改革开放以来，东莞农村从“种田”到“种厂”，实现了从“鱼米之乡”向农村工业化、城市化的历史性跨越。目前，村组集体存量物业面积1亿平方米，出租收入占经营总收入的七成，是集体收入和村民福利的主要来源；工业厂房0.9亿平方米，约占全市厂房面积的1/4，每平方租金普遍比私人厂房低1-2元，是我市向企业提供低成本空间的主要阵地；在抗击新冠疫情中，村组为企业减租8.4亿元，是我市经济运行监测调度的重要抓手。村组物业保有量之于东莞，与耕地红线之于全国，具有同等重要意义。

　　近年，由于形势变化和政策调整等原因，村组物业面积增幅从2016年的1.8%逐年下降至2019年的1%，2020年更是进一步降至0.1%；楼龄超过15年的物业占70%，超过20年的占35%，老旧物业租金约为新建物业的一半。如不采取措施，村组物业老旧化问题将越来越严重，物业保有量或将出现负增长，不利于集体增收、企业减负。因此，有必要借鉴中央设立耕地红线做法，建立我市村组物业保量提质机制，为东莞经济迈向创新驱动发展新阶段提供更坚实、更高质量的要素支撑。
建    议：
　　一、摸清存量，建立台账。建议借鉴深圳宝安、广州黄埔等地经验，分层、分步建立村组物业数字化台账。一是由市农业农村局和政数局牵头，会同市自然资源、工信、发改、统计等部门建立村组地域范围的土地、物业、企业、产业信息共享机制。二是以镇街为单位，借助农村集体资产交易平台的通道功能和技术支撑，要求村组集体物业在上平台交易前，必须摸清其所在地块面积、规划地类、实际用途，摸清地上建筑物的面积、结构；成功交易后，摸清承租企业的规模、业态等情况，力争通过几年的滚动，逐步构建起“土地上建造的物业、物业所承载的企业、企业所对应的产业”为基本内容的、立体化的、清晰的“集体物业资产地图”。

　　二、划定数量，纳入考评。建议从两方面着力，稳定和增加集体物业保有量。一是分解保有任务。参考今年中央一号文件关于采取“长牙齿”的措施坚决守住18亿亩耕地红线的提法，建立全市1亿平方米物业面积保有量制度，并将具体的保有任务分解落实到各镇街，纳入市委市政府对镇街领导班子工作实绩考评范围。在分解任务时应统筹考虑基础与潜力、区域与规划等关系，设计指标时实行分类指导，使各镇街能“跳起来、够得着”，避免“一刀切”。二是鼓励回购增持。根据我市“工改工”三年行动计划，未来三年将开工建设2000万平方米以上产业用房，若按集体自有自建占1/4的比例参与改造，改造后约可分得物业500万平方米；若按集体性质用地占2/3的比例参与改造，则改造后可分得物业1300万平方米。建议完善相关政策，鼓励和支持村组在改造前回购、收购企业和个人在集体建设用地所建物业，以期改造后获得更多的物业、更大的收益。

　　三、提升质量，推动转型。在严格保障物业数量的基础上，建议制定如下配套政策，引导镇村提升物业质量。一是建立物业提档升级期间面积加回政策。在考评镇村物业面积保有量时，对因“三旧”改造造成物业面积暂时性减少的，凭物业置换或分成协议，经上级部门审核，可作加回处理，打消镇村干部的思想顾虑。二是完善新建高端物业折旧计提政策。允许新建的高端物业按照省财政厅关于农村集体物业折旧率不低于2%的规定计提折旧，通过改进会计核算制度增加经营收益，提升村民对物业升级的获得感。三是完善村组负债管理制度。因应下来城市更新加速推进的需要，借鉴宝安、黄埔、顺德等地注重速度效益平衡、适度负债、适度扩张的思路，调整完善村组负债管理规定，引导集体在成本收益匹配前提下多渠道融资发展。四是建立租税联动机制。参考清溪、中堂等镇街的做法，按引进项目税收对村组给予财政补贴，实施租税联动，提高村组推动物业升级、产业转型的积极性。

提案者： 民建市委会