2014年至2018年东莞商品住宅成交均价每年增长23%，而同期东莞居民人均可支配收入每年增长仅9.05%，居民收入增长落后于房价增长。人才是城市竞争力的根本，较高的房价降低了东莞对人才的吸引力。若东莞不能解决年轻人的租房问题，长此以往势必影响东莞经济社会双转型，减低东莞的城市竞争力。 　　东莞常住人口自有住房比率不足40%，大量城市人口需要租房，尤其是产业转型升级带来的新型产业人口。在相当长的时期内，租赁住房仍是解决东莞市民居住问题的主要办法。现有市场中80%以上的租赁住房为城中村或工业配套宿舍，这类住房普遍存在违法改建、安全消防隐患、游离于监管之外等问题，而商品房的租金则相对较高。介于两者之间的高性价比租赁住房占比极少，无法满足城市需求。住房租赁市场的健康发展承载着保持东莞产业活力的重要使命。

建    议：

万科等房企推出的品牌长租公寓自2015年在东莞起步，已有多个全国性品牌公寓进入东莞市场，但均未找到快速拓展渠道，暂停扩张。主要原因为长租公寓在报建、安全、消防方面仍缺乏明确流程、指引及规范。为发展住房租赁市场，实现习总书记提出的“租购并举”，提出以下建议： 　　1、明确规范，盘活存量低效资源。目前东莞土地开发强度逼近极限，必须走盘活存量土地进行内涵式发展的道路。一是旧村改造从一味拆建到全面改造升级，改善原有基础设施、消防设施等，满足合法居住条件后进入租赁市场；二是针对部分旧厂房、宿舍，鼓励各类主体经营此类物业用于租赁住房；三是针对大量存在的小产权房进行面积、权籍调查，严禁继续扩建，不确认产权，但对于符合居住条件的小产权房，允许进入租赁市场，纳入规范管理。 　　2、大力发展规模完备、管理有序、安全合规的机构租赁住房。当前东莞房屋租赁市场呈现“小、散、乱”状态，缺乏规模化、专业化的管理机构。发展机构租赁住房市场，既有助于实现居者有其屋的目标，也能培育税源，规范物业管理，提升城市品质与吸引力。 　　3、减轻机构租赁税负，出台财税扶持政策。国家税务总局发布《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）规定："纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。”东莞暂时没有明确机构租赁的税务细则，现阶段机构租赁房租和管理费是按照生活服务业缴纳增值税，税率为6%，开票内容为住宿服务费；水费缴纳税率为11%；电费缴纳税率为17%。但是机构租赁面临的其它可能税种还有企业所得税、房产税、增值税附加、城镇土地使用税以及印花税。税种多、重复征税，相比个人散租实际上的不登记、不缴税，机构租赁税收负担过于沉重，在目前的租金回报水平下，扣税之后企业基本处于亏损状态，压制了机构租赁业发展，一定程度上导致了住房租赁市场以个人散租（中介转租）为主的局面，减少了潜在税源。建议我市出台机构租赁纳税实施细则，结合国办发2016（39号文）精神，适度降低机构租赁的税负。 　　4、出台针对性的《租赁住房消防管理规范》。由于目前无规范化的出租房消防管理政策，导致消防审批通道不畅。机构租赁企业在申报消防验收的过程中常常出现不受理的情况。由于租赁住房很多并非新建，无法套用新建住房的消防验收标准，建议我市出台针对性的《租赁住房消防管理规范》，以便消防部门有章可循。

提案者： 牛熠

答复单位: 税务局
答复文号: 东税函〔2019〕76号
答复日期: 2019年04月30日
联 系 人: 梁少娥
联系方式: 22887313
反馈意见:  
反馈备注:  
答复内容:
东莞市住房和城乡建设局：
    由牛熠委员提出的《关于加快发展住房租赁市场的建议》（提案第20190248号）收悉，国家税务总局东莞市税务局根据提案中提到个人租赁及机构租赁住房的相关税收问题现回复如下：
    住房租赁市场无论出租主体是个人或者是机构，在税收征纳活动中的权利和义务都是一致的。目前，除普适性税收政策外，涉及到机构租赁住房的有以下优惠政策：
    一、增值税方面。住宿服务属于生活服务业的范畴，适用6%的增值税税率。此外，随着2019年4月起新一轮深化增值税改革减税政策的出台，除了降低两档增值税税率外，通过采取对生产、生活性服务业增加税收抵扣等配套措施，确保所有行业税负只减不增。配套减税措施包括增值税加计抵扣政策，即自2019年4月1日至2021年12月31日，属于生产、生活性服务业的一般纳税人，可以按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减增值税应纳税额。因此符合条件的租赁机构将增加进项税额的抵扣，实现税负下降。
二、企业所得税方面。企业出租房屋以出租收入减去房屋折旧等相关成本费用为出租所得，并入当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。目前，小型微利企业范围已大幅放宽，如果企业符合小型微利企业条件，可以按规定享受小型微利企业所得税优惠，实际税率可在法定税率的基础上大幅降低。
感谢牛熠委员提出的宝贵建议，目前此项政策尚未完善，接下来，东莞市税务局将会对此项建议积极向上级部门反映，争取获得上级部门的支持，进一步减轻机构租赁税负。

领导签字：曹益镇
承办人姓名：邓敏生
联系电话：22887755
 
答复单位: 住建局
答复文号: 东建函〔2019〕160号
答复日期: 2019年05月29日
联 系 人: 李志球
联系方式: 13713078999
反馈意见:  
反馈备注:  
答复内容:
牛熠委员：
　　您提出的《关于加快发展住房租赁市场的建议》的提案收悉。提案提出4点建议：盘活存量资源用于租赁住房；发展规范租赁住房机构；减轻租赁住房机构税负；出台《租赁住房消防管理规范》的建议。由于市消防支队至今仍未签收提案，经认真研究，我局结合本局和市税务局工作实际，现答复如下：
　　一、关于盘活存量资源用于租赁市场的建议
　　为加快培育住房租赁市场，我市已出台多个文件推行相关措施，如《东莞市人民政府关于印发东莞市住房体系建设实施意见的通知》（东府〔2018〕99号）第36条提出：“积极盘活存量非商品住房用于租赁。”再如2019年4月25日市政府出台的《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号），第9项提出：“推动连片出租屋改造利用。” 为城市发展拓展与优化空间。
　　为积极响应我市加快培育和发展住房租赁市场的有关要求，我局起草并已报市政府送审的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（送审稿）》（以下简称“《实施意见》”），第七项提出：“规范城中村住房租赁。加强城中村房屋租赁信息登记管理，将城市规划区范围内的城中村统一纳入东莞市房屋租赁监管服务平台监管。”第十三项提出：“允许改建房屋用于租赁。支持住房租赁企业试点商业用房等改建租赁住房，允许土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，改建后的租赁住房不得销售；积极盘活存量土地，加快城中村和城市老旧小区升级改造，支持和鼓励有实力的住房租赁企业依法依规统租和改造闲置厂房、酒店、城中村等社会物业，对于统租成片城中村改造为面向新入户人才、新就业职工、外来务工人员等特定群体的租赁住房，财政承担一定比例的基础设施综合整治费用。力争在2020年前，各园区、镇（街）至少组织开展一项城中村规模化租赁试点工作。”文件出台实行后，这些举措将极大地盘活我市存量房屋资源，推动我市住房租赁市场的发展。
　　二、关于发展规范租赁住房机构的建议
　　关于发展和规范租赁机构和企业，《东莞市人民政府关于印发东莞市住房体系建设实施意见的通知》（东府〔2018〕99号）已提出相关要求，其中第26条：“发展专业化住房租赁企业。”；第27条：“规范住房租赁中介机构。”；第29条：“引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。”；第32条：“支持住房租赁企业运营管理。”；第33条：“支持市属住房租赁企业发展。”为贯彻落实市政府的部署要求，我局在《实施意见》中提出了具体举措，其中第三条提出：“发展住房租赁企业”；第四条：“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”；第七条：“规范城中村住房租赁”。
　　下来待《实施意见》出台后，我局将通过多方式多角度对政策进行宣传，联合镇村社区推动落实做好相关工作。
　　三、关于减轻租赁住房机构税负的建议
　　住房租赁市场无论出租主体是个人或者是机构，在税收征纳活动中的权利和义务都是一致的。目前，除普适性税收政策外，涉及到机构租赁住房的有以下优惠政策：
　　一是增值税方面。住宿服务属于生活服务业的范畴，适用6%的增值税税率。此外，随着2019年4月起新一轮深化增值税改革减税政策的出台，除了降低两档增值税税率外，通过采取对生产、生活性服务业增加税收抵扣等配套措施，确保所有行业税负只减不增。配套减税措施包括增值税加计抵扣政策，即自2019年4月1日至2021年12月31日，属于生产、生活性服务业的一般纳税人，可以按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减增值税应纳税额。因此符合条件的租赁机构将增加进项税额的抵扣，实现税负下降。
　　二是企业所得税方面。企业出租房屋以出租收入减去房屋折旧等相关成本费用为出租所得，并入当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。目前，小型微利企业范围已大幅放宽，如果企业符合小型微利企业条件，可以按规定享受小型微利企业所得税优惠，实际税率可在法定税率的基础上大幅降低。
　　此外，为减轻租赁从业主体税费负担，降低运营成本，《实施意见》第十四条提出：“落实税收优惠对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。对房地产开发企业利用新建住房开展租赁业务结束后出售住房的，按照新建商品房办理销售、不动产登记手续，按有关税法规定缴纳相关交易税费。”
　　四、关于出台租赁住房消防管理相关政策的建议
　　根据国务院有关职责机构编制调整的相关要求，建设工程消防设计审查、消防验收、备案及抽查职责由住房和城乡建设部门承担。自今年5月27日起，我局正式承接了原市消防支队的建设工程消防设计审查、消防验收、备案及抽查职责。下来，我局将就规范租赁住房消防管理问题开展课题调研，并将调研成果和相关工作建议上报市政府。
　　感谢牛熠委员对我市住房租赁管理工作的关注，我局将一如既往地重视住房租赁工作，促进我市住房租赁品质提升，为发展住房租赁市场，实现习总书记提出的“租购并举”目标而努力。
　　

办理单位： 住建局,税务局,消防支队