东莞莞城作为曾经的市中心区域，过去拥有一系列人气旺盛的坐标建筑，如东莞迎恩门城楼（俗称“西城楼”）、东莞华侨大酒店、运河商场及经贸大厦等，如今却人去楼空，荒废于此。以运河商场为例，作为90年代初最大的百货企业，占据河边的两路交汇处，拥有较佳的地理位置；若能进行老旧改造，以复兴文化为主题配套完善的商业发展模式，盘活国有资产，将对旧城区的发展起到引领作用。现就以上观点提出几点论据：

　　一、运河商场为国有资产，具有稳定、可持续发展的保障。作为国有资产，无论后期是以民企或是国企来主导开发该项目，都具有不动产权的稳定性保障，具备长远发展的基础。

　　二、运河商场具备优越的地理位置以及适中的商业开发强度。地占河边两路交汇处，远望迎恩楼，相连振华路，具备良好的地理基础，以及当初作为商场规划，无论是层高或是建筑布局都有利于后期再次旧改；而隔壁华侨大厦楼层过高，开发成本高，附近影剧院则布局单一难以进行改造，相比之下运河商场具备较好的旧改条件。

　　三、运河商场具备浓厚的历史渊源。作为东莞历史的标志性建筑，具有很高的人文情怀价值以及历史文化卖点，是后期商业开发的一大亮点。
建    议：
　　一、优先考虑以国有企业开发该项目。基于运河商场为国有资产，在国企主导开发中对于不动产权的处理更加便利，借助国有企业的雄厚实力，调动市内各关联及兄弟企业的力量，一举打造成为旧城区文化复兴的试点项目，周边老旧建筑推而广之。

　　二、以东莞文化为载体，融入年轻潮流元素。打造以复古，历史情怀等主体为吸引点的商业体，借鉴工农8号、鳒鱼洲等成功复古商业体的经验，引入东莞本地的振华路文化、龙舟文化、旧街传统美食等一系列具有历史情怀的文化元素，加以融入当今潮流时尚的中西式餐饮、国风潮牌服装以及各类亲子配套设施。

　　三、以综合餐饮为主，商业配套为辅的模式规划运营。作为该区域的第一个复古旧改项目，应以低门槛、低周转和高人流的模式先行试点，以餐饮及夜市为主的规划运营，丰俭由人的消费层次吸引大量的人流，再配以适当的商品类配套消费，以此来达到人气效果从而有利于周边的旧建筑后期改造。

提案者： 李汉忠