东莞土地开发强度已逼近50%，土地资源稀缺、利用效率低下，土地规划滞后、碎片化现象突出，土地空间已成为制约我市后续发展的最重要瓶颈。截至2020年底，全市32个镇街共有1821个镇村工业园区，总占地面积约52.4万亩，但平均容积率才约1.0。与东莞情况相仿的顺德，一方面通过镇村工业园的升级改造淘汰高污染高排放高能耗企业，另一方面为产业转型腾出大量发展空间，通过村改顺德2020年末的农村集体资产总额和集体经济收入相比村改前分别增长了63.4%、31%，其村改的成功经验已成为全省样板，走在了全国前列。2020年起，我市推动“拓空间”工作，提出力争用三年时间拆除整理3万亩老旧镇村工业园，但在实际工作中，镇村一级“工改工”的成效并不突出。主要有几方面的原因：一是“工改工”的利益平衡机制对镇村的吸引力不足；二是镇村一级招大商招好商的能力不足，有笼子腾空了鸟招不进来的顾虑；三是对原有镇村工业园中的企业腾挪考虑不周；四是以村为单位实施改造依然打破不了以行政单位或以地块为改造单元的零散性，很难形成产业集聚，也很难建立起高效的用地再开发体系。
建    议：
　　一、对“工改工”的土地收储，市镇两级政府主动让利于村集体。当前大部分村级工业园改造的阻力来自于村民，一方面担心集体土地征为国有后失去土地而影响未来分红，另一方面改造不仅意味着投入还将影响空窗期间的收益。可以借鉴“顺德的政府挂账收储模式”，政府全额让利，近期村集体可获得土地公开出让成交价98%的补偿（扣除土地清拆成本），直接超额享受土地增值收益，长远来说，配建返还的高标准厂房物业，租金水平大大提高，可以有效保障村民长远收益。对于政府来讲，得到村民支持可以快速将集体土地转国有，改造程序简便，且土地权能齐全，项目用地及建成后的物业可抵押融资，市场接受程度高，招商更容易。虽然在土地出让环节，市镇两级政府让出了全部利润，但从长远来看，政府因产业的转型升级，在固投、产值、税收等方面能获得更多收益。
　　二、大力建设“腾挪园”，对腾挪项目予以政策扶持。要提高村级工业园区企业参与园区升级改造的积极性，推动企业主动配合村级工业园的改造，可通过出台相关政策，鼓励建设或认定一批专门用于“腾挪”的各类载体。对配合镇村工业园改造，主动迁出的优质中小微企业进行入园扶持，如给予一定的租金补贴、装修补贴和购置厂房补贴等。且对腾挪项目，可适当降低投资强度、税收强度等门槛，以合理降低企业运营成本，推动本土企业做大做强。
　　三、由市一级负责统筹产业专项规划，镇一级负责统筹土地开发。专项规划对接全市总规，更能实现宏观调控目标，在产业规划上统一协调也能避免全市的镇村工业园同质发展。在中观层面，由镇一级负责统筹落地，便于理顺权属关系，打破以村为界限或者以地块为改造单元的局限性，有利于归并整合零散地块，形成规模化、连片化的用地。
　　四、由镇一级统筹空间资源，市一级统筹招商。当前基层干部对现代产业体系并不了解，特别是对战略性新兴产业的发展特点、模式和认识不足，对优质项目的甄别筛选能力有限，很难与优质的项目方对上话，所以应该发挥镇村干部熟悉当地、善于做群众工作的优势，扎实做好镇村工业园的清拆整备，按照相关规划和要求着力整理出连片工业用地“筑巢”，至于招商环节则应该交给更专业的部门和团队去负责，通过产业链招商、连片招商、龙头招商、并购招商、投资招商等多种方式“引凤”。当然，这种模式下也要处理好利益的平衡，只有好的“分蛋糕”机制才会激励各方共同把蛋糕做大。

提案者： 王倩茜