2018年市政府发布了《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，规定将构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”城市更新体系。政策出台以来，根据已公示的前期服务商招引结果统计，2018—2021年这四年里招引前期服务商的项目数量和规模是386个和10566万m2。但四年来完成前期服务委托内容，实现单一主体挂牌招商的商住类更新项目几乎没有。按每个前服项目投入2千万元粗略估算，386个前服项目就得至少投入77亿元。四年来如此金额的社会投入却连一单前服工作都没有完成（前服合同一般是2年），实在是一笔高额的财务成本。当然社会成本就更高了。
　　根据对行业初步调查了解，导致城市更新前期服务工作推进缓慢发生在单元划定工作这一环节上。城市更新前服阶段有六大工作，其中一项即编报更新单元划定方案。作为“规划管控”的单元划定方案的编报贯穿着整个前服过程，是一项重要工作。因为单元划定方案决定了项目规划指标，规划指标又决定了物业资产评估结果，并最终确定了项目成本、公建成本、返迁物业面积多少和政府的综合收益等。
　　如此重要的单元划定工作在实际工作中却推进缓慢，其主要原因是：
　　（一）单元划定上报审批过程中，各镇不加区分，特别是不区分危楼危房、老破旧村等与其他更新项目的不同情况，笼统而硬性地要求与各镇工改工指标完成进行配比方可申报，直接导致所有商住类更新项目工作停滞不前。
　　（二）单元划定工作中对于镇属公有资产和国有资产能不能以及如何参与城市更新，在政策方面只有简单表述和提及而缺乏具体可操作执行的指导政策，导致不少更新项目一旦涉及镇属公有资产或国有资产问题就不知如何推进。
　　
建    议：
　　（一）在单元划定时应区分不同的商住类更新项目类型，有针对性有区别地对待。对于经认定的破旧老村、经认定的危楼危房更新项目，单元划定工作应当正常开展，政策应当倾斜，使城市更新好政策真正惠及民生上，让城市更新政策顺应民心，发挥改善民生、改善人居环境的积极作用。

　　老村的认定，一可以基于历史沿革来认定，比如基于经济合作社或经济联合社的今世前身、政府相关记录等；二可以基于相关的影像图像资料技术手段等客观因素来认定。老村由于建成年代久远，无论是建筑硬件，还是文教卫等软件等都存在诸多历史欠账，主客观条件都要求且也应当先行一步进行更新。

　　危房的技术认定已不成问题。危房直接关系百姓的生命和财产安全，安全无小事，安全一日不得麻痹松懈。因此对于经认定的属于危房的更新项目不能等不能停。再者危房一旦垮塌还会增加此后更新时对建筑面积认定及确权工作的难度。所以非常有必要编报单元划定时优先考虑。

　　（二）为促进城市更新工作快速高效推进，保证公有资产增值保值，建议划在城市更新拆除范围内的公有物业原则上只要满足：1）公有物业其业主经营业务非涉及房地产开发；2）公有物业不具备单独出具规划条件；3)公有物业占比不大（如30%以下）情况下，统一以资产置换的方式进行处置。公有物业资产置换需遵循市场化和公共利益相结合，分类处理、依法依规处置。镇属公有物业由所属镇政府成立工作小组负责统筹领导，负责物业评估委托及审核、改造意愿表达、搬迁补偿安置方案谈判等工作。原则上坚持同地同权依据集体用地的拆赔标准进行物业置换进行补偿和置换。

　　涉及公共设施类（公共厕所、配电房）等资产，由镇政府物业资产监督管理小组按成本法评估确定的重置成本价格计算进行货币补偿。

　　国有资产可以明确按国有资产评估办法及处理流程进行物业返还或补偿。

提案者： 蔡军