近年来，随着我市城市化进程的不断发展，商品房销售面积不断增加，纳入物业管理轨道的居民小区也随之增加，小区居民对于物业服务的要求也不断提高。在实际生活中，物业服务企业与小区业主之间的矛盾纠纷却普遍存在，主要表现在物业服务不到位、公共收益难以归属业主、开发商遗留问题处理、物业费用收缴矛盾以及其他问题等。居民小区业主委员会（简称“业委会”）对于提高社区自治水平，改善小区业主生活环境，保障业主合法权益，促进和谐社区的构建起到了积极作用，因此，对于上述矛盾纠纷，除依法通过法律、行政途径解决外，业委会的有效介入及参与也是化解上述矛盾纠纷的重要途径。
　　据了解，目前我市业委会在实际成立、运作的过程中或多或少地存在以下问题：
　　一是业主委员会成立难。有的小区出租率较高或入住率较低，难以发动广大业主参与；有的业主民主意识淡薄，对于公共部分享有共有和共同管理的权利并不关心，在推选小区业委会时，召开业主大会仅有少数业主参与；有的小区业主具备积极热心的服务意识，但是不符合参选条件（如根据有关规定，按时缴纳物业管理费即是参选业主委员会的基本条件，致使偶尔未按时缴纳物业管理费的业主“终身”不得参选业主委员会的极端情况）；有的业主对推选的业主代表和产生业委会成员，只是凭着是否面熟、是否认识为标准，而不是真正关心是否有公益心和服务能力；有的开发商或物业公司存在不配合甚至阻挠的情况，增加业委会成立的难度等等。
　　二是运作不够规范。有的业委会成员不懂业委会权责，不按政策法规行事甚至滥用权利；有的业委会缺乏民主协商机制，成员之间各执己见，难以形成合力，无法正常开展工作；有的业委会服务热情有余、专业能力不足，与业主期望存在较大差距；有的业委会缺乏监督，运行混乱，不作为或乱作为，更有甚者，为私利而不惜损害大多数业主利益；有的业委会无视市场规律，动辄就炒物业公司的“鱿鱼”，扰乱了正常的物业管理服务和市场秩序等。

建    议：

　　2018年5月25日，市政府公布《东莞市物业管理办法》，该《办法》自2018年8月1日起施行。针对上述问题，在该《办法》基础上提出如下建议：
　　（一）进一步加强服务指导。对于业委会成立的申请，有关部门应转变工作态度，建立起激励考核制度，加强服务指导，予以积极支持。依照有关政策法规和工作规程，为业委会成立及运作工作编制易于理解、具有可操作性的指南。推广物业管理电子投票系统，利用信息化手段解决业主大会投票难、表决难等问题。
　　（二）引入社会组织参与。积极搭建专业律师、审计师、会计师、造价师等专家支持平台，为业委会成立及运作提供全方位、全过程的专业化咨询服务，咨询费用可以通过政府购买服务补贴一部分、多个小区共同聘请承担一部分的方式将成本摊薄，或采取给予其一定的社会地位和荣誉身份等方式，促使其提供志愿化服务或低偿服务。在居民区层面引导组建一支具备业委会知识的志愿者队伍（如原长期在社区、房管、物业系统工作的人员），在有关部门的指导下，协助做好业委会成立、日常运作等相关事务性工作。
　　（三）加强典型宣传和业务培训。对于成立顺利、运作良好的的业委会，将相关成功实例进行大力宣传推广，起到学习借鉴的作用。有针对性地开展各类专业培训，提高业委会运作水平，推动业主自我管理和物业服务工作向规范化轨道迈进。