滨海湾新区作为粤港澳协同发展先导区、广深科技创新走廊十大平台之一和粤港澳大湾区重点平台，承担着打造东莞未来30年发展新引擎的历史使命，市委市政府正举全市之力打造滨海湾新区。
　　新区由三大板块构成，总面积12.623万亩，其中交椅湾3.0529万亩，沙角半岛5.1249万亩，威远岛4.4452万亩。滨海湾新区土地情况可谓“半张白纸、半张旧纸”。
　　交椅湾面积3.0529万亩，陆域面积1.1622万亩，陆域未建面积达1.0265万亩。原长安新区开发建设为滨海湾新区的发展预留了土地，交椅湾仍是“半张白纸”。
　　沙角半岛面积5.1248万亩，陆域面积3.5040万亩，陆域未建面积1.4126万亩，其中符合土规0.3471万亩；威远岛面积4.4451万亩，陆域面积3.1127万亩，陆域未建面积2.0309万亩，其中符合土规0.6747万亩。沙角半岛和威远岛开发历史较长，存在大量的已建成区，沙角半岛滨海湾站TOD都市区综合开发和平安集团威远岛智慧新城等都涉及大量的城市更新用地，可谓“半张旧纸”。
　　土地是基本的生产要素，没有土地，滨海湾新区的开发建设无从谈起。而滨海湾新区土地整备面临着诸多难题。一是目前可利用的土地不多。交椅湾是滨海湾新区的核心板块，规划已基本定型，符合利用规划的土地，已基本安排了项目，如步步高、紫光、1.5级开发等，但仍然有大约5500亩的土地不符合土地利用总体规划，影响了重大优质项目的落地和招商工作，已落地的重大项目和基础设施建设仍然缺口农用地转用指标；二是存在大量的集体土地，村民对土地收入的期望值较高，利益平衡相对困难；三是由于早期经济发展的实际需要和土地开发管理的不规范，土地主要掌控在村组两级，私下流转集体土地建设情况严重。此外，已建成区中存在大量的历史违建。
　　
建    议：
　　一是建立滨海湾新区土地统筹开发对接工作机制。滨海湾新区土地整备涉及多部门和镇街，协调难度大。建议由市政府牵头，协调市规划局、市国土局、市城管局及滨海湾新区、虎门镇、长安镇，建立滨海湾新区土地统筹开发对接工作机制，成立相应的工作对接小组，定期开展工作沟通协调，围绕项目快速落地，推进土地统筹开发，加快新区发展。

　　二是明确沙角半岛和威远岛土地统筹开发原则。目前平安威远岛智慧新城、沙角半岛TOD都市区等项目亟待落地，迫切需要明确土地统筹开发原则。建议在维持土地所有权和镇、村土地开发收益分成不变的基础上，由滨海湾新区统筹土地负责招商项目落地，属地镇具体落实收地工作。

　　三是滨海湾新区可探索开展城市更新试点。利用滨海湾新区的政策优势，选取项目，先行开展城市更新试点，探索制定新区土地统筹开发利益平衡机制和基础设施征地拆迁补偿方案，市城管局等部门在政策上予以支持。

　　四是在用地规模和用地指标上对滨海湾新区予以倾斜。交椅湾板块目前已招引了大量的优质项目，包括步步高智能制造中心、紫光芯云产业城、欧菲光电影像项目等，但仍然有大约5500亩的土地不符合土地利用总体规划，同时受省用地指标分配制度改革影响，已落地的重大项目和基础设施建设仍然缺口1700亩农用地转用指标，建议我市在用地规模和用地指标上予以倾斜，同时滨海湾新区会同市国土部门积极向省国土厅争取用地规模和用地指标。

　　

提案者： 民建市委会

一、关于用地规模倾斜问题。2017年，我市在土规调整完善时已大力支持滨海湾新区建设，在市级建设用地规模极为有限的情况下仍在全市范围内调配了约4500亩城乡建设用地规模用于新区开发，且滨海湾填海区域目前仍有约8000亩建设用地规模因国家停止围填海项目审批而无法落实建设。同时，建设用地规模需由上级直接下达，市并无机动空间。因此，建议滨海湾新区发挥规模的最大效益，优先调整使用填海区域的建设用地规模。
二、关于用地指标倾斜问题。省用地指标管理改革后，我市缺乏重大平台指标倾斜，也不属于次发达地区指标扶持范围，全市用地指标紧张，矛盾尖锐。在市级指标极为紧缺的情况下，今年仍在省预下达的指标中解决了欧菲、正中等项目约548亩用地需求，但为保障我市其他区域重大项目落地，难以全数保障滨海湾用地需求。因此，建议滨海湾新区争取纳入国家和省重点发展平台，我局将积极配合新区向省争取用地指标倾斜。
三、关于开展城市更新项目问题。我市已出台《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府﹝2017﹞50号），该政策文件第三章第一节已明确规定和说明政府主导改造项目应如何进行收储补偿、收益分成等相关事宜。因此，建议滨海湾新区以此为基础进一步探索。

 

　　滨海湾新区：

　　东莞市政协十三届四次会议提案第20190109号《关于加快和明确滨海湾新区土地整备开发的建议》已收悉，经研究，滨海湾新区范围内的国土、规划、建设等程序由其负责审批。此次提出的滨海湾新区范围内土地整备开发提案，建议以滨海湾新区意见为准。

　　虎门镇人民政府办公室

　　2019年4月17日

 

 

　　民建市委会：

　　贵会提出的《关于加快和明确滨海湾新区土地整备开发的建议》（提案第20190109号）收悉。根据《东莞市人民政府办公室关于做好2019年市人大代表建议、政协提案办理工作的通知》（东府办〔2019〕14号）文件精神，经我委牵头虎门镇、市自然资源局认真研究，现就贵会提案相关建议事项回复如下：

　　一、关于建立滨海湾新区土地统筹开发对接工作机制

　　为保障项目快速落地，推动滨海湾新区高质量发展，当前新区正在积极推进开展土地统筹整备工作，并制定了《滨海湾新区土地统筹整备工作方案》（初稿）和《滨海湾新区土地统筹整备补偿标准》（初稿）。为明确分工、高效运作，结合机构改革实施情况，目前新区正就建立土地统筹开发对接工作机制进行研究，拟调整原市政府成立的东莞滨海湾新区规划建设工作领导小组以及专项工作小组，并在征求市有关部门意见。待征求意见完毕，再报请市政府设立新区土地统筹整备专项工作小组，全面组织开展新区土地统筹整备工作。

　　二、关于明确沙角半岛和威远岛土地统筹开发原则

　　根据《滨海湾新区土地统筹整备工作方案》（初稿），沙角半岛和威远岛土地统筹坚持以下开发原则：一是全岛统筹、统一开发。对全岛土地进行统筹收储，将土地管理权、规划控制权、区域发展权全部集中到政府手中，彻底打破社区界线、打破现状藩篱，通过新规划、新平台推动全岛新发展、大开发，通过政府收储全面提升政府调控市场的水平和能力，政府统一招商将区域优势全面转化为竞争优势，打造滨海湾新区乃至大湾区的重要新兴增长极。二是严格规范、依法依规。坚持依法行政、依法收储，严格按照法律法规规定开展统筹和收储工作。对拟收储入库的土地，按照所有权类别和用地性质，依法办理集体土地征收手续或国有土地使用权收回手续；对已实施统筹，但暂时仍保留为集体农用地性质的土地，按照《农村土地承包法》有关流转规定，将农用地的土地承包经营权让渡到政府有关部门，实行统一综合管理。三是区域平衡、利益共享。大胆改革创新，采取特殊的财税和出让收益返补政策，打破统筹主体与被统筹主体的零和博弈局面，全面、充分调动各利益主体配合统筹收储的积极性。建立以各社区“参统”土地面积占比为核心，社区综合平衡、利益全员共享、收益持续稳升的大协调机制，实现政府、社区、权利人等各方主体多赢共赢，将新区土地统筹收储打造为滨海湾新区、虎门镇土地统筹工作的典型范例。四是整体部署，分步实施。按照大统筹、分步走的基本工作思路，在对全岛进行统一规划统一安排的前提下，优先对近期拟供拟用的重点项目予以统筹收储，增强招商引资的资源储备能力，打造招商热点；同时落实分解任务，按年度、季度，按社区、片区，按所有权人、使用权人等不同尺度制订分步计划，以点带面逐步全面推进。

　　三、关于新区探索开展城市更新试点

　　我市已出台《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府﹝2017﹞50号），该政策文件第三章第一节已明确规定和说明政府主导改造项目应如何进行收储补偿、收益分成等相关事宜。因此，目前滨海湾新区已初步完成对城市更新的重点区域开展土地和建筑权属摸查，以摸查结果为基础，固化现状建设情况，作为编制城市更新重点区域规划的依据。新区计划以滨海湾站站北地区城市更新为试点，总结制定城市更新土地整备方案，并于2019年3月成立站北地区城市更新工作专班组，2019年4月完成了前期服务商招引工作，目前中标单位正在对社区开展入户详勘。同时，新区积极对接省、市等相关部门寻求支持，主动就有关问题进行研讨解决，包括向省自然资源厅提出请求同意开展城市更新工作试点，以及追加购买建设规模和用地指标以解决城市更新项目的用地规模和用地指标缺口问题，积极邀请市自然资源局指导城市更新工作，明确以“一事一议”方式报请市政府解决相关专项规划问题。

　　四、关于在用地规模和用地指标上对新区予以倾斜

　　自省实行用地指标分配改革后，由于我市缺乏重大平台指标倾斜，也不属于次发达地区指标扶持范围，全市用地指标紧张，矛盾尖锐。在市级指标极为紧缺的情况下，今年仍在省预下达的指标中解决了欧菲、正中等项目约548亩用地需求，但为保障我市其他区域重大项目落地，尚难以全数保障滨海湾用地需求。因此，新区一方面除了继续加强与市自然资源局、重大办等部门沟通，争取市级指标优先保障和政策指导外，另一方面也积极争取纳入国家和省重点发展平台，以及向省政府和自然资源厅争取用地指标倾斜，包括请求支持解决虎门港综合保税区八百多亩专项用地指标，追加购买市政公园和青创城近一千亩的用地规模和用地指标。

　　特此函复

　　东莞市滨海湾新区管理委员会

　　2019年5月30日

 

办理单位： 滨海湾新区,虎门镇,市自然资源局