市农业农村局
关于报送东莞市政协第十三届四次会议第20190074号等五份提案会办意见的函
市工信局：
市政协第十三届四次会议第20190074号提案《关于将非公厂房租赁统一纳入监管范畴，全面化解“二手房东”问题的建议》、第20190179号提案《关于厂房转租、分租模式中存在的纠纷及风险规避的建议》、第20190232号提案《关于规范我市集体工业厂房（分租式厂房）租赁的建议》、第20190278号提案《关于加强统筹、强化监管，有效化解工业厂房出租市场存在的“二手房东”问题的建议》和第20190281号提案《关于加强统筹、强化监管，有效化解工业厂房出租市场存在的“二手房东”问题的建议》收悉。现就5个提案中涉及我局职能的内容合并答复如下：
根据《东莞市人民政府关于印发〈进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策〉的通知》（东府〔2018〕139号）、《东莞市人民政府办公室关于印发〈关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见〉的通知》（东府办〔2019〕119号）有关要求，我局积极配合实施工业厂房租赁市场专项整治行动，确保村（社区）集体工业厂房租赁市场稳定。
1、推动集体资产网上交易平台建设。通过建立网上保密性报名、分散性竞投等全程网络化、软件化操作方式，减少外界对集体资产交易的干扰，网上交易成为公开竞价交易的主流方式。2018年全市共成功开展集体资产交易项目14660宗，成交额229.4亿元，平均溢价率13.7%，其中成功开展网上交易2965宗，成交额44.9亿元，溢价率40.1%，占公开竞价交易宗数的50.6%。
2、规范农村集体资产交易行为。根据《关于加强我市农村集体厂房物业交易管理的指导意见》，并结合《东莞市农村（社区）集体资产交易办法（试行）》修订工作，进一步完善续约交易、磋商交易、信用警示名单、责任追究等交易制度，其中专门对信用警示制度的建立、纳入名单的情况和程序、移除名单的程序和免责声明等进行细化。完成修订并向镇村下发《农村（社区）集体经济组织厂房租赁合同参考文本》，对合同参考文本中有关转租分租的条款进行了补充完善。
下来，我局将继续抓好如下措施：
1、推动两个“平台”智能化建设。进一步充实“两个平台”业务功能，完善业务逻辑，破除业务模块间的壁垒，及时掌控交易情况，初步建成预警式、图形化、集约化的智能“三资”监管平台，通过信息化手段强化镇街对村组的监管责任。
2、推动新交易办法贯彻落实。完善出台《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》，结合贯彻落实《关于进一步强化农村集体资产有效监管的意见》及《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》等工作，建立健全续约交易、磋商交易、信用警示名单、违规交易台账、责任追究等制度，不断完善集体资产监管机制。
3、推动村级审计、检察全覆盖。2019年全面开展农村干部经济责任审计，实行村组全覆盖。将农村理事会及监事会成员、财务人员作为行使公权力人员纳入监察范围，协调组织、纪委监委等部门，加大对违反农村集体资产监管行为及人员的查处和追责力度。市镇农资管理部门及时将掌握的违规交易等违规情况作为线索向各级巡视、巡察组、扫黑除恶领导小组和市纪委监委进行报送。
4、推动集体资产交易政策广泛宣传。编印我市农村集体资产交易管理政策宣传手册和宣传片，重点加强对农村农民、社会企业厂商及重点行业协会的宣传推广，在全社会形成对集体资产交易管理的监督合力，为农村集体经济的健康壮大发展营造良好氛围。
市场监督管理局
对东莞市政协第十三届四次会议
第20190074号提案的答复
市工信局：
韩远颂、叶春华委员提出的关于将非公厂房租赁统一纳入监管范畴，全面化解“二手房东”问题的建议的提案收悉。结合我局职能，现答复如下：
一、制定《东莞市（非住宅）房屋租赁合同范本》
为积极贯彻落实党中央、国务院实行“租购并举”的政策，规范东莞市房屋租赁市场行为，保障租赁当事人的合法权益，建立公平、公正的房屋租赁市场。2018年6月我局与市住建局联合制定了《东莞市（非住宅）房屋租赁合同范本》，从2018年6月22日起在全市范围内推行使用。该合同范本适用于全市所有性质的非住宅房屋租赁，范本中制定了承租方未经出租方同意，不得擅自将房屋转租（包括：部分转租、变相转租）、转让或转借给第三方使用的条款。
二、规范二手房东的收费行为
提案中反映二手房东存在“公摊”不合理（水电分摊费和管理费等）情况，相关费用在现行价格管理规定上没有纳入政府定价范畴，建议承租方要求在租赁合同中明确约定“公摊”的水电分摊费、管理费收费标准，防止二手房东擅自提高收费标准或增加收费项目，如二手房东存在违约行为，可通过《合同法》等法律法规保障承租企业的合法权益。
三、落实一般工商业转供电环节电价政策，降低企业用电费用
根据省发展和改革委粤发改价格〔2018〕375号文规定，从2018年11月起一般工商业户执行降价政策（每千瓦时8.19分）。对于具备改造为一户一表条件的电力用户，供电部门要主动服务，尽快实现直接供电；产业园区经营的园区内电网，可选择移交电网企业直接供电或改制为增量配电网。
对于尚不具备直接供电条件，继续实行转供电的，必须将已实施的降价措施全部等额传导给转供区域内的终端用户，不得截留降价政策红利。
转供电主体应按省规定的销售电价向转供区域内的分表用户收取电费，相关公用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，或者若转供电区域的共用设施用电和损耗确实难以通过租金、物业费、服务费等方式解决，转供电主体和终端用户协商，可采用电量分摊的方式解决，但不得提高分表用户的电价标准。
四、加大查处力度
根据《广东省人民政府办公厅关于印发〈广东省定价目录（2018年版）〉的通知》（粤府办〔2018〕11号）规定，电力销售价格属于政府定价范围。转供电主体在转供电环节加收电价及电费的价格行为，违反粤发改价格〔2018〕375号文和《价格法》第十二条的规定，属于《价格法》第三十九条规定的“不执行政府指导价、政府定价”的价格违法行为。根据《价格违法行为行政处罚规定》第九条规定，“经营者不执行政府指导价、政府定价的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情况较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿”。同时，对于违规加价、不执行电价政策等失信行为，将纳入全国信用信息共享平台，通过“信用中国”网站对外公布。
五、开展针对“二手房东”分组、转租情况的摸查
为掌握“二手房东”在分租、转租过程中涉及面积、水、电等项目的“公摊”情况，水电费收费标准等情况，我局拟与市住建局联合对“二手房东”分组、转租情况进行摸查，对发现的违法违规情况进行依法处理，以规范“二手房东”分组、转租行为，切实维护承租人利益。
六、加强宣传
我局将通过登记注册窗口、宣传栏、微信公众号、网站等渠道鼓励使用《东莞市（非住宅）房屋租赁合同范本》，鼓励承租人主动举报“二手房东”的违法违规行为。
科技局
市科技局对东莞市政协第十三届四次会议
第20190074号提案的会办意见
市工信局：
关于贵局主办的“关于将非公厂房租赁统一纳入监管范畴，全面化解‘二手房东’问题的建议”的提案，我局作为会办单位，现提出会办意见如下：
目前，东莞市科技企业孵化器111家，其中国家级15家、省级36家，孵化面积188.3万平方米，在孵企业约3400，累计毕业企业约1400家。众创空间74家，其中，经认定的国家级19家、省级32家。为推动我市孵化载体的健康发展，我们主要通过以下几点引导孵化育成主体建设：
一是推动新型研发机构建设高水平孵化器。2015年，胡春华书记视察东莞科技创新工作时提出：要把新型研发机构建设成为高水平的孵化器，在为企业提供技术服务的同时，催生更多的高新技术企业。其后，东莞市大力贯彻落实春华书记的指示精神，综合采取业务指导、资金支持、考核督促等措施，推动东莞各新型研发机构建设了一批高水平的孵化器。目前，全市共有33家新型研发机构，其中有14家建设了各类孵化载体。以广东华中科技大学工业技术研究院为例，其投资建设的松湖华科产业孵化园，已打造“研发基地—孵化器—加速器—产业园”成果转化链条，成为国家级孵化器；同时该研究院依托国家级孵化器的建设和运营经验，打造“华科城”品牌，先后在东莞、韶关、深圳建设了9个系列孵化园区，累计孵化企业600家，其中孵化国家高企62家。
二是支持三旧资源改造建设孵化器。贯彻落实省国土厅关于支持东莞市通过“三旧”改造推动孵化器建设的意见，2018年，我市出台了《关于东莞市通过“三旧”改造推进科技企业孵化器建设实施方案》，合理利用“三旧”资源建设孵化器、众创空间等新型孵化模式，构建一批低成本、便利化、全要素、开放式的新兴创业服务平台。目前，我市通过“三旧”资源改造建设孵化载体的数量超过40家，涌现出了常平科技园、高盛科技园、新基地产业园等一批国家级孵化器的代表性园区。此外，常平计划通过“连片改造”盘活总建筑面积约27万平方米的“三旧”资源，引进一批公共科技服务平台、科技企业孵化器、高新技术企业等载体。目前已引进绿圃国际空间站、车库咖啡、创客邦、优客工场、弈投孵化器等9家国内外知名的孵化载体，吸引了215家创新创业型企业入驻。
三是引导龙头科技企业建设专业孵化器。发挥中集集团、元创时代公司、阿尔派智能电网公司、澳星科技公司等一批骨干企业在产业集聚和市场导向方面的优势，建设以优势龙头企业所属产业为主导的专业孵化器，吸引上下游配套中小企业或创业团队入园孵化。
下来，我们将加强对孵化育成体系主体建设的监管力度，实施孵化育成体系提质增效行动计划，制定出台《东莞市科技孵化育成体系建设管理实施办法》，通过开展孵化器和众创空间的绩效评价、火炬统计工作，实现孵化载体的量质齐升。对连续两年绩效评价评为D档或没有参加绩效评价的单位，或连续两年未参与统计工作的，取消其市级认定资格。
住建局
市工业和信息化局：
《关于将非公厂房租赁统一纳入监管范畴，全面化解“二手房东”问题的建议》（第20190074号）的政协提案收悉。现对于涉及我局职能的第3点建议内容回复如下：
一、开展工作情况
自2017年以来，由于“二手房东”在我市大量囤积厂房，哄抬租金，搅乱租赁秩序，厂房租金不合理大幅上涨，我局加强对工业厂房和“二手房东”的监管，规范租赁市场秩序，减轻我市制造业企业生产成本。
（一）积极健全我市房屋租赁管理的地方规范性文件
牵头起草了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（送审稿）》，其中多项条款涉及对工业厂房和“二手房东”的监管问题，包括培育市场供应主体，规范住房租赁企业和二手房东管理，加强住房租赁监管，完善住房租赁管理的体制机制等内容。现送审稿已呈市政府审议，并建议以市政府办公室名义印发。
（二）推行我市房屋租赁合同统一范本
为规范我市房屋租赁行为，保障租赁当事人的合法权益，建立公平、公正的房屋租赁市场，已正式推行《东莞市（住宅）房屋租赁合同范本》及《东莞市（非住宅）房屋租赁合同范本》，进一步明确和规范合同双方的权利及义务，包括违约金处理、房屋安全检查、转租及分租等内容。
二、下来工作计划
下来我局将进一步加强对工业厂房和“二手房东”的监管，降低生产企业的运营成本。
（一）细化对工业厂房和“二手房东”的监管
一是严格审查“二手房东”的准入资质，将房东和工业厂房统一纳入监管。逐步建立我市房屋租赁企业名录，对于个人以营利为目的，出租或者转租房屋间数达到10间及以上的，应当依法办理工商登记；凡在我市从事房屋租赁业务的企业，或者注册登记经营范围包括“住房租赁经营”“房屋租赁”“长租公寓”等内容的企业（含注册登记在外地的房屋租赁企业在本市设立的分公司），在取得营业执照之日起30日内，应到我局申请办理住房租赁企业备案手续。二是进一步明确二手房东权利义务，即二手房东不得在未经出租人同意下擅自转租。租赁合同期限内，二手房东无正当理由不得解除、修改合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得随意乱收水电费。三是指导房屋租赁企业成立房屋租赁管理协会。对租赁企业进行信用信息公示，对于违反有关租赁规定的租赁企业，定时进行公布，建立行业自律规范。
（二）进一步完善东莞市房屋租赁监管服务平台功能
加强对租赁双方身份信息、房屋信息的真实性核查，为租赁当事人提供更加安全、规范、便捷的合同网签备案服务，特别是对转租行为的备案，有效防治“一房多租”情况。
（三）完善租赁合同范本内容
针对厂房租赁中反映较多、出现纠纷较多的“公摊”不合理、面积缩水等问题，我局建议由工信局牵头，联合多部门探讨制定厂房公摊面积计算方式和最大公摊系数标准。
商务局
对东莞市政协十三届四次会议第20190278、20190074、20190179号提案的会办意见
市工信局：
东莞市政协十三届四次会议关于厂房租赁问题系列提案（案号：20190278、20190074、20190179）收悉。就提案中提及的“二手房东问题”，现提出会办意见如下：
为减轻企业负担，稳定实体经济，市商务局在市扶持非公有制经济工作联系会议框架下配合市工信局研究制定相关政策措施，于2018年12月出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》（东府办〔2018〕119号），打击囤积工业厂房、哄抬物业租金等扰乱正常市场秩序行为。2019年5月出台《东莞市稳定工业厂房租赁市场秩序专责小组工作方案》（东非公2019〔1〕号），成立东莞市稳定工业厂房租赁市场秩序专责小组，由市工信局、市商务局、市农业农村局作为牵头部门，会同其他成员单位及各园区、镇（街道）等共同承担稳定任务，完善配套政策并督促落地执行。
根据工作方案安排，市商务局任务分工为协助开展稳定工业厂房租赁市场秩序相关工作，督促各镇人民政府（街道办事处、园区管委会）建立相应联席会议制度，由镇人民政府（街道办事处、园区管委会）主要领导担任组长，明确属地牵头部门，出台相关配套政策和实施细则。市商务局将在市扶持非公有制经济工作联系会议框架下积极配合市工信局开展监督工作，推动各镇街（园区）稳定厂房物业租金。
市工信局
对东莞市政协第十三届四次会议
第20190074号提案的答复
尊敬的韩远颂、叶春华代表：
提案《关于将非公厂房租赁统一纳入监管范畴，全面化解“二手房东”问题的建议》（第20190074号提案）收悉。根据《提案》建议，现将我市相关工作情况答复如下：
一、切实完善监管机制。
我市及时出台了《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》（东府办〔2018〕119号，以下简称“指导意见”），通过切实提高准入门槛、监控能力、违约成本、服务效率、重点保障、供给水平、综合效益、调控合力、市场动力、统筹力度等十个方面，有效打击囤积工业厂房、哄抬物业租金等扰乱正常市场秩序的行为。同时，在扶持非公有制经济工作联席会议框架下，设立稳定工业厂房租赁市场秩序专责小组；并要求各镇街（园区）相应建立联席会议制度，由镇人民政府（街道办事处、园区管委会）主要领导担任组长，明确属地牵头部门，出台属地管控实施细则。目前，《东莞市稳定工业厂房租赁市场秩序专责小组工作方案》已经印发，进一步明确各部门、镇街的职责分工，推动稳定工业厂房租赁市场的各项措施任务落地生根。从全市统计的集体厂房租赁交易平均价格看，《指导意见》出台前我市农村集体厂房租金平均交易价是14.49元/每月/平方米，2019 年截至4 月底，全市厂房租金平均交易价为14.9 元/平方米，全市集体厂房租金水平上涨趋势已得到基本扼制。
二、全面加大集体物业监管力度。
在《指导意见》中，对镇村厂房物业，仅限经市有关部门或镇街（园区）认定的科技企业孵化载体、中小微创业基地和专业园区开发商、平台运营商，可在承租前向属地镇街（园区）提出统租改造后转租分租的申请。此申请须经所属镇街（园区）审批，并在合同文本中作出明确约定，且转租分租期限不得超过原合同期限，村组集体厂房还须经集体经济组织民主表决同意。转租分租的改造方案须事先报经安监、消防、环保、住建等技术审查。对业已承租镇村厂房物业且存在分租转租行为，但不符合上述条件的承租方，在不违反原合同约定的前提下，原则上不接受其续约申请。所有镇村厂房物业，必须一律进入镇级交易平台进行交易，且采取公开竞价方式交易的，不接受个人和房产中介代理机构报名参与竞投。在镇村厂房物业租赁合同中，明确禁止转租分租条款，对违约转租分租的单位或个人，依法追究责任，并列入交易平台信用风险警示名单，3年内不得参与全市镇村厂房物业承租。
三、加强对非公厂房租赁市场的规范引导
非公厂房（外资、民营企业、私人业主性质等厂房）的租赁原则上属于市场行为，但政府在规范其租赁市场秩序方面也进行了大力的引导，具体包括：一是组织专项检查。对于明显违反租约约定、明显违反安全规范、明显违反环保标准、明显侵犯租户权益的，组织相关监管部门和执法队伍依法依规开展建筑安全、消防安全、生产安全、环境安全等整治，并开展“二手房东”的税收稽查。二是加强日常预警。对在同一厂房物业内存在多个工商、税务和人力资源等管理对象，或存在多个经营单位共用一处安全生产、消防、环保等设施，存在转租分租嫌疑的，相关部门要向所属镇街（园区）每月汇总提交一次预警报告，由镇街（园区）组织联合核查、协同处置。三是建立举报机制。专门设立违规转租分租的举报电话和受理机制，对“二手房东”转租过程中存在的诸如“公摊”不合理、面积缩水、拒开发票、无故停水停电等违法行为可进行举报，举报线索一经查实，对举报人给予一定奖励。对违约违规转租分租过程中的恶意操纵、敲诈勒索、以及包庇纵容等行为，列入涉黑涉恶的专项打击范围，干部违纪行为移交纪检监察部门查处。
同时，在我市最新出台的《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号）中，明确提出：实行产业用房租赁指导价格制度，鼓励镇街（园区）与第三方专业机构合作，定期发布和调整产业用房租赁指导价格。镇街（园区）和村（社区）所属的产业用房（以下简称“镇村产业用房”）的租赁价格原则上不得超过租赁指导价格，鼓励私人产业用房按租赁指导价格出租。鼓励私人产业用房交由政府统一招商，所产生的税收镇级留成部分可按一定比例奖励给业主。提高直接抄表到户的比例，压减企业用水用电的中间收费。严厉打击随意增加公摊面积、虚增用水用电量、设置基础用电量以及收取其他不合理费用等行为。
四、进一步加强产业园区监管
实施租税联动，在镇村厂房物业租赁交易中，明确进驻企业的产业类型、税收贡献、技术水平、产值规模等要求，提高招商引资质量。加强对现有产业园区的监管力度，制定出台《东莞市科技孵化育成体系建设管理实施办法》，通过开展孵化器和众创空间的绩效评价、火炬统计工作，实现孵化载体的量质齐升，对连续两年绩效评价评为D档或没有参加绩效评价的单位，或连续两年未参与统计工作的，取消其市级认定资格。
下来，我们还将严格督导落实《指导意见》和《东莞市稳定工业厂房租赁市场秩序专责小组工作方案》的相关工作任务，通过开展联合检查、专项督查、违约警示等行动，切实保持打击工业厂房租赁市场“二手房东”的高压态势，减轻企业负担，稳定实体经济。
最后，再次感谢韩远颂、叶春华两位代表对稳定工业厂房租赁市场提出的宝贵意见和建议，期盼您日后继续对我们的工作给予关心、支持和帮助！
办理单位： 市工信局,住建局,市场监督管理局,商务局,市农业农村局,科技局
案由: (20190074)关于将非公厂房租赁统一纳入监管范畴，全面化解“二手房东”问题的建议
部门答复
