今年以来，我市通过各种手段积极拓展优化城市发展空间。镇村工业园改造作为“拓空间”工作的重要内容之一，既符合我市土地利用现状，又切合我市产业发展需求，值得全市花大力气来推动实施。但是，受镇村工业园“一碎两低”（即碎片化、低端化、低效化）的现状和特征影响，在推进镇村工业园区改造提升工作中存在一定阻力。

　　（一）土地物业权属复杂整理难度大。一是历史遗留问题众多难以改造提升。与深圳、佛山相比，我市集体土地权属多元、问题复杂，且大多存在规划用地建设手续不齐全、不完善的问题，按规定只能拆除，不能改造。二是利益主体多元难以达成改造共识。部分镇村工业园土地所有权、使用权、经营权分属不同主体，改造提升需协调村集体（所有权人）、一手租户（使用权人）和真正使用厂房的生产企业（经营权人）等多方利益，需要花费大量时间协商，项目实施难度大。

　　（二）改造成本收益预期不清。一是资金成本投入大。对企业而言，改造提升除了要斥资改扩建厂房外，还面临着生产设备搬迁、临时安置、停产停业等隐性成本，实际需负担的改造成本较高。对村集体而言，改造提升意味着租金收入中断，改造后还面临着能否招引到更好的企业、需要大幅上涨租金才能快速回本等问题。二是时间成本投入大。一方面，镇村工业园改造提升涉及立项审批、投入施工、投产验收等流程涉及部门多、改造链条长。另一方面，镇村工业园土地厂房权属复杂，还面临承租人多、租期不一等问题，需要花费大量的时间进行谈判和协调，时间成本难以预计。三是可能面临机会成本损失。与“工改商”“工改居”项目相比，“工改工”项目普遍投入大、见效慢、回报周期长，无法一次性获得巨大收益。在短期利益的诱惑下，村集体更倾向于将工业厂房转为房地产项目赚快钱、赚大钱，降低了改造提升的意愿。

　　（三）改造提升政策覆盖不足。一是政策集成不足。目前，“工改工”政策散落于多份文件中，集成性不足。镇村普遍反映，近年来我市城市更新政策变化较大，操作细则不明晰，部分项目容易受到政策变动调整影响。二是政策指引不全。镇村工业园的情况复杂，目前出台的很多政策未能覆盖全部情形，对房地不一致、微改造等常见问题和做法缺乏清晰细致的操作指引，导致无从下手。
建    议：
　　为切实改变我市镇村工业园“一碎两低”的现状格局，加快推动镇村工业园改造升级，保障提升我市产业发展空间，提出工作建议如下：

　　（一）是“三旧”改造立法。通过法律确定“三旧”改造地位，对未来的“三旧”改造工作提出原则性、方向性规范指引，给市、镇（街道）级实践探索创新工作提供依据和支撑，同时建议立法时体现侧重点，对连片改造支持政策、产业方面的激励政策以及历史文化保护等内容也应在给予方向性和原则性的指引。

　　（二）是针对“三不变”、整治活化等改造模式出台指导性政策。目前对于“三不变”、整治活化类的改造项目缺乏省级的政策指引，省、市在政策制定时更多偏重拆除重建类改造项目，对“三不变”、整治活化类改造模式的政策指引不足，导致“三不变”和整治活化等改造模式的项目推动力不够，建议出台相关指导性政策，推动多种改造模式发展。

　　（三）是加大“工改工”鼓励力度。研究“工改工”项目一定年限内产生的土地增值税、增值税、企业所得税等税收省级分成部分返拨地方，专项用于支持“工改工”项目，提高市场参与“工改工”的积极性。

提案者： 东城街道办政协小组