随着《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划》的推进，东莞作为位于大湾区的重要城市，近年来城市化建设与产业升级取得了较大的进展，但仍有大量区域尤其是各村镇大量建设土地集中在自然村、合作社及私人业主手上，建筑容积率低，土地利用效率不高、产能落后，产值税收低。东莞要为粤港澳大湾区国家战略作出贡献，就必须积极探索产业+城镇化的“产城融合“的模式。

　　2018年以来，东莞市针对产业升级的方向，制订了《东莞市重点新兴产业发展规划（2018－2025年）》《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》等政策，同时也拟订了工改M0、城市更新类产业项目等指导政策，计划每年更新类产业改造项目不低于2000亩。为此，各镇街积极配合，做了许多更新类产业项目的专项规划。迄今为止，东莞市只有5宗新型产业用地成功挂牌出让，引进了京东、紫光、欧菲光等知名企业，同时已有多个更新类产业项目在实施。但虽然政府大力支持，但整体推进缓慢，至今尚未有项目落地，主要原因是：

　　一、目前东莞土地开发强度已超五成，土地的高效使用已成为重中之重，为解决土地瓶颈的痛点，需要城市更新类的产业升级为城市现代化目标作出更大贡献，但由于更新类项目原业主要价太高，导致收益与付出不成正比，所以企业参与热情很低。

　　二、产业更新类项目的政策限制条件较多，如，分割转让条件严苛(单栋建筑的套内面积不少于2000㎡，最低分割面积不少于300㎡）、税收产值过高（投资强度不低于600万元/亩，年产出比不低于1200万元/亩）等，导致很多工改M0、工改工项目无法解决赢利问题。

　　三、更新类产城融合项目至今为止，没有一份政策指导意见及执行细则，对企业较关心的许多问题没有官方文件的解释，吸引不了手握资金及资源的房企的投资。

建    议：
　　要破解许多难题，其中制订一套企业、原业主、政府三方均能获益的政策方针是关键。

　　一、要做到真正的产、城、人互通互联的新型城市空间。政策一直是注重鼓励“产”，对许多本身具备产业链的企业进行大力扶持，并希望用低廉的地价吸引产业方进行“总部经济+产业园”模式的建设，但忽略了“城”，即配套的衣、食、住、行的无缝衔接。解决方法就是，在进行“产”的同时，政府也应该鼓励及引导房企参与进来，与产业方合作，对“城”的建设。通过双方的优势互补，既解决产业方的资金、员工安置问题，也解决房企对产业项目参与度很弱的的现状。

　　二、在政策方面，不仅要对产业方进行一些补贴与扶持，也应对更新类“产城融合”出具专门的指引文件，允许产业类项目适当的进行一些房地产行为，如：工业厂房产权分割不设最低限制、允许“商住+产业用地”混合用地等。

　　三、针对工改工项目，《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》明确放宽“工改工”项目产权分割限制。希望能尽快出台实施细则，明确分割路径。同时，“工改工”项目的实施周期、回报周期长，占用企业资源量大，成本高，而受让端愿意承担的价格区间低，导致“工改工”项目利润偏低。因此，建议配置部分的住宅及商业用地（建议40%），一方面提高项目的利润率，另一方面能以成熟的配套吸引各类人才的入驻。另，希望政府能出台相关贷款扶持政策，解决企业入驻的融资难、融资贵的问题。

　　四、针对M0类项目，政策明确可配置一定比例的C2及R0，但未出台相关的实施细则，导致现阶段开发企业对项目未能做出准确的研判。因此需尽快出台相关的细则，消除市场的不确定性，推动产城类项目尽快实质性落地。另，考虑到R0的实施周期长且规范要求补明确，建议将R0调整为R2或将R0与R2并行实施。另一方面，M0政策中约定的产权分割履约的税收产值条件较高，建议进行降低。

提案者： 民进市委会