在加快建设广东省制造业供给侧结构性改革实验区，牢牢把握“三区叠加”的重大历史机遇下，及贯彻落实省委“1＋1＋9”工作部署，助力建设“湾区都市、品质东莞”的精神下，全市产业升级不断取得新进展，不遗余力增强制造业高质量发展的基础。但是，我市在“工改工”工作上还存在着进度缓慢、社会资本参与改造工作积极性不够高的问题，制约了产业升级的空间、限制了优化产业结构的进度。

　　一、我市“工改工”存在问题

　　（一）改造区业主对项目征收拆迁的利益期望值过高。

　　作为大湾区城市，业主在拆迁补偿标准一直向广州、深圳等发达区域看齐，预期利益期望值高于市场值，导致项目开发经济成本过高，开发商拆迁难度大。期望利益超出市场价值较多，加上产业改造需要后续运营管理，资金效益回笼周期长，导致工改工反响不积极。

　　（二）“工改工”部分地块存在土规、控规用地性质不符，难以实施旧改。

　　符合“两规”是实施改造的首要条件，同时需要满足2009年12月31日前已建的条件，但旧厂房地块有些存在土规不符，有些地块控规性质是绿地、特殊用地等，无法进行标图建库，无法归属城市更新改造范畴。

　　（三）部分“工改工”项目存在集体用地历史遗留问题。

　　由于历史各种原因，很多村集体工业用地出租于私人的租期长达50年，甚至出现“永久”期限，但地块大部分土地没有办理集体转国有，证件大多仍然办理在集体名下。此类项目改造主体仍为村集体，实施“工改工”必须通过村集体表决和上报，导致后续改造程序相当复杂，也面临政策补贴到村集体后，较难到达企业，导致改造热情不高；改造普遍涉及土地延长年限问题，面临利益补偿问题，出现村经济组织股东与企业之间的利益权衡矛盾，在一定程度上影响了“工改工”改造的推进和实施。

建    议：
　　面向加快建设广东省制造业供给侧结构性改革实验区、服务“湾区都市品质东莞”的需要，为产业升级“腾龙换鸟”，建议对“工改工”项目降低融资成本由政府对项目进行融资利息补贴、通过其他改造单元捆绑“工改工”单元平衡改造成本过高问题，以更强的政策支持赋能“工改工”改造，持之以恒为产业拓空间，推动我市优化产业结构。

　　（一）加大对村集体进行“工改工”改造的扶持力度。

　　基于为产业升级、产业发展拓空间；及壮大集体经济，增加股东收益，同时加大对我市工改工的支持力度，建议对收回私人持有集体厂房的村集体，除按《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》文件给以税收留成和税收减免奖补外，由市财政成立产业类改造基金池，基金池资金从各镇街实施产业改造外的其他改造项目中政府收益部分以一定比例进行提取。根据产业改造占地面积、产业类型、年度税收贡献等情况，对用于回收物业进行的集体“工改工”地块进行分类奖励。

　　为鼓励村集体自主改造，对村集体实施“工改工”的项目，提供多元化的融资渠道，如企业抵押融资、银行贷款融资、政府借款融资等，通过融资建设的，从基金池补贴一定的融资利息。

　　（二）通过其他改造单元捆绑“工改工”单元的方式，平衡改造成本过高问题。

　　鉴于我市实施单元产业占比管控，建议通过实施工改居商单元高利益反哺“工改工”单元实现项目主体的改造收益平衡。对于辖区内同一前期服务商通过“工改工”单元与“工改商居类”单元捆绑达到产业占比管控要求的，允许捆绑的两个或两个以上更新单元同步核算、同步实施更新改造工作。利于提升产业单元的改造效率，提高产业改造后的产业定位和功能服务精准度，实现企业有效收益，同时兼顾片区居商和产业的统筹发展。

　　通过更强而有力的政策支持，提升“工改工”改造工作的积极性，解决改造实施者的融资瓶颈和成本过高问题，推动产业转型升级，引导通过“工改工”改造工作进一步优化产业发展结构，进一步服务产业发展。

提案者： 黄江镇政协小组