全力推进城市更新工作是关系到我市未来发展的重要工作。近年来，我市经过快速城镇化、工业化的发展过程，土地资源承载力已接近极限，面临着土地、资源、环境等难以为继的困难，经受速度变化、结构优化、动力转换的考验，存在建设用地匮乏、产业空间严重不足的现实困难。目前，我市制定了一系列针对空间拓展、城市更新的有力政策，但仍然存在不少难题与不足，需要进一步加强和改进。

　　一、“工改工”市场动力不足。随着经济社会发展，物价上涨，权益人对拆迁补偿的要求较高，厂房建筑成本也不多攀升，致使改造成本高企、利润空间小、回报周期长。以我镇新稳“工改工”项目为例，经分析测算，整个改造项目从开始运营起算，在目前不可分割销售的情况下，至少需要约20年才能收回改造成本，而项目开发资金普遍使用商业贷款，投资回报时间长，导致融资压力大，影响投资者的参与热情。

　　二、历史遗留问题多，征地拆迁难。改革开放以来，粗犷式的发展造成我市工业厂房产权属性复杂，部分土地、厂房物业存在多次倒卖、分租、转租等情况。另外，一些改造地块受生态绿线、TOD规划、无控规覆盖等限制，难以成片推进“三旧”改造产业类项目建设，部分有意愿实施改造的企业因规划限制也不能实现升级转型。

　　三、政策不够完善，缺少法规支撑。我市的城市更新经过多年发展，政策不断更新变化，但部分新政策的具体操作细则、指引未能及时出台，直接影响了项目推进的进度。比如，原《东莞市城市更新产业类项目操作办法》于2017年12月31日到期后不再执行，新的操作办法已征求过镇街意见，但到目前仍未明确出台的时间。由于没有具体详细的政策文件依据，影响了市场改造主体对产业类项目改造的积极性，对动员集体及企业改造有一定影响。

　　
建    议：
　　建议：

　　聚焦空间拓展，全力推进我市城市更新工作，我们需要用改革创新的思维，破解历史遗留问题，通过创新机制，针对上述问题，建议做好以下三个“加大”：

　　一、加大奖补力度。制定科学、合理、公平的利益分配规则，平衡镇、村、物业业主与开发商等各方利益，构建利益共享、多方共赢的格局。比如，释放政策红利，为“工改工”项目地块理顺手续，完善相关证件，落实用地指标及提高容积率等，增加“工改工”项目的吸引力；探索“工改工”项目奖励制度，对进驻企业和村进行奖励。另外，适当补贴村组集体在建设招商等过渡期的租金收益，纳入改造成本，由参与改造主体承担，提高村组改造积极性。

　　二、加大管理力度。坚持规划先行，强化规划权威性，结合空间规划，做好“工改工”规划布局，实现“多规合一”，解决以往规划科学性不强、衔接不够、执行刚性约束不足等问题。制定全市“工改工”项目总体规划“一张图”，划定项目红线，理清地块性质和历史问题，做好标图建库申报工作，做到成熟一块改造一块。同时，联合环保、消防、市场监管等部门，全面清退“散乱污”企业，加强涉水涉气污染企业的巡查监管，督促企业合法规范经营，严禁物业权益人随便出租，倒逼落后产能退出、低效企业转型，促使物业权益人积极参与城市更新改造。自然资源分局、城管部门严厉查处违法用地、违法建设行为，清拆违法建筑，坚持合法、节约、集约利用土地，降低将来改造项目土地整备的成本。

　　三、加大政策扶持力度。如加快出台城市更新产业类项目操作办法，加强对基层和企业的指导服务；优化完善“工改工”项目的具体操作细则和工作指引，简化审批环节，提高项目申报和审批效率。完善城市更新相关配套政策，细化政策操作指引和细则，确保政策落实不留死角。

　　

提案者： 道滘镇政协小组