东莞作为位于大湾区的重要节点城市，自2018年推出《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》等系列政策与方针，城市化建设与城市更新进程更加上了一个台阶，城市面貌也焕然一新。随着城市更新进程加快，东莞也接连出台了《关于深入推进城市更新工作+拓展优化城市发展空间的若干意见》、《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》、《关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见》等鼓励推动高品质空间落位的相关文件，将产业升级与城市更新紧密结合起来。但回顾近几年来涉及产城融合类型的城市更新项目，单纯由市场主体实施的项目推进难度较大，存在时间成本过重、博弈空间较大、产业空间招商出现滞后等问题，导致目前真正能实现生产、生活、生态协调和谐的高品质空间项目少之又少，这与当时制订政策时的预期大相径庭。
　　其中主要原因还是经济利益协调平衡方面的问题，具体如下：
　　一、产城融合单元中商住部分及产业部分两种业态的开发模式大相庭径，实施主体需要同时具备两种业态的开发运营能力及资源储备，加之针对产城融合类项目，要求财政贡献按不低于属地镇街（园区）财政贡献基准线50%执行，产业部分的招商引资、投产达产、财政贡献等相关实施责任往往直接落实到改造单元的实施主体方进行考核。在当前房地产市场的状况下，实施主体方将更加谨慎，积极性更弱，能拿出来补贴产业的类型的资源也相对较少；
　　二、对于产城融合类型的城市更新中产业单元，政策基本上套用的就是工改工政策，除了财政贡献要求外，也对产权分割、配套用房、公建配套等有着严格的限制，这导致实施主体不仅要承担原物业方的补偿，还要承担新物业经营的压力，加上每个城市更新单元基本上都要配建一定比例的产业物业捆绑实施改造，这会使未来在经营方面竞争更加激烈。

办    法：

　　一、深化原有的1.5级开发模式，针对产业用地进行过渡性开发利用，拓宽产业资源导入渠道。理清产城融合项目产业部分的责任主体及商住开发的责任主体，在1.5级开发模式基础上建立合作机制，引进综合运营能力较强的市场化主体企业，专注高端产业资源导入、重点科创主体培育、科技金融深度联动等方面开发运营；
　　二、产城融合的范围建议扩大，不仅限于工业类改造，也可捆绑文化旅游用地、教育用地、商业金融用地等各方面。现阶段东莞立项的更新项目已经非常多，如果全部做成工改工+商住类，势必在未来几年造工业类的市场竞争压力无限大，而针对各镇街各区域的特征，从融合城乡发展提升出发，促进生态修复，适当批准执行其它产业类型如文旅产业、教育产业、生产性服务业等，不仅能丰富当地的产业链条，也避免了各镇街同质化招商产业客户资源的内卷行为，同时缓解实施主体的经营压力；
　　三、产城融合的类型不限于拆建，产业净地、工业活化、整治、旅游用地也可以作为城市更新捆绑的对象。开发城市更新项目的成本中占比最大的主要为拆迁补偿这一项，如果降低所捆绑的产业用地的附加成本，那么实施方的利润才会有保障，降低经营压力，也会有更多的资金投入到产业经营上去。另外，这样也能盘活一些国有净地；
　　四、产城融合项目多为连片开发形成产业集聚效应，所以建议提高对实施主体的资质与规模的审查门槛。产城融合类型的城市更新项目需要投入的资金、人力、物力均比较巨大，而且需要引进的产业资源方也至关重要，没有一定的企业规模与能力不足以支撑如此大规模全链条的开发行为，所以在项目准入门槛需要大大提高。

提案者： 蔡军