据有关资料统计，全市现有镇村工业园1900多个，用地面积约3.7万公顷，更新改造潜力较大。但受厂房权属复杂、统筹成本过大、村集体改造意愿不强等原因，改造工作进展较为缓慢。因此，有必要对症下药进一步完善政策体系，加快“工改工”（镇村工业园改造）进程，打造更多低成本的新型产业空间。

　　“工改工”（镇村工业园改造）存在困难和问题：

　　（一）行政审批周期长，政策变化影响大。城市更新项目的特殊性和复杂性，加之政策变动，致使审批环节繁多、时间不确定。完成从前期工作到土地出让的，普遍需要3-5年，而且算是比较顺利的情形。同时，城市更新是城市的“二次建设”，是系统工程，牵涉面广，规划管控、地价计收、轨道交通、教育配套、生态环保等等方方面面的政策变化都会影响项目进展，甚至会产生颠覆性影响。

　　（二）改造主体意愿弱，拆迁补偿难度大。由于改造过程中租金切断等原因，部分改造主存在等待观望、待价而沽的情形。另外，部分改造主体因自身公司自身经营问题、开发能力而影响项目推进，导致项目暂缓。同时，很多项目在拆迁赔偿过程中都面临着诸如各方利益诉求高、产权碎片化、钉子户问题、历史租约等问题。

　　（三）历史遗留问题多，基层服务保障弱。私下土地流转、挂靠使用土地、历史协议、特殊用地等问题五花八门，处理难度较大。与这相矛盾的是，基层城市更新机构专业力量不足，人员不固定、流动性大，政策业务不熟，难以提供足够服务保障。

建    议：
　　一是完善专项规划，摸清资源家底。结合国土空间规划编制工作，进一步摸清摸准全市“三旧”资源家底，进一步谋划城市更新重点统筹片区，进一步合理划定全市城市更新政府土地储备区块，预留城市发展后备土地资源，进一步衔接全市教育设施专项规划和其它专项规划。

　　二是规范拆迁补偿标准，降低改造补偿成本。制定拆迁补偿指引和标准，规范实施主体、方式和程序，探索建立分片区、分类型、指导性的拆迁补偿标准，合理引导村民的补偿预期。鼓励以产业用房、物业置换方式补偿，把拆迁补偿成本控制在合理范围内。探索通过创新金融手段实现补偿款延时支付，降低开发主体即时支付压力的同时又保证村集体取得长期稳定收益。

　　三是创新路径模式，调动村集体改造积极性。进一步提高村集体共享土地纯收益的比例，推行“工改工”项目计收的地价款，扣除计提项目后余额全部返还村集体用于支持项目实施。健全村集体收回改造涉及土地机制，探索按原流转出让或历史用地途径收回土地并给予补偿。

　　四是强化专业队伍建设，提升服务保障效能。探索设立城市更新工作机构和工作专班，保障专职人员力量，全面强化基层工作力量和业务水平。构建多部门联合执法机制，整治和淘汰落后产能的镇村工业园，进一步倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。

提案者： 黄顺明,叶耀华