内    容：
　　改革开放以来，东莞在“以市带镇”行政管理架构下，镇村经济齐头并进、共同发展，成为东莞经济腾飞的强大推动力，使东莞从一个落后的农业县成长为世界制造业中心，诞生了一个又一个的专业镇。

　　但随着市场经济环境不稳定，土地、人力成本、租金等各种生产要素价格提高，许多传统企业运营困难，倒闭破产的企业日益增多，加上企业外迁潮，工业园区和厂房空置规模不断扩大，许多村（社区）赖以为生的物业收入大幅下滑。镇村经济在数十年的积累下形成许多痼疾，不仅限制了东莞产业的活力，也成为了东莞“双万时代”经济发展面临和必须解决的困局。

　　一、存在问题

　　（一）产业空间形态破碎，用地效率低下。镇村工业园长期以来的粗放式开发模式，普遍存在布局分散、产业低端、土地利用效益低、产权不明晰、厂房形态破旧等问题，土地单位产出远低于同为地级市的苏州、无锡等城市。

　　（二）原有产业发展陷入困局，经济活力不断衰减。镇村曾经赖以生存的优势传统制造业，近年来在新经济形势下陷入经营困局，利润率普遍偏低，又未探索出有效的转型升级路径，导致镇村经济活力不断衰减。

　　（三）各镇街各自为阵，难以形成发展合力。各镇街独立发展，城市建设分散，集聚能力不强，造成资源配置不合理、产业类型同质化、土地资源效益低等问题，无法整合资源应对新一轮的城市竞争。

　　（四）土地权属复杂，难以集约高效利用。镇村工业区普遍占地面积在500亩以下，而且集体经营性建设用地占全市工业用地超过7成，土地权属复杂，地块零碎，不利于土地的集约高效利用。

建    议：
　　（一）着眼于产业前景，创新并完善“工改工”政策

　　“工改工”是目前重构东莞产业空间，激发产业经济活力的重要手段，但由于镇村工业园区土地权属复杂、改造成本高、审批环节多、改造周期长，导致“工改工”难度大。为此，应从市级层面调整土地开发制度，充分利用政策杠杆，着眼于东莞产业前景拟定镇村工业园区改造统筹规划，创新并完善政策配套，形成完备的政策体系，同时简化审批环节或开设绿色审批通道，从而破解“工改工”困局。

　　（二）“工改工”和土地储备一盘棋规划，加大力度引进重大项目

　　重大项目是地方经济的强大助推力，华为、步步高分别为松山湖、长安的快速发展带来核聚变效应。东莞应从市级层面统筹，将镇村工业园区改造纳入国土空间规划，与土地储备一盘棋考虑，把碎片化的镇村工业园区纳入连片土地储备范围，以连片“工改工”为主，从而为重大项目落地提供充足的土地储备空间。同时东莞要动用全市各层级资源，乃至撬动省级资源，加大力度引进重大项目，将连片工业园区整合成有主题的创新产业集聚区。

　　（ 三）重构产业空间，探索都市型产业园发展道路

　　旧有的镇村工业园区已不符合东莞“双万时代”的发展要求，因此必须站在市级层面重构产业空间。一是对优势传统产业的发展空间编制一个拓展规划，打破此前分散格局，通过土地资源集中形成产业集聚，从而推动优势传统产业转型升级，形成链式发展、集群发展、协同发展。二是通过重新改造工业园区，加快引入战略新兴产业未来产业、现代服务业等新兴产业业态，推动产城融合，探索高度集约化、精细化的都市型产业园发展道路。

　　（四）平衡各方利益，激发社会资本参与园区改造

　　为破解镇村工业园区改造资金压力大等难题，政府部门应结合园区改造方向和实际需要加强资金引导，在平衡镇村集体、资本方、改造方、经营方等各方利益的基础上，吸引社会资本参与。为顺利完成改造，可探索“改造权+土地使用权+物业经营权+资金补偿”多种利益分配模式、工改工与工改商住联动改造等模式，激发社会资本参与改造的积极性和主动性。

提案者： 林海川

市自然资源局

林海川委员：
　　您提出的《关于化解镇村经济痼疾，重振东莞产业活力的建议》（第20220333号）提案收悉，经综合市工业和信息化局、市投资促进局意见，现答复如下：
　　一、关于着眼于产业前景，创新并完善“工改工”政策的建议
　　一是优化“工改工”政策体系。根据市领导指示要求，我市正在研究调整优化城市更新有关政策，调整期间将充分考虑委员所提的建议，激发东莞产业活力。
　　二是进一步优化审批流程体系。目前，我市在市级层面实施打包一次性审批，全面整合原有6个审批环节为1个环节，改串联为并联，实行“1+N”打包审批，压缩40%的重复材料。同时，正在研究全面简化流程，实施“一次决策、一次表决、一并审批”的扁平化审批决策机制，大幅缩短审批时间；大力度建设信息化、标准化、智能化的审批系统，全面实施信息化审批，将审批全流程明面化、透明化。另外，落实简政放权，将部分“工改工”项目改造方案审批下放给镇街政府，进一步压缩“工改工”项目审批时间。
　　二、关于“工改工”和土地储备一盘棋规划，加大力度引进重大项目的建议
　　一是借助专项规划聚焦重点区域。充分衔接“十四五”规划、国土空间规划的战略性、系统性安排，进一步细化完善城市更新专项规划编制的思路，在做好分区引导管控、近期改造区域、产城改造比例、公共设施捆绑台账等核心管控要求和专项规划精准传导导则的同时，重点谋划连片产业空间，研究划定重点产业更新片区集聚，撬动一批传统工业园区的空间转型。同时。紧抓“头雁计划”实行重点突破。改变以往政策均质化、推项目平均用力的做法，启动城市更新“头雁计划”，加大力度推动单元落地见效。
　　二是规范土地整备补偿工作。建立统一指导补偿标准体系，我市正在研究制定《东莞市土地整备征拆补偿指导标准》，预计年内出台。一是降低市场预期，解决市场相互攀比、水涨船高等成本虚高问题，降低政府收储成本；二是适当激发市场动力，针对性选取本市现有做法与标准，合理设定价格预期。通过规范土地整备征拆补偿标准，控制改造成本，拓展连片的低成本产业空间。
　　三、关于重构产业空间，探索都市型产业园发展道路的建议
　　一是推动有条件的“工改工”项目打造“专精特新”产业园。计划全市推动建设1-2个“专精特新”产业园，具体通过支持有条件的镇街以镇属企业或联合市属国企为主体建园，并积极探索先租后售、以租代售、产权入股等多种空间供给方式，建立稳定、可预期的产业空间供给新机制。其中，将结合调研获得的“专精特新”企业生产空间现状和需求情况，筛选符合条件的“工改工”项目进行对接，按照“成熟一个、建立一个”的思路，积极探索推动“工改工”项目升级打造“专精特新”产业园。
　　二是出政策引导镇村工业园品质提升。为凝聚各方共识、汇聚各方合力、优化资源配置，以镇村工业园改造为契机，我市相继出台《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》和《东莞市重点招商园区（低成本空间）扶持奖励暂行办法》，鼓励我市镇村工业园区进行改造，并支持“工改M0”项目与优质的产业运营商开展招商运营合作，拓宽项目招商渠道；引导工业起步早、难以腾挪产业平台空间的镇街（园区）组织开展村镇集体工业园改造升级，认定低成本空间，顺势发展培育高成长性产业项目。
　　四、关于平衡各方利益，激发社会资本参与园区改造的建议
　　一是提供多样化的改造模式。为进一步拓展产业升级空间，以《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》为指导，强力实施“工改工”三年行动计划，以镇属、村属低效旧工业区为突破口，3年完成拆除整理3万亩。结合我市改造主体多元、土地权属复杂的实际情况，创新性地提出了政府收储改造、市属国企土地整备开发、工业企业自行改造、开发企业收购改造、村集体自行改造、村集体+产业运营商改造、集体土地流转改造、单一主体挂牌招商改造等8大“工改工”模式，提供清晰、详尽的工作指引，适合镇企、村企采用灵活多变的形式进行改造。
　　二是加大金融服务支持。目前，我局联同市金融工作局、市城市更新协会、相关城市开发企业、金融机构等研究建立了城市更新金融服务对接联合议事制度，先后编印和发布了两版城市更新金融产品手册，订制适合城市更新（“三旧”改造）、特别是适合“工改工”项目的长周期、低利率金融产品，2020年以来，已累计为“工改工”项目提供超320亿元的融资支持。
　　专此答复，诚挚感谢您对市自然资源局、市工业和信息化局、市投资促进局工作的关心和支持。

办理单位： 市自然资源局,市工信局,市投资促进局