厂房租赁在东莞市一直拥有很大的市场，近几年来，随着产业转型升级以及工业地产的升级，许多空置厂房、在建厂房更是被物业管理公司、其他“二房东”控制，随后借机炒高厂房租金，再高价转租给企业，导致企业经营成本拉高，严重侵蚀实体企业利润，出现大企业进不去，中小微企业易倒闭的囧境。尤其是在转租、分租环节中更是产生不少的纠纷：

　　第一种类型的纠纷：是关于租赁合同是否有效的争议。根据我国相关法律的规定以及相关司法实践，未依法办理规划报建手续、未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑物，未经批准、未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，这样的话，就会出现租赁合同的有效性问题，承租方把资金投进去了，设备已置办，装修也已经完成了，最后却因为租赁合同被认定为无效，需交还厂房，导致承租方损失巨大，矛盾激增，追偿困难。

　　第二种类型的纠纷：是二房东高价转租部分厂房面积后，又在公摊上面做文章，厂房公摊面积计算方式没有标准约束，相关部门监管困难，存在“二房东”在承租方签订租赁合同的时候额外增加公摊面积，普遍都是加百分之三十以上，从而出现在计算出租面积的时候数据偏大，最后导致租金偏高，综合租金费用高达三十多元一个平方米，企业经营成本拉高。

　　第三种类型的纠纷：由厂房转租、分租引伸出来的食品安全问题。由于小厂房、小厂区、小工业园场地面积、工作人数、成本的限制，再加上二房东限制企业自办食堂，均由二房东提供公共食堂，且二房东并不会聘请持有经营牌照的膳食公司进驻食堂，而是将食堂交由私人承包，更甚至是直接聘请几个工作人员负责企业伙食即可，或者由物业公司承办，食品安全没有保障。

　　第四种类型的纠纷：水电费乱加价的问题。由于南方电网的规定是一户一表，且没有现行有效的监管办法，为谋取更多利益，二房东往往会在政府主管部门定价标准的基础上再加收20%-40%的水电费，企业苦不堪言，生存环境恶化。

　　
建    议：
　　1.对于租赁合同是否有效的争议，建议可以突破无报建手续、无建设工程规划许可证就认定合同无效的限制。比如在已办理临建手续、取得建设规划许可证、竣工验收合格的，可以综合考虑认定租赁合同具有合法效力。
　　2.建议工商、物价部门提供厂房租赁合同格式范本，及公摊面积计算标准，发布厂房租金物价指导意见。同时要求“二房东”与承租方签订由工商、物价部门提供的厂房租赁合同格式范本，并将该租赁合同上交工商、物价部门进行备案。如未签订厂房租赁合同格式范本并备案的，应予查处。
　　3.由属地社区提供、指导承租方在签订租赁合同之前应审查一手房东、“二房东”、甚至“三房东”的资质，审查出租方是否具有出租的权利、租赁物是否报建、取得建设工程规划许可证、消防验收合格证明等文件。集体经济组织应定期收集当地厂房租赁信息，定期更新、公示房东资质问题、厂房资料信息。
　　4.对于二房东水电费乱加价的问题，应允许承租方向供电供水部门申请单独装电表，单独计费，单独收费，从而无需通过“二房东”进行水电费缴交，减少中间环节，抑制“二房东”乱收费。而对于小厂房、小厂区、小工业园的食品安全问题，则应加强食品安全监管，保证食品来源安全。
　　

提案者： 民盟市委会