我市住房现状：我市外来人口众多，外来人口与本地户籍人口比为10：1。他们的居住途径有商品房、保障房，出租房。但目前政府保障房只能解决不到1%人口；近几年商品房快速发展也只能满足约50%的人口的居住需求，还有大量的外来人只能靠原居民的出租房解决居住问题。改革开放以来，我市的民房为解决我市的外来人口的居住问题作出了巨大贡献，为东莞的经济腾飞起到了不可磨灭的历史作用。目前我市出租房多是以旧村或沿街民房为主，其居住条件、环境、配套设施等均达不到国家的居住标准要求。
       目前，我市民房建设执行的建设标准是根据《东莞市农民住房管理暂行办法》，宅基地地面积不超150平方米，建筑总面积不超600平方米，≤4层，按一户一宅原则。该建设标准是过去二元经济结构发展的遗留产物，虽然是根据国家相关标准而定，但已无法适应当前我市现代经济发展的要求。根据实情况，就塘厦而言，宅基地或民房用地分为4类：第一类是原居民的原居住房子土地，一般是在80-90年代，根据当时的村民自住或自用的房子以及院子，由村集体认可后，由国土部门颁发了土地使用证。这类宅基地具有分散，规模不一等特点，有些房子只有10-30平方米，有些院了可以达到几百上千平方米。第二类是早期为提升或解决原居民居住条件，按户和人口分配的宅基地（这是真正意义上的一户一宅的民房用地）。多数办理了土地使用证，这类用地一般按30㎡/人的标准分配（村改居以前）。这类宅基地具有集中，规整的特点。
　　第三类是由于发展需求征收了原居民的房产或角落用地，而在特定的区域置换或赔偿的用地。由于各种原因，并不是每一宗地都能办理到土地使用证。这类用地比较零散。
　　第四类就是在大发展时期，为了开发土地需要，筹集建设基础配套设施的资金，村集体或开发区，将新开发的道路，沿路两边通过出让形式向社会公众出让的民房用地，这类用地具有规模一致，沿街分布的特点。往住这类用地的建设情况，在一定时期反映出当地的经济发展状态。
　   由于是在大开发时期的建设，从质量和规模上都不能满足市场的需求。为解决我市约500万外来人口的居住问题，应该要盘活可利用的民房用地。充分利用居民现有未建宅基地（民房用地），进行集约统筹建设，提升土地效益，实现提升我市城市品质，推动我市经济高质量发展。
　　
　　
建    议：
　　结合当前民房建设的实际情况，应该以市场需求为主导，打破宅基地（民房用地）的建设限制困局，提出几点具体建议：
　　1.凡是有土地使用证（或不动产权证）和历史证明文件的，符合规划、国土、住建、执法等相关部门规定，不在城市更新的范围的宅基地，根据各区域的乡村振兴规划要求，允许其按市场实际需求进行建设。（第四类民房用地）
　　2.在城市的主要街道，以道路控制线30米以上的商业繁华圈的土地，建议其可以联房方式建设；为满足城市形象的要求，结合已建成的情况，以建成的最低层数为准，符合该区域街道规划设计和外立面要求。在镇区域最重要道路两旁的，要肩负起满足社会需求的配套建设，如：道路退缩，停车位、绿化等配套设施，符合城市精细化管理的要求。（第三、四类）
　　3.作为第一类民房用地，只要符合其所在区域的乡村规划要求，应尽量让其按土地使用证面积建设，面积过小的，建议与周边地块联建，规划部门通过置换调整，或在层高和总面积上进行补偿，提升城市建设的形象。同时，要求属地管理社区、部门在推动建设，也要按规划做好相关配套建设，以提升居住环境和质量。
　　以上建议是以塘厦镇调研为例，打破我市民房建设的条条框框，因地制宜，分类施策，大力发展城市配套建设，充分利用我市现有闲置居民用地，完善我市的商业、办公、居住等功能配套，提高原居民的收入，改善城市面貌，促进我市城市化发展水平。从而实现提升我市城市品质，助推我市经济高质量发展。

提案者： 赵彩云

市自然资源局

　　东莞市政协十三届五次会议第20200001号提案《关于打破民房用地建设限制困局的建议》收悉。经研究，我局会办意见如下：
　　一、关于提案中提出对现有宅基地按照形成原因和时间的不同进行区分管理的建议，我局建议农房建设管理总体上应坚持规划引领、底线管控、节约集约、谋划长远等原则，结合各镇街（园区）国土空间总体规划、详细规划和实际情况综合考量，在辖区内科学划定农房禁建区、限建区和可建区，对农房建设实行差别化管理。其中，禁建区指禁止农房建设的区域，目的是为了保障耕地和生态环境质量，确保基础设施和公共安全，引导城市集约节约发展，包括现行规划及国土空间总体规划底线管控区域、涉及安全问题不适宜居住区域、城市高价值战略区域等；可建区是指允许经批准改建、重建或新建农房的区域，是引导农房集中建设、整治提升连片新村、活化传承特色风貌旧村的区域；禁建区和可建区以外，城市更新条件尚不成熟、但未来具备更新潜力的区域，划入限建区。
　　二、关于提案中提出的关于农房建设的其它内容，我市今年将出台《东莞市农民安居房管理办法》及系列配套政策文件予以规范明确。

住建局

赵彩云委员：
　　您提出的关于打破民房用地建设限制困局的建议收悉，经综合市自然资源局的意见，现答复如下：
　　一、关于对现有宅基地按照形成原因和时间的不同进行区分管理的建议
　　在市镇国土空间总体规划批准实施前的过渡时期，为规范全市农民建设行为，引导城镇用地合理布局，提高土地资源集约节约利用，指导镇街政府划定辖区内农房禁建区、限建区和可建区。目前，市自然资源局已起草了《过渡期东莞市农房建设分区划定指引》。农房建设管理总体上应坚持规划引领、底线管控、节约集约、谋划长远等原则，结合各镇街（园区）国土空间总体规划、详细规划和实际情况综合考量，在辖区内科学划定农房禁建区、限建区和可建区，对农房建设实行差别化管理。其中，禁建区指禁止农房建设的区域，目的是为了保障耕地和生态环境质量，确保基础设施和公共安全，引导城市集约节约发展，包括现行规划及国土空间总体规划底线管控区域、涉及安全问题不适宜居住区域、城市高价值战略区域等；可建区是指允许经批准改建、重建或新建农房的区域，是引导农房集中建设、整治提升连片新村、活化传承特色风貌旧村的区域；禁建区和可建区以外，城市更新条件尚不成熟、但未来具备更新潜力的区域，划入限建区。
　　二、关于农房建设标准、设计、联建等建议
　　我市即将出台《东莞市农民安居房管理办法》（以下简称《管理办法》）及系列配套政策文件，将对农房建设标准、设计、联建等予以规范明确。
　　建设标准方面，《管理办法》规定“每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米，总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地用地面积的4倍”，对比珠三角各兄弟城市，广州是3层280平方米，珠海是3层半400平方米，佛山是4层，中山是4层600平方米，我市农房建设标准已是珠三角最高水平。
　　为提高我市农民设计和建设水平，我市制定的《东莞市农民安居房设计若干注意事项》，对农房设计提出若干建议和要求：加强设计管理、建筑红线控制、畅通消防通道、保持适当间距、拓展停车场地、增加绿化及悠闲空间、合理选用外墙装饰材料、强化建筑节能。同时，为改善乡村人居环境，推进生态宜居美丽乡村建设，指导乡村风貌改善和提升我市编制了《东莞市农民安居房乡村风貌导则》和《东莞市农房设计通用图集》，《导则》针对东莞市乡村地区现状风貌存在的普适性问题，结合乡村地区自然环境和历史人文资源特色，重点对乡村风貌构成要素山、水、林、田、湖与村居做出示范引导。《图集》主要由风格篇和户型篇两部分组成。风格篇分为现代、广府、客家三种风格，其中每种风格包括四种表达形式，共形成 12 种建筑风格样式。
　　《管理办法》规定“参与联户农房建设的家庭原则上不超过3户”。允许建设联户农房，目的在于：一是对水乡等部分宅基地面积较小的地区，通过建设联户农房更好地集约节约土地，更灵活地安排设计户型。二是化解部分因历史原因形成的超大宅基地。据地籍调查数据统计显示，按每户宅基地用地面积不大于150平方米计算，规定联户农房不得超过3户，已能涵盖全市95%以上历史形成超大宅基地的情形。
　　专此答复，诚挚感谢您对我市农房管理工作的关心和支持。

办理单位： 住建局,市自然资源局