内    容：
　　东莞的城市更新是为了打造高品质的城市空间，突出地方特色，弘扬和传承传统岭南文化，构建山水城交融的城市风貌，给我们工作、生产、生活提供适宜适度的空间，并应具有前瞻性和战略性，给未来预留更多的发展空间。目前存在如下问题：

　　（一）东莞作为“世界工厂”，工业总量规模大，但 “工改工”在产业准入(税收要求、产业要求)的门槛比较高，且政府对“工改工”项目的财政贡献考核标准较严苛。

　　（二）在政策方面，城市更新“工改工”项目资金回报期较长，同时政府对“工改工”项目的财政奖补暂无明确的实施细则，而密度分区等相关政策尚未清晰。

　　（三）在城市空间方面，目前各单元规划根据容积率反算规则，住宅用地容积率普遍为 4.0、甚至5.0以上，建筑超过 100 米的情况越来越多。原来单元划定工作通过政府审批后，企业才开始做城市设计及实施方案，无法对风险点进行提前预判。

　　（四）与深圳的横向对比方面。东莞的人口集聚，更多是在产业园区，而产业人口在近阶段，更多需要的是相对低成本的经济舒适的生活空间，就与目前拆除重建项目遍地开花的情况有所矛盾。另一方面，大部分工业用地是集体用地，集体不愿意转国有直接导致物业不可销售，严重影响了“工改工”的动力。

　　
建    议：
　　（一）流程再造。进一步加强城市更新工作组织领导，在机制上加强顶层设计与政策协同，确保各部政策顺畅衔接，打好组合拳，保障更新项目有序实施。单元划定、控规、城市设计及方案是一个线性的审批过程，但不利于协同配合全流线提升效率，这四个审批阶段须融合贯通。在审批环节，需有情怀有技术多专业的专家参与，并在最前期单元划定审批的节点介入，保证基本适度的空间形态和新时代环境下的社会需求。同时建议政府指导集体经济组织做好项目公开决策工作，优化各项申报审批流程，集体经济组织积极配合开发商做好相关前期工作，包括权属的确认、意愿征询、测绘等前期工作和解决所涉及权属的遗留问题。

　　（二）强化城市设计对城市更新决策的作用。单元划定方案建议补充模拟实施城市设计方案，扩大范围论证规划布局与空间格局的适宜性，也减少后续实施方案扯皮，建议把强排方案放在三维仿真系统，反映真实状况。

　　（三）政府统筹谋划工改工任务推进。借鉴《水乡功能区建设市连片“工改工”基层改革创新实验区实施方案》，研究激励市场参与工改工政策。因旧村改造难度大耗时，解绑旧村项目工改工联动捆绑要求。

　　（四）出台村庄综合整治总体规划。建议学习深圳，把不具备改造必要性的村落尽快控制下来，包括有传统风貌需要保护的，包括需要为产业集聚区提供低成本生活空间的，包括生态环境优美需要保护低密度村落空间以保护城市空间协调性的，包括区域发展相对滞后、近期不具备拆除重建条件的。

　　（五）在核算增值税时，项目公司赔付回迁物业应允许在计算销售额时扣除。无论是货币补偿还是物业补偿，都是项目公司取得标的土地所支付的对价，理应都允许在计算销售额时扣除，建议出具明确的实施细则，尽量降低“工改工”的成本投入，激活市场活力。

　　

提案者： 梁健