目前，我市正探索TOD东莞发展模式，积极对标广州、深圳等一线城市，由于我市TOD综合开发规划编制、开发模式、规划衔接、土地收储及出让、用地报批等方面的进度明显滞后于轨道交通建设，整体进度不太理想，很大程度上制约了TOD建设、综合开发的步伐。

　　一、TOD开发建设存在的问题

　　（一）当前，城市和交通的规划建设模式主要还停留在以交通设施建设支撑城市发展空间布局为基础，优化城市功能布局、产业布局等内容，对城市交通功能与城市土地开发、商业发展、形态塑造、生活配套等方面的融合还不够深入，对公共交通引领城市发展的理念和模式还不够突显，在城市的规划、建设和管理上还没有形成长效机制。

　　（二）我市已建成的轨道交通线路较少，大部分轨道线路为远期规划，线形和站点具体位置均存在不确定性，且TOD综合开发工作未能与轨道交通线网同步开展规划编制，两者之间没有形成有效的衔接和耦合，在规划、国土等层面难以进行一体化的规划、建设和管理。同时，大部分站点周边可供土地数量较少，进行TOD综合开发的空间极其有限，实施难度相对较大，导致轨道站场TOD综合开发工作存在土地统筹和开发实施进展慢、TOD相关政策难以落实。

　　（三）现阶段我市已建成的轨道交通有大部分站点只具备单纯的乘搭功能，轨道交通还只是交通，较多站点未完成TOD综合开发规划工作，未能实现与周边城市空间的无缝连接与一体化开发，轨道站点周边的城市空间没有得到集约和充分的开发利用。

　　
建    议：
　　二、有关建议

　　（一）TOD综合开发要与粤港澳大湾区发展战略、公共交通网络一体化发展相适应，与我市新型城市空间布局相契合，促进城市经济、产业、民生、环境协调发展，努力实现区域地位提高、组团发展统筹、城市中心提质。

　　（二）TOD站点开发建设工作要融入我市的规划，做好TOD综合开发与城市规划、控制性详细规划、土地规划的相互衔接，按照市轨道交通“1＋N”政策文件、东莞市轨道交通TOD规划建设工作实施方案要求，加快推进轨道交通建设和站场周边土地TOD综合开发，加强规划指引，推进土地储备及出让，实施综合开发，实现站场周边土地高效集约利用，充分发挥轨道交通综合效益。积极探索“轨道+物业”、“轨道+社区”等开发模式，实现轨道站点与公交枢纽设施及周边用地一体化规划、融合设计，把单纯的交通用地转化为多功能的城市节点，通过立体化综合设计，使市民能享受到优质景观和便捷交通两者兼备的生活模式，提升城市总体品质。

　　（三）要提高用地的使用效益，通过高强度、地下地上立体化的规划设计，进一步提升站点周边土地使用效益。通过推进轨道站点周边土地综合开发，推动轨道交通站点周边土地的高效开发与集约利用，进一步实现轨道交通与商业集聚、各村社区发展的有机结合。

　　（四）要强调高效无缝换乘，解决市民乘坐轨道交通“最后一公里”问题，科学布局公交、出租车场、停车场、商业等区域并实现无缝对接，通过地面连廊连接周边城市综合体，建成一个多元交通无缝接驳的站城一体枢纽节点，促进重点区域的站点或者拥有换乘功能的站点在交通互联的基础上进一步立体化延展功能空间。

　　（五）要反哺轨道交通建设，统筹推进TOD综合开发，推进“以地筹资”、“以地养铁”、“以铁提质”、“以铁兴城”。通过对轨道站点沿线土地同步规划、提前控制、及早储备，可发挥轨道交通建设对沿线土地的增值带动效应，以土地增值收益反哺轨道交通建设，形成轨道交通沿线尤其是TOD站点周边地区的办公居住、商贸开发、产业融合等综合开发与轨道运营“互相喂养”格局，促进我市轨道交通的可持续发展。

　　（六）要研究推进轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作，通过建立和完善TOD范围内城市更新项目利益共享机制，从而提高TOD范围内城市更新项目土地利用和开发效率，实现“拓空间”的工作目标。

　　

提案者： 道滘镇政协小组

市轨道交通局

你们提出的第20200056号政协提案《关于我市TOD开发建设存在问题及建议》收悉。十分感谢你们提出的宝贵建议！经认真研究，现答复如下：
一、关于轨道交通线路及TOD综合开发规划与相关规划衔接有关问题
线路层面：坚持国土空间规划作为高位统筹的战略规划，做好轨道交通相关规划与国土空间规划的衔接和协调。在国土空间规划中落实大湾区城际铁路建设规划和我市城市轨道交通建设规划、线网规划中明确的近远期轨道交通线路、场站设施用地及指标，协调落实已建成站场、近期建设规划已明确站场以及经市政府审批明确站场的周边控制区用地及建设指标。制定相应的规划管控政策和标准，完善轨道交通沿线及TOD综合开发地理信息系统，提升城市轨道交通管理、监督和决策的效率和水平。
TOD综合开发规划层面：轨道站场地区建设坚持统一规划、分期开发、资源控制原则，实施“一站一规划”，以轨道站场为核心进行圈层式用地布局。落实以人为本、公交优先的发展理念，按照《TOD综合开发规划及TID概念方案技术指引（试行）》，组织编制TOD综合开发规划，明确各站场功能定位、开发范围、开发规模和控制要素，引导国土空间资源向轨道TOD地区集聚。坚持TOD综合开发规划作为控制性详细规划编制（调整）的重要依据，对TOD地区规划范围具有开发潜力地块进行预控。加强综合交通规划专题研究，促进轨道交通与长途客运、城市公交、出租车、慢行系统等多种交通方式衔接，解决市民乘坐轨道交通“最后一公里”问题。
二、关于提高TOD综合开发收益，反哺轨道交通建设有关问题
（一）划定土地收储范围
根据轨道交通有关规划和资金需求，由市轨道交通局会同市自然资源局、市土地储备中心及属地政府（园区）划定轨道站场周边土地储备范围,编制《轨道交通站场周边土地专项储备计划》，经市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组审定后，由属地政府和市有关部门根据职责进行落实，将拟收储和完成前期开发的地块统一纳入市土地储备库。轨道交通站场周边土地储备范围划分为核心区（与轨道站场直接相连的功能区域）、控制区（城市轨道站场周边半径500米、城际轨道站场周边半径800米的功能区域）和协调区（与TOD控制范围相互协调的功能区域）。
（二）实施土地分类储备模式
进一步完善和加强市级统筹、镇街实施的两级工作机制。市土地储备中心统一承担土地收储整备工作，各属地政府依市土地储备中心委托负责组织实施本辖区内土地收储整备工作，市轨道交通局负责协调、指导和考核TOD范围内土地收储工作。TOD地区土地收储整备工作分市级主导、市镇联合、镇街主导三种模式进行。其中，市统筹的轨道站场TOD综合开发区及所有轨道站场TID地块纳入土地收储整备重点地区，以市级主导方式开展收储整备；市镇联合统筹的轨道站场TOD综合开发区土地（TID地块除外）可以市镇联合的方式开展收储整备；镇统筹的轨道站场TOD综合开发区土地（TID地块除外）可以镇街主导的方式开展收储整备。轨道交通站场周边土地收储，原则上以宗地为单位实行连片整体收储，实现土地综合效益最大化。
2018-2020年三年中，相关园区、镇街在TOD地区已完成土地收储约5171亩，已完成省市合作用地土地收储约4648亩。
（三）完善补偿和利益共享机制
区分站场的开发模式、土地规划用途，对属于整体开发的站场，轨道交通站场周边土地由市主导收储的，市土地储备中心委托属地政府具体负责征收工作，征收补偿标准按规划用途分类执行；由镇街主导收储的，可参照市主导收储的标准执行，或按照“一站一策、整体统筹、统一标准”原则，对比测算制定站场土地征收补偿标准报市政府或领导小组审核同意后执行。对属于分散开发的站场，轨道交通站场周边土地收储补偿标准按规划用途分类执行。尊重发展历史和土地管理政策的延续性，根据现有政策和标准，明确“基础补偿+增值共享”的补偿和利用共享机制，对土地及地上建（构）筑物、附着物给予公平合理补偿，同时以增值共享等方式实现利益共享，分享城市发展红利。
（四）完善开发机制
支持轨道交通投融资主体单位积极参与土地开发建设，在全市重大站点TOD综合开发和共构地块综合开发中发挥主导作用。积极建立TOD综合开发“多层实施、利益平衡、社会共赢”机制，通过对全市不同的TOD站点分类，采用市统筹、市镇联合统筹、镇统筹等统筹方式，以及整体开发、分散开发等实施模式，充分调动各镇街（园区）、市场力量参与TOD开发，推动TOD综合开发取得更好实效。进一步理顺TOD范围内政府分成物业资源的开发管理工作机制，实现TOD范围内物业资源反哺轨道交通建设运营。
（五）制定高效、集约利用土地政策
制定印发《东莞市轨道交通 TOD 地区土地与空间复合利用管理规定》，进一步理顺我市TOD范围土地与空间复合利用管理与实施的技术标准体系，拓展轨道站点周边城市空间，促进TOD地区集约高效发展，充分体现TOD发展特色。
制定印发《东莞市轨道交通TOD范围土地容积率调整工作方案》，方案在不新增用地指标及土地资源的情况下，政府与开发企业按比例分成，实现政府和开发企业双赢。
（六）积极推动TOD开发项目
目前，我局正开展人民医院站、同沙公园站、水濂山站、大岭山北站、大朗西站、大朗站、黄牛埔站等7个站点以及黄江停车场、道滘车辆段的TID概念设计方案编制，积极推动TID项目落地实施;正全力推进厚街兴业集团、厚街阳光商业城、松山湖嘉宏国际大厦、麻涌祥盛公司等多个容积率调整项目。
三、关于TOD地区城市更新有关问题
制定《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》，提出TOD范围内城市更新项目的利益共享机制，坚持政府主导、整体统筹、连片开发原则，实行政府主导、土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商等改造方式，激发市场参与度，大力提高建设用地利用效率，加速城市更新进程，实现政府、集体、开发企业多方共赢，目前该实施办法已报市政府审批。
目前，我局选取了黄牛埔站黄牛埔村太阳神旧厂、官山围片区，大岭山北站嘉城云峯等6个城市更新项目作为先行试点，并积极推进该批项目落地实施。
四、关于实现高效无缝换乘，解决市民乘坐轨道交通“最后一公里”有关问题
结合轨道站场所在城市片区的功能定位,按照“零距离”换乘、一体化建设运营要求，以便利出行为目的，以轨道站场为核心，以TID建设为突破，科学组织出入口、换乘设施、步行系统、站场综合体与城市生活服务设施，构建轨道交通站场及相关设施布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、轨道运输功能与城市综合服务功能有机衔接的一体化项目，打造集居住、交通、商务、商业、文化、教育为一体的城市功能区。
积极探索“站城一体”项目实施路径。试点项目虎门高铁站TOD综合开发项目，为打造真正意义上的站场综合体，引入香港鼎昊集团、凯达建筑事务所、铁四院等专业团队，对核心区规划、城市设计、高铁站房外形、轨道交通换乘、站城一体化等内容进行了重新研究和设计。以整体设计、整体施工、整体运营理念建设，以枢纽站为中心的集聚式开发，将多种交通功能整合于一体，形成地上、地下多层次的步行交通体系，全面提升区域的城市功能和城市品质，营造全天候、无障碍、高度智能化的综合交通体系。通过对虎门高铁站站房的改扩建，增加站房的候车面积，优化车站的进出站流线，使广深港高铁虎门站、穗深城际虎门北站、城市轨道交通2号线虎门火车站及常规公交场站、地下停车场、出租车接驳场站等交通设施实现无缝连接，解决现有虎门站客运换乘设施功能单一、服务水平低，缓解周边地区交通压力等问题，以使其适应现代综合运输方式，实现旅客快速、便捷、舒适、安全的服务要求。

办理单位： 市轨道交通局,市自然资源局