强、热心公益事业，他们也希望通过相关平台、发挥专业特长，为法治社会作出自己的贡献。因此，如居民小区的主管部门通过政府采购法律服务方式，聘请律师进驻住宅小区协助开展普法、磋商、调解、推动沟通，打通基层管理与服务“最后一公里”的瓶颈，破解基层管理与服务困境，将是推进法治社会建设的有效举措。为此，我局将积极配合此项工作，动员全市律师事务所参与采购活动，推进律师进小区活动开展，并加强监督和指导力度，提升法律服务水平，推进基层治理法治水平上新台阶。

办理单位： 市司法局，公安局，市城市管理和综合执法局，住建局