2014年至2018年东莞商品住宅成交均价每年增长23%，而同期东莞居民人均可支配收入每年增长仅9.05%，居民收入增长落后于房价增长。人才是城市竞争力的根本，较高的房价降低了东莞对人才的吸引力。若东莞不能解决年轻人的租房问题，长此以往势必影响东莞经济社会双转型，减低东莞的城市竞争力。
　　东莞常住人口自有住房比率不足40%，大量城市人口需要租房，尤其是产业转型升级带来的新型产业人口。在相当长的时期内，租赁住房仍是解决东莞市民居住问题的主要办法。现有市场中80%以上的租赁住房为城中村或工业配套宿舍，这类住房普遍存在违法改建、安全消防隐患、游离于监管之外等问题，而商品房的租金则相对较高。介于两者之间的高性价比租赁住房占比极少，无法满足城市需求。住房租赁市场的健康发展承载着保持东莞产业活力的重要使命。
　　

建    议：

　　万科等房企推出的品牌长租公寓自2015年在东莞起步，已有多个全国性品牌公寓进入东莞市场，但均未找到快速拓展渠道，暂停扩张。主要原因为长租公寓在报建、安全、消防方面仍缺乏明确流程、指引及规范。为发展住房租赁市场，实现习总书记提出的“租购并举”，提出以下建议：
　　1、明确规范，盘活存量低效资源。目前东莞土地开发强度逼近极限，必须走盘活存量土地进行内涵式发展的道路。一是旧村改造从一味拆建到全面改造升级，改善原有基础设施、消防设施等，满足合法居住条件后进入租赁市场；二是针对部分旧厂房、宿舍，鼓励各类主体经营此类物业用于租赁住房；三是针对大量存在的小产权房进行面积、权籍调查，严禁继续扩建，不确认产权，但对于符合居住条件的小产权房，允许进入租赁市场，纳入规范管理。
　　2、大力发展规模完备、管理有序、安全合规的机构租赁住房。当前东莞房屋租赁市场呈现“小、散、乱”状态，缺乏规模化、专业化的管理机构。发展机构租赁住房市场，既有助于实现居者有其屋的目标，也能培育税源，规范物业管理，提升城市品质与吸引力。
　　3、减轻机构租赁税负，出台财税扶持政策。国家税务总局发布《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）规定："纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。”东莞暂时没有明确机构租赁的税务细则，现阶段机构租赁房租和管理费是按照生活服务业缴纳增值税，税率为6%，开票内容为住宿服务费；水费缴纳税率为11%；电费缴纳税率为17%。但是机构租赁面临的其它可能税种还有企业所得税、房产税、增值税附加、城镇土地使用税以及印花税。税种多、重复征税，相比个人散租实际上的不登记、不缴税，机构租赁税收负担过于沉重，在目前的租金回报水平下，扣税之后企业基本处于亏损状态，压制了机构租赁业发展，一定程度上导致了住房租赁市场以个人散租（中介转租）为主的局面，减少了潜在税源。建议我市出台机构租赁纳税实施细则，结合国办发2016（39号文）精神，适度降低机构租赁的税负。
　　4、出台针对性的《租赁住房消防管理规范》。由于目前无规范化的出租房消防管理政策，导致消防审批通道不畅。机构租赁企业在申报消防验收的过程中常常出现不受理的情况。由于租赁住房很多并非新建，无法套用新建住房的消防验收标准，建议我市出台针对性的《租赁住房消防管理规范》，以便消防部门有章可循。