内    容：
　　改革开放以来，东莞在“以市带镇”行政管理架构下，镇村经济齐头并进、共同发展，成为东莞经济腾飞的强大推动力，使东莞从一个落后的农业县成长为世界制造业中心，诞生了一个又一个的专业镇。

　　但随着市场经济环境不稳定，土地、人力成本、租金等各种生产要素价格提高，许多传统企业运营困难，倒闭破产的企业日益增多，加上企业外迁潮，工业园区和厂房空置规模不断扩大，许多村（社区）赖以为生的物业收入大幅下滑。镇村经济在数十年的积累下形成许多痼疾，不仅限制了东莞产业的活力，也成为了东莞“双万时代”经济发展面临和必须解决的困局。

　　一、存在问题

　　（一）产业空间形态破碎，用地效率低下。镇村工业园长期以来的粗放式开发模式，普遍存在布局分散、产业低端、土地利用效益低、产权不明晰、厂房形态破旧等问题，土地单位产出远低于同为地级市的苏州、无锡等城市。

　　（二）原有产业发展陷入困局，经济活力不断衰减。镇村曾经赖以生存的优势传统制造业，近年来在新经济形势下陷入经营困局，利润率普遍偏低，又未探索出有效的转型升级路径，导致镇村经济活力不断衰减。

　　（三）各镇街各自为阵，难以形成发展合力。各镇街独立发展，城市建设分散，集聚能力不强，造成资源配置不合理、产业类型同质化、土地资源效益低等问题，无法整合资源应对新一轮的城市竞争。

　　（四）土地权属复杂，难以集约高效利用。镇村工业区普遍占地面积在500亩以下，而且集体经营性建设用地占全市工业用地超过7成，土地权属复杂，地块零碎，不利于土地的集约高效利用。

建    议：
　　（一）着眼于产业前景，创新并完善“工改工”政策

　　“工改工”是目前重构东莞产业空间，激发产业经济活力的重要手段，但由于镇村工业园区土地权属复杂、改造成本高、审批环节多、改造周期长，导致“工改工”难度大。为此，应从市级层面调整土地开发制度，充分利用政策杠杆，着眼于东莞产业前景拟定镇村工业园区改造统筹规划，创新并完善政策配套，形成完备的政策体系，同时简化审批环节或开设绿色审批通道，从而破解“工改工”困局。

　　（二）“工改工”和土地储备一盘棋规划，加大力度引进重大项目

　　重大项目是地方经济的强大助推力，华为、步步高分别为松山湖、长安的快速发展带来核聚变效应。东莞应从市级层面统筹，将镇村工业园区改造纳入国土空间规划，与土地储备一盘棋考虑，把碎片化的镇村工业园区纳入连片土地储备范围，以连片“工改工”为主，从而为重大项目落地提供充足的土地储备空间。同时东莞要动用全市各层级资源，乃至撬动省级资源，加大力度引进重大项目，将连片工业园区整合成有主题的创新产业集聚区。

　　（ 三）重构产业空间，探索都市型产业园发展道路

　　旧有的镇村工业园区已不符合东莞“双万时代”的发展要求，因此必须站在市级层面重构产业空间。一是对优势传统产业的发展空间编制一个拓展规划，打破此前分散格局，通过土地资源集中形成产业集聚，从而推动优势传统产业转型升级，形成链式发展、集群发展、协同发展。二是通过重新改造工业园区，加快引入战略新兴产业未来产业、现代服务业等新兴产业业态，推动产城融合，探索高度集约化、精细化的都市型产业园发展道路。

　　（四）平衡各方利益，激发社会资本参与园区改造

　　为破解镇村工业园区改造资金压力大等难题，政府部门应结合园区改造方向和实际需要加强资金引导，在平衡镇村集体、资本方、改造方、经营方等各方利益的基础上，吸引社会资本参与。为顺利完成改造，可探索“改造权+土地使用权+物业经营权+资金补偿”多种利益分配模式、工改工与工改商住联动改造等模式，激发社会资本参与改造的积极性和主动性。

提案者： 林海川