2022年1月5日，中国共产党东莞市第十五次代表大会开幕。肖亚非同志代表中国共产党东莞市第十四届委员会向大会作了题为《立足“双万”新起点聚焦科技创新和先进制造 奋力谱写东莞现代化建设新篇章》的报告，东莞进入了千万GDP和千万人口的“双万”城市，东莞接下来的5年要努力实现在万亿GDP的基础上加快高质量发展及实现千万人口与城市深度融合、共生共荣。令人振奋，深受鼓舞。

　　但作为东莞对接粤港澳大湾区的重要设施——轨道建设缓慢，目前仅有2号线在运营，1号线正在建设（已建设了5年），未成体系，难以与东莞千万人口的城市定位匹配；轨道站点规划也非常缓慢，轨道站点周边城市更新项目因TOD规划及分成物业的限制等进展缓慢，市场对于轨道建设的热情不高，甚至排斥参与轨道TOD项目开发，导致轨道建设缓慢。

　　对于TOD站点周边城市更新推进的缓慢主要有以下原因：

　　1、东莞历史遗留问题多，缺乏政策指引和突破，改造阻力重重，且东莞轨道建设理念待优化，线路规划及站点规划分期建设甚至长远建设与城市更新的建设周期不匹配。

　　2、土地权属复杂（国有出让、国有划拨、集体流转、集体自用、历史出让等），整理难度大，多方利益诉求高难以平衡。特别是轨道站点发布后，利益诉求进一步放大，且政府分成比例过大，更新受阻。

　　3、TOD规划及城市更新单元划定等审批流程复杂，改造周期长，项目推进不畅。城市更新改造涉政策问题更是受到时间等规限较多、手续繁杂。
建    议：
　　为加快TOD规划建设，提升市场的参与热情，提高城市更新对于轨道建设的支持力度，建议从以下几个方面考虑：

　　一是创新机制，降低TOD项目周边更新项目改造成本，提升市场投资热情。探索TOD范围城市更新项目规划支持及申报议事制度，TOD一定范围内改造项目以综合类、商住类等项目为主，适当提高更新开发强度，最终达到推进土地节约集约利用，优化功能布局，提升综合环境推进轨道建设的目的。

　　二是以TOD范围城市更新项目为试点，建立单一主体挂牌招商模式以区片市场评估价为基础的简明易算的地价起始价计算规则；

　　三是分不同类型出台城市更新拆迁补偿指导意见，合理确定补偿时点，提出指导性的拆迁补偿标准，引导拆迁补偿预期回归合理水平，稳定改造成本，加快拆迁协商进程。

　　四是从制度规定上简化审批流程，提高审批效率。明确政府城市更新审批架构和流程，简化审批程序。启动TOD范围项目及市重大项目、头雁计划项目绿色审批通道，涉及控规调整的项目，审批流程压缩到2个月，不涉及控规调整的项目，从拆除到供地，审批流程压缩到1个月内；有步骤的完善土地手续，减少过程时间。争取完善手续和改造进程容缺受理；简化“挂牌招商单一主体阶段”及“方案报批和土地供应（入库）阶段”的流程。

　　五是构建TOD项目改造利益共同体，合力推进TOD项目建设。

　　遵循村改逻辑，创新机制、政策让利，使各方最终达成利益共同体。政府要站稳立场，坚持不与民争利，贯彻共享发展理念，平衡、维护好政府、村集体、房东、违建者、股东、企业、村民的利益；充分保障企业利益，保市场主体、保产业链供应链。完善鼓励企业参与村改的政策措施；维护开发商的合理收益。比如，完善TOD范围内城市更新项目的开发主体与政府之间旧厂房改造利益分配比例，出台分成细则，让开发商获得合理的开发收益；各级政府合力帮助企业协调土地规划历史遗留问题，通过政策引导村集体或园区所有者降低收益预期；对于无TOD规划的历史单元项目政府不参与分成。

提案者： 黄硕松