制造业是东莞的立市之本。没有制造业，就没有东莞30年的辉煌；没有制造业，就没有东莞的明天。在转型升级唱主角的当前，东莞的制造业面临很大的困难和问题。前几年的“腾笼换鸟”，来势汹汹却收效甚微，企业目前普遍存在招工难、人民币升值压力、融资难等问题，市政府出台的一系列帮扶措施，条件苛刻，惠及的企业不多，只能说是杯水车薪。

　　个人认为，招工难的问题，属于供需平衡问题，可以让市场去消化解决；人民币升值压力下，企业可自行挖掘潜能，变被动为主动；而融资问题则需要政府下决心去解决。

　　几年前市政府出台了关于补办房地产权证的政策，咋一看对企业来说应是一个大好消息，但事实上众企业反应冷淡。究其原因主要有以下几个方面：

　　1.产权不明晰。大部分企业都是租用村集体的土地用以生产经营，即使可以办证，都只能以村集体名义，对企业的实际帮助不大。

　　2.办证费用高昂。按照目前的补办政策，办证费用达300多元/平方米，与10年前的建筑成本相当，企业难以承受。

　　3.实效不大。银行及各金融机构不接受集体土地使用证作为贷款的依据，房管局也不予登记。

　　办    法：

　　1.本着尊重历史的原则，降低产权办证费用，把这一巨大的沉淀资产盘活。

　　2.由市政府牵头银监局、各金融机构、商业银行等，以镇级为单位进行统筹。

　　3.以行业协会及各商会为组织，为下面各会员单位提供融资担保。如：某企业拥有自身的厂房物业，以该物业作抵押物向银行贷款，由行业协会或商会作担保单位，若该企业借款后不能偿还银行本息，由担保单位将该物业进行拍卖，所得款项优先偿还银行本息。  

　　对《为补办房产证开辟“绿色通道” 解决中小企业融资难困局》的回复

　　陈惠森委员：

　　您提出的《为补办房产证开辟“绿色通道”，解决中小企业融资难困局》已收悉，经研究，现回复如下：

　　一、关于降低补办《房地产权证》费用问题

　　补办《房地产权证》的费用是市政府在2009年出台了《关于印发<东莞市已建房屋补办<房地产权证>实施细则补充规定>的通知》（东府〔2009〕91号，以下简称《通知》）。根据《通知》规定，对符合土地规划、城建规划、建筑安全等条件的已建房屋可以申请补办《房地产权证》，补办《房地产权证》时按房屋建设当年的收费标准缴纳各项办证税费。

　　关于减免补办费用问题，根据《中共东莞市委东莞市人民政府关于推动镇村集体经济转型升级加快发展的若干意见》（东委发〔2012〕24号）规定，村集体所有的已建房屋补办土地权利证书时，按规定缴纳的各项办证税费先征后全额返还。而且，现在办理《房地产权证》时缴纳的税费标准已比过去提高，《通知》规定补办《房地产权证》时按房屋建设当年的收费标准缴纳各项办证税费，实际上已经是一项优惠政策。

　　您来函中提到的办证费用达300多元／平方米，这里包含正常的办证费用和违反程序进行建设的罚款，市综合执法局主要依据《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定，对未取得《建设工程规划许可证》进行违法建设的行为进行罚款。按照《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第三十六条第四款的规定，对违法建筑可以处以单项工程土建总造价的百分之五至百分之十五的罚款，但我市为了鼓励更多业主参与产权补办，出台了《东莞市已建房屋补办〈房地产权证〉实施细则》，对违法建设按最低标准5％进行罚款。根据我局对违法建设处理的职能，5％的罚款已经是市综合执法局在自由裁量范围内的最低标准，如果低于5％的标准，市综合执法局的行政处罚将违反法律、法规的硬性规定。

　　二、关于办证贷款问题

　　我市已有银行机构为配合市政府补办房地产权证书政策而推出了“办证贷款”业务。相关业务是针对我市补办《房地产权证》政策而推出的一项小企业创新业务，通过初期的办证贷款锁定企业发展所需的进一步融资需求，单户融资额度最高3000万元。其操作流程如下：企业向政府有关部门提出办证申请；政府相关部门初审、公告、审核通过后向企业出具同意办理的批复文件；企业持批复文件向银行机构申请“办证贷款”业务；银行机构调查审批通过，企业出具授权委托书（包括委托划款和委托办理抵押登记），最后由银行机构发放对应贷款。

　　三、关于开展集体建设用地使用权抵押登记业务

　　去年底，市国土局牵头起草了《东莞市集体建设用地使用权抵押融资工作指引》，主要内容包括：

　　（一）抵押范围仅限于按照省府100令、市府80号令与村集体签订了《集体建设用地流转出让合同》、办理了流转出让手续，向村集体缴清了地价款、向市财政缴清了土地出让金等税费，已办理了土地证的集体建设用地使用权；禁止私人宅基地、集体基础设施、公共事业等其他集体建设用地单独抵押。

　　（二）抵押人必须征得土地所有权人（村集体）同意，并事先约定实现抵押权时地上建筑物的处置方式。

　　（三）处分集体建设用地使用权时，原集体土地所有权性质、使用条件及土地用途未经依法批准不得改变。

　　目前，《东莞市集体建设用地使用权抵押融资工作指引》获市政府通过开展试点，在试点范围内可按照省府100令、市府80号令开展已流转集体建设用地的抵押登记业务。

　　四、关于集体土地上房产抵押问题

　　《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……；”《房屋登记办法》八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”所以，我市已停办宅基地上建设房屋的抵押权设立登记。

　　五、关于协会及商会为会员单位提供融资担保问题

　　企业以自身物业作抵押物向银行申请贷款，并由行业协会或商会作担保单位，关键在于获得银行的认可。在实践中，由法人企业作为担保单位的贷款方式较为常见。此外，在未能足额偿还银行贷款的情况下，作为抵押物的拍卖主体应是银行而不是担保单位。