改革开放以来，东莞农村从“种田”到“种厂”，实现了从“鱼米之乡”向农村工业化、城市化的历史性跨越。目前，村组集体存量物业面积1亿平方米，出租收入占经营总收入的七成，是集体收入和村民福利的主要来源；工业厂房0.9亿平方米，约占全市厂房面积的1/4，每平方租金普遍比私人厂房低1-2元，是我市向企业提供低成本空间的主要阵地；在抗击新冠疫情中，村组为企业减租8.4亿元，是我市经济运行监测调度的重要抓手。村组物业保有量之于东莞，与耕地红线之于全国，具有同等重要意义。

　　近年，由于形势变化和政策调整等原因，村组物业面积增幅从2016年的1.8%逐年下降至2019年的1%，2020年更是进一步降至0.1%；楼龄超过15年的物业占70%，超过20年的占35%，老旧物业租金约为新建物业的一半。如不采取措施，村组物业老旧化问题将越来越严重，物业保有量或将出现负增长，不利于集体增收、企业减负。因此，有必要借鉴中央设立耕地红线做法，建立我市村组物业保量提质机制，为东莞经济迈向创新驱动发展新阶段提供更坚实、更高质量的要素支撑。
建    议：
　　一、摸清存量，建立台账。建议借鉴深圳宝安、广州黄埔等地经验，分层、分步建立村组物业数字化台账。一是由市农业农村局和政数局牵头，会同市自然资源、工信、发改、统计等部门建立村组地域范围的土地、物业、企业、产业信息共享机制。二是以镇街为单位，借助农村集体资产交易平台的通道功能和技术支撑，要求村组集体物业在上平台交易前，必须摸清其所在地块面积、规划地类、实际用途，摸清地上建筑物的面积、结构；成功交易后，摸清承租企业的规模、业态等情况，力争通过几年的滚动，逐步构建起“土地上建造的物业、物业所承载的企业、企业所对应的产业”为基本内容的、立体化的、清晰的“集体物业资产地图”。

　　二、划定数量，纳入考评。建议从两方面着力，稳定和增加集体物业保有量。一是分解保有任务。参考今年中央一号文件关于采取“长牙齿”的措施坚决守住18亿亩耕地红线的提法，建立全市1亿平方米物业面积保有量制度，并将具体的保有任务分解落实到各镇街，纳入市委市政府对镇街领导班子工作实绩考评范围。在分解任务时应统筹考虑基础与潜力、区域与规划等关系，设计指标时实行分类指导，使各镇街能“跳起来、够得着”，避免“一刀切”。二是鼓励回购增持。根据我市“工改工”三年行动计划，未来三年将开工建设2000万平方米以上产业用房，若按集体自有自建占1/4的比例参与改造，改造后约可分得物业500万平方米；若按集体性质用地占2/3的比例参与改造，则改造后可分得物业1300万平方米。建议完善相关政策，鼓励和支持村组在改造前回购、收购企业和个人在集体建设用地所建物业，以期改造后获得更多的物业、更大的收益。

　　三、提升质量，推动转型。在严格保障物业数量的基础上，建议制定如下配套政策，引导镇村提升物业质量。一是建立物业提档升级期间面积加回政策。在考评镇村物业面积保有量时，对因“三旧”改造造成物业面积暂时性减少的，凭物业置换或分成协议，经上级部门审核，可作加回处理，打消镇村干部的思想顾虑。二是完善新建高端物业折旧计提政策。允许新建的高端物业按照省财政厅关于农村集体物业折旧率不低于2%的规定计提折旧，通过改进会计核算制度增加经营收益，提升村民对物业升级的获得感。三是完善村组负债管理制度。因应下来城市更新加速推进的需要，借鉴宝安、黄埔、顺德等地注重速度效益平衡、适度负债、适度扩张的思路，调整完善村组负债管理规定，引导集体在成本收益匹配前提下多渠道融资发展。四是建立租税联动机制。参考清溪、中堂等镇街的做法，按引进项目税收对村组给予财政补贴，实施租税联动，提高村组推动物业升级、产业转型的积极性。

提案者： 民建市委会

民建市委会：
　　《关于建立村组物业保量提质机制的建议》（第20220040号）提案收悉。综合市自然资源局意见，现答复如下：
　　一、关于建立集体物业资产地图的有关建议
　　我市一贯重视农村集体资产台账建设工作，近年在按省要求每年开展集体资产清产核资的基础上，多次自行开展了集体土地和合同清查，具备了完整的集体资产台账，促进了资产的有效利用。在今年6月份发出的《东莞市农业农村发展“十四五”规划》，我市探索以“资产+地图”模式，将资产的文字和地图信息有机结合，实现对集体土地、物业分布利用情况的全面动态掌握，使资产地图成为唤醒“沉睡”资产、推动老旧物业更新改造、促进集体资产高效利用、推动集体经济高质发展的重要工具。
　　今年以来，我局向全市镇村广泛征求了资产地图建设工作方案意见，深入学习了北京、广州、深圳、佛山、南海等地的资产地图建设经验，实地赴樟木头、虎门等14个镇街开展座谈研讨，了解镇村实际需求，得到了镇村的普遍认可和欢迎。通过调研，逐步酝酿形成了资产地图的功能定位，初步详列了资产地图软件功能需求清单，包括信息录入、角色管理、定位查看、条件搜索、分析预警、区域分析等六大功能。
　　二、关于将集体物业保有量纳入考评的建议
　　在去年市政府对镇街的考评中，我局将物业面积纳入了镇街年度重点工作考核，该项满分5分，2021年村组物业面积比2020年增加或持平的得满分，减少的不得分。其中2021年以来，对因城市更新等原因拆除但至2021年底未完成重建、置换而减少的物业面积，镇街可凭有效证明材料提出申请，在考评时按改造后集体根据协议可持有的新旧物业面积作加回处理。在考评工作中，还优化了纯收入增幅考核机制，对村组因更新改造造成集体收入暂时性减少的，允许在考评时作加回处理，提高农村干部工作积极性。在今年的考评工作中，我局将根据贵单位建议进一步完善有关考评机制。
　　三、关于提升集体物业质量推动转型的建议
　　为加快推动我市集体经济转型升级、提质增效，市政府印发实施《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市镇村产业升级补贴奖励专项资金管理办法的通知》（东府办〔2016〕93号），有效期至2021年6月30日。奖补工作开展以来，全市共审核通过奖补项目68个，发放补贴奖励资金3318.82万元，对全市农村集体经济转型升级起到了积极的带动支持作用。为更好发挥政策引导效用，今年5月24日，我局修订印发了《东莞市农村集体产业升级补贴奖励专项资金管理办法》（东农农〔2022〕61号），把政策实施范围从原来镇街及农村集体进一步明确至农村集体，把奖补类型精简为回购奖励、信托投资奖励和招商奖励三类，奖励集体经济组织回购本镇（街道）范围内旧厂房、旧市场、旧商铺等旧物业及闲置地，奖励集体经济组织物业引进规上企业、上市及后备企业、高新技术企业。6月，我局组织开展2023年农村集体产业升级补贴奖励申报工作，对符合条件的项目进行奖励，助推村组转型发展。
　　2019年，我市调整了集体物业折旧制度，对新增的权证完备的现代化厂房物业，采用新一档折旧率（从原来的5%调整为2.5%），更科学反映集体新增物业效益，提高集体收益分配水平。
　　另外，2020年市政府印发《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》（东府〔2020〕24号），以镇属、村属低效旧工业区为突破口，强力实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理3万亩，开工建设2000万平方米以上。根据市领导指示要求，我市正在研究调整优化包括产业与居商联动在内的城市更新有关政策，调整期间将充分考虑民建市委会所提的建议，保障村组物业保量提质。
　　专此答复，诚挚感谢您对市农业农村局工作的关心和支持。
　　东莞市农业农村局
　　2022年7月5日
　　（联系人：卢广锡，联系电话：22830821）

办理单位： 市农业农村局,市自然资源局