按照国家推进不动产统一登记工作的总体部署，我市自去年6月底全面实施不动产统一登记制度。在我市行政区域范围内，各镇街不动产登记业务陆续着手办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》的成效日益明显。实施不动产登记有利于保护不动产权利人合法财产权；有利于保障不动产交易安全；有利于提高政府治理效率和水平，更加便民、利民。 　　然而，在实施不动产统一登记制度前，我市企业在发展过程中按照旧有法规开发自持或出售的物业现面临无法办理不动产权登记的难题。在不动产登记制度实施前，该类情况在开发过程中按正规手续办理了报建报批的相关手续后，在验收、确权方面如按当时政策均可顺利办理相关产权登记。 　　实施不动产登记工作后，新政策《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”同时要求提交地籍调查及产籍调查报告。而在地籍调查过程中，一个物业持有两个或以上的土地使用权证，便涉及到“建筑物跨证”、“建筑物超红线”等问题，导致无法正常办理不动产登记。该类问题的出现已直接影响到大量企业或个人办理不动产权证登记。不动产作为企业融资重要的抵押物，无法办理不动产权证进一步加重企业融资困难，直接影响大部分企业日常运作，严重挤压企业生存空间。 　　尤其影响更大的是因此而不能办理不动产权证的房地产项目业主，涉及的人数少则数百，多则上千，容易引起群众不满并采取维权行动，对我市的社会稳定带来极大的不安定因素，不利于民生改善。 　　针对上述问题，各镇街企业陆续向有关部门反应情况。但按照新规要求，建筑物跨证类问题是必须合并宗地，否则便不能办理不动产权登记。更甚者不同的宗地块所登记的内容、使用人、使用时间均有不同。合并宗地将会产生新的问题如：办理合并额外产生的契税费用、需要购买商品房的所有人全体确认等情况。在实际操作中不仅不能解决跨证带来的问题，还会产生新问题，导致确权工作难以推进。 　　新政策在执行过程中，市政府相关主管部门尚未明确新旧政策交接对“历史遗留”问题的具体解决办法。 　　据反应，在我市部分房地产开发企业与所在地房地产行业协会反馈上述问题后，经市房协在2018年9月与相关部门沟通协调，已初步确定涉及房管局确权的，不需合并土地证，仍按原来办法可以办理确权。此后，当地镇区受理了该类企业的确权申请，但最终仍无法顺利完成。 　　实施不动产权登记制度的初衷是为了保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，同时提高政府治理效率和水平，更加便民、利民。通过整合登记职能，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，减少办证环节，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。如今，各地房地产企业因建筑物超红线、建筑物跨证等历史遗留问题无法按时确权，将影响到相当一部分人民群众的权益确认，引发业主维权行动，甚至影响政府的声誉，给民生稳定带来负面影响。 　　因此，我市有关部门在办理不动产权登记过程中，应加快协调由新旧政策的不协调、不衔接引起的问题，给予各镇街明确的处理指引。

建    议：

1、对于新旧政策的执行，应设置明确的过渡期。以立项报建报批时间为分界线，新政策实施前已报建、报批的项目仍延用旧政策过渡办理；新政策实施后的未建、未批项目，均按新政策执行。 　　2、由市政府明确指定相应部门负责跟进，同时委托第三方机构对历史遗留的问题进行全面清查，以便收集历史遗留问题的数量、类别、权证及资料等信息。采取由简到繁、由易到难的方式，对于清查中证明建筑物有证而无误的，应依据清查结果给予办理不动产权登记。 　　3、提高新旧政策衔接、协调的工作效率，优化不动产登记系统功能。对于我市已协调解决的问题因不动产系统原因造成不能办证的，有关部门应积极反馈协调解决。 　　4、对于因历史遗留问题或系统问题暂时未能处理的不动产登记业务，建议充分协调我市不动产登记相关部门，定期发布通告信息，以安抚广大业主的情绪，维护当地社会经济环境的稳定。

提案者： 梁毓雄

答复单位: 市自然资源局
答复文号: 东自然资函〔2019〕2483号
答复日期: 2019年07月12日
联 系 人: 梁永鸿
联系方式: 13790273223
反馈意见:  
反馈备注:  
答复内容:
一、 关于以立项报建报批时间设置过渡期问题
根据《不动产登记暂行条例》第八条第一款“ 不动产以
不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”和《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”等相关规定，不动产登记必须以宗地或宗海为基本单位进行统一登记。如在建筑物无法落宗对应的土地，或跨占其他权利人的土地的情况下，仍以建筑物的立项报建报批时间区分登记则违反了不动产基本单元的设定。
二、关于对历史遗留问题进行全面清查问题
（一）基本情况
根据中央和省关于不动产统一登记的工作部署，从2015年开始，我市大力推进不动产登记机构整合、数据整合、平台建设和流程再造，按时在2016年6月30日发出全市第一本不动产权证，取得了阶段性工作成果。但由于东莞市属于典型的“房、地分设”地区，在相应的历史时期，各部门执行各自上级部门的政策，导致项目建设的土地、规划、报建、登记等环节衔接不够。经过机构整合和数据整合，我市过去房产、土地登记不规范、不统一等历史遗留问题逐渐暴露，成为影响统一登记深入推进的主要障碍。
（二）解决措施
1、提出解决方案。为妥善解决不动产登记历史遗留问题，我们组织骨干力量赴东莞六大片区、33个镇街（园区）进行调查研究，了解各镇街历史遗留问题情况，对东莞市不动产历史遗留问题进行了全面梳理，并提出初步的解决措施。同时，不动产登记中心成立专项调研组，广泛开展调研，先后赴河南郑州、河北石家庄、青海西宁、宁夏石嘴山、四川泸州、浙江义乌、浙江金华及浙江台州等八市深入座谈交流，学习先进经验，为我市解决不动产登记历史遗留问题提供参考依据。通过上述调查研究，不动产登记中心最终汇总形成了《关于妥善解决不动产登记若干历史遗留问题的请示》（东房〔2017〕5号），并于2017年1月份提交市政府审定，市政府于7月份正式批复了《关于不动产登记若干历史遗留问题解决方案和改进不动产抵押登记工作有关问题的请示》。
2、出台工作细则。根据市政府批复精神，在2017年8月16日组织相关部门正式制订《东莞市解决不动产登记历史遗留问题的操作细则》（东国土资〔2017〕207号），并印发《关于历史问题不动产办理分工及办理流程的通知》（东国土资〔2017〕208号）。于2017年11月19日印发《关于明确政策性住房国有划拨土地补办出让手续具体流程的通知》（东国土资〔2017〕366号），规范我市政策性住房的国有划拨土地补办出让手续具体流程，逐步解决公有住房过户问题。
3、开展试点工作。开展解决莞城步步高小区等7宗典型问题楼盘不动产登记工作，向市政府上报《关于妥善解决莞城步步高小区等7宗典型问题楼盘历史遗留问题的请示》和《关于简化政策性住房上市交易涉及国有划拨土地补办出让手续的请示》等文件。2018年2 月26日获市政府回复《东莞市人民政府办公室关于妥善解决莞城步步高小区等7宗典型问题楼盘历史遗留问题有关事项的复函》，为我市登记工作打开新局面。
（三）工作进展
根据上述文件精神，不动产登记中心建立了处理历史遗留问题上报、会审机制，先后对16批共658宗问题楼盘进行讨论，研究解决了部分历史遗留问题楼盘。截至2019年5月，已有411个历史遗留问题楼盘符合政策可以办理不动产权登记业务，仍有部分未能解决。其中，涉及集体土地的历史遗留问题楼盘有104个，因国家政策原因现暂缓办理。
针对当前不动产登记历史遗留问题，对于有具体、清晰、明确处理政策直接可以“对号入座”办理的，不动产登记中心将督促镇街不动产登记机构加紧办理，做好跟踪落实工作；对不合符现行登记政策的，例如涉及占用集体土地开发商品房的历史遗留问题，不动产登记中心建议尽快提出解决方案报上级部门审议，明确我市集体土地的历史遗留问题楼盘按当时用地政策补办土地出让手续，将集体土地转为国有土地。
    

办理单位： 市自然资源局