内    容：
　　随着中国特色社会主义发展，很多城市都按照高起点规划，快速发展、多渠道投资建设的思路，使得城市建设呈现出“异彩纷呈”的繁华景象，城市面貌日新月异。在城市快速发展的后面，城市土地越发紧缺，老城区配套老旧、规划不合理等原因，“三旧改”这个新名词出现了。自然，每个事件背后，总是有人欢喜有人愁。随着城市更新改造推进，很多三旧改造区快速老城换新貌，但也普遍存在这些情况：1.房屋宅基地早在多年前就被列入城市更新红线范围内，一直荒着，却因为在旧改红线范围内不允许报建、重建。2.非本村集体组织成员不允许在本村宅基地上盖房屋。

　　确实根据我国相关法律，在房屋、屋地被列入城市更新红线范围内，一律不允许改建、新建、扩建。在《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体用地建设住宅，有关部门不得为违法建设和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

　　现象1：

　　在东莞市清溪镇上元管理区，在1993年时合法获取宅基地时，并没有相应的法律规定，“非本村集体组织成员不得购买本村集体宅基地”一说，在合法获取宅基地后，并成功办理集体土地使用证。由于当时没有经济基础去建房，最近几年想要申请报建时，却被告知屋地所在地属于城市更新红线范围内，也就是禁建区，不能报建。又说宅基地所有者非本村集体组织成员，不得在本村集体宅基地盖房子。

　　但在同一时间东莞市的周边镇区，同处旧改禁建区内，又同为村集体的宅基地，大量非本村集体成员建设的自建房，像雨后春笋般崛起建设，有甚者更是建到15层以上，可偏偏唯独当事人作为清溪本地人的空置土地不能报建。

　　现象2：

　　在1993年成功取得证件并建好的宅基地自建房，因当时的施工条件、建设标准原因，房屋在经历近30年后，出现了各种裂缝漏水沉降等结构问题，已不适合再居住。前几年有情况相似的周边居民成功重建房屋，在报建手续不全的情况下，当事人心急的将房子先拆除了，结果被告知红线范围内不能重建，在做好房屋基础后，一直空置至今3年多，导致当事人一直只能租房居住。在多次向相关部门沟通也未能解决，致使当事人家庭生活负担沉重、经济压力加大，严重影响其生活品质。

　　清溪上元的旧改区域列入城市更新范围已多年，却一直未有明确时间何时更新，也并未有相关前期服务商进驻洽谈相关事宜。宅基地建房作为保障性住房，现在却因为在红线范围内，屋地就荒着。而城市更新不知猴年马月才能进行，但对于当事人来说，屋地也因为上述原因空置多年，急需得到解决。

建    议：
　　1.在1993年合法获取的宅基地，当时也未有相关规定不得非本村集体组织成员合法获得的法律条文，属于历史遗留问题，现应当放开限制，允许当事人建设房屋。不应该因为后出的政策出台一刀切，应考虑实际情况以及历史原因，特殊处理。

　　2.同一时期，同为东莞的不同区域，非本村集体组织成员盖房也好，红线范围内建设自建房也好，都存在极大的不公平，希望执法公平公正。

　　3.三旧改禁建区的设立是否能明确时限，有些旧改区设立了10多年，一直毫无动静，范围内的住房空地也一直荒着，产生不了任何经济效益，同时，因为禁建导致空置的住房地应当给予空置补偿。

　　4.住房问题，对于屋地处在红线范围内禁建区的，能否以置换或其他方式解决其住房建房需求。

　　5.对于已经设立为三旧改造城市更新范围的区域，能否加速推进，活化老城土地资源。对于长期未开发的旧改区域，应当放松禁建政策。

　　6.前期设立“旧改”区域应当慎重，对各方面条件高度符合的区域应重点推进促成；对于仅仅符合“旧改”条件的区域，勿轻易划定“旧改”区域范围。

　　7.对于同一区域内“旧改”项目过多，却又无法实际性推进的，应当考虑取消或暂缓，并放开报建。

　　

提案者： 徐雅怡

　　东莞市农业农村局
　　徐雅怡委员：
　　您提出的《关于宅基地不能报建的建议》（第20220258号）提案已收悉。综合市自然资源局、市住房和城乡建设局意见，现答复如下：
　　一、关于宅基地建房的有关建议
　　根据《东莞市农民安居房管理办法》（东府〔2020〕28号）的规定“（三）申请新建农房的，还须满足以下条件之一：1．属于本村（社区）集体经济组织成员。2．不属于集体经济组织成员的本村（社区）村（居）民。3．不属于上述两种情况，但已依法取得宅基地使用权，包括取得宅基地用地批准文件或已取得集体土地使用权证/不动产权证”，因此按照政策以及《东莞市农民安居房报建办事指南》“（一）报建地块须具备集体土地使用权证/不动产权证 报建地块应已取得集体土地使用权证/不动产权证”，已取得合法的宅基地使用权的可申请建设，无限制非本村集体组织成员。
　　二、关于农房建设标准及执法公平的建议
　　2020年11月，我市出台《东莞市农民安居房管理办法》（东府〔2020〕28号）规定，各镇街农房建设审批必须遵循“一户一宅”的标准，即每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米，总建筑面积不得超过用地面积的4倍。上述办法实施以来，我市各镇街新建农房的用地建设标准已得到统一规范。
　　为保障上述办法顺利实施，我市亦采取了一系列强化执法、打击违建的措施，有效遏制新增农房违建问题。2019年12月，我市通过航拍形成了全域建筑物的三维航拍地图数据，初步建立起全市宅基地和农房台账。2020年9月、12月，我市分别印发《东莞市农民安居房三维航拍季度局部更新比对工作方案》《东莞市农民安居房三维航拍季度局部更新比对核查整改工作指引》，以农房台账锁定的“一张图”为基础，已建立以季度为单位进行定期航拍的更新、比对和抽查机制，对顶风抢建、新增违建行为实行露头就打。11月，出台《东莞市农房违建行为责任追究实施细则》，明确由市农民住房管理工作联席会议下设追责考核组（市纪委监委牵头），对参与违建的领导干部一律依法从严处置、绝不手软。如2021年7月，经航拍比对发现三个镇街农房违建问题突出，对此市委市政府随即决定由常务副市长牵头约谈该三镇主要领导，并将问题线索移交市纪委监委进行追责问责。至此，我市打出了“一锁” “一拍” “一比” “一查”的组合拳，对全域农房违建始终保持高压态势。
　　三、关于放松旧改区域禁建政策以及取消或暂缓无法实际推进的项目的建议
　　《东莞市农民安居房管理办法》第十条提及“鼓励镇街划定辖区农房禁建区、限建区和可建区。禁建区包括近期计划实施拆迁型城市更新项目”。目前我市城市更新（“三旧改造”）相关政策并未设立“三旧”改造禁建区，现有城市更新政策已有项目退出机制，如2018年前“旧项目”已全部过期，相关批复不再执行；2018年后“新项目”也规定实施时限，比如更新单元划定方案获批后，改造主体应当在两年内上报单一主体挂牌招商方案或“1+N”总体实施方案，否则划定成果自动失效；同时省、市标图建库申报政策中也有地块删减政策，允许入库地块退出标图建库范围。
　　四、关于解决住房建设需求的有关建议
　　关于以置换方式解决住房建房需求，由于置换方式涉及土地置换、规划调整、不动产权核销和镇村逐级讨论审批等审众多环节，实际上并无法解决急迫住房建设需求。
　　如确实存在住房困难的群众，可结合自身实际情况，根据《东莞市困难群众基本生活保障工作协调机制2022年工作要点》《东莞市公共租赁住房管理办法》等政策，关于“做好住房救助工作”中对符合我市住房保障条件特困人员、低保对象、孤儿、事实无人抚养儿童、最低生活保障边缘家庭和支出型困难家庭优先实施公租房保障，给予租金优惠”的相关精神，向所在镇街住建及民政部门申请上述政策支持。
　　五、关于加速推进“三旧”改造，活化老城土地资源的建议
　　为加大对连片“三旧”项目的支持力度，我市已于2021年启动实施首批“头雁计划”单元，通过市主要领导挂帅督导协调，出台专项扶持政策等方式，加快旧改项目落地见效。具有引领示范意义、大规模连片特点、有力组织队伍保障、近期可实施性的改造项目可申请纳入“头雁”计划单元进行专项扶持。
　　对于老城土地资源活化，必须严格按照国家、部委要求，坚持留改拆并举、以保留保护为主的原则，实施城市生态修复和功能完善工程，稳妥推进城市更新。下来，我市将通过完善配套政策、尽快落实项目，积极做好老城活化等微改造工作。
　　六、关于慎重设立“旧改”区域的建议
　　旧改区域的设立一直是城市更新工作的重点，目前我市已有相关政策规定。一是旧改区域需符合省“三旧”改造标图建库申报要求。标图建库是“三旧”改造政策线，只有纳入“标图建库”才能享受“三旧”改造优惠政策。二是旧改区域需符合我市相关规划要求，即除了规划底线、方案规划设计要求外，还需考虑改造的迫切性和必要性等。
　　对于您所反映的上述问题，我局亦将适时向市农民住房联席会议反馈，在后续出台的农房建设相关配套政策中予以细化、完善，切实强化群众合理居住需求的兜底保障，确保户有所居。
　　专此答复，诚挚感谢您对市农业农村局工作的关心和支持。

办理单位： 市农业农村局,市自然资源局,住建局