内    容：

       农民住宅逐步由单门独院向公寓房转变是一种比较好的方式。广东省从2015年起，在珠江三角洲地区及其他大中城市周边，原则上暂停三年批准占用耕地作为宅基地，其他地区从严控制占用耕地作为宅基地。在城市规划区范围内，不再批准单家独户式宅基地，而是兴建农民公寓，逐步引导村民改变传统为改善农民居住条件，引导农民住房集约、节约利用土地资源。我市于2015年6月出台了《东莞市农民住房管理暂行办法》（以下简称暂行办法）。该办法对农民公寓的立项建设条件、标准和要求进行了规范。

       近年来，随着城镇化的推进，我市农民公寓建设的迫切性逐渐增加。一方面，我市已停止审批单家独院式宅基地。各镇街存量宅基地已基本消化完毕，村民通过宅基地增容空间越来越有限。而随着商品房价格的不断上升，农民公寓成为村民解决日益增长的新增住房需求的新选择。另一方面，我市旧村普遍存在停车难、采光难、消防隐患多、卫生死角多、配套设施少等问题。村民对改善村容村貌、净化亮化外部环境的愿望也比较强烈。因此，我市农村集中建设农民公寓的诉求日益增多。但据了解，我市农民公寓建设工作的开展由于多方面原因基本上处于停滞状态。其矛盾主要表现在以下几方面。

       1、建新拆旧与一户多宅问题。早期的农民公寓建设，处于摸索期，没有规范，只要贯以“农民公寓”就可以启动。有些购买了公寓的村民的旧房仍不拆除，大多数成为出租屋。这样实际上就形成了“一户多宅”的情形。同时由于租住出租屋的人口结构复杂，带来了一定社会治安的问题。

       2、村民的观念意识未转变，意见难统一。村民受老观念影响，认为至少要拥有一处属于自己的宅基地，觉得没了土地就没了保障，对土地的依赖以及现实的社会保障程度的担忧还未消除。对于搬进公寓，失去自己的宅基地还心存疑虑。由于村民意见不统一，采用统一的农民公寓住房的方式安置农户比较困难。

       3、资金缺口大。农民公寓建设需要的资金较多，村集体负担很大，即使较为富裕的集体也有很大压力。部分村集体和村民在农民公寓建设中可能会存在资金短缺问题。

       4、遭遇政策法律瓶颈，导致办证困难。2004年10月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第五条规定“严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准”。但是部分村民取得了不止一处宅基地，并已经办理土地使用证。现行的拆迁通行做法是以房产置换为主，某些被拆除一处宅基地而还有另外宅基地的业主在办理土地证、房产证的时候就不符合这“一户一宅”的规定。

建    议：

       1、修订相关管理办法。针对我市农民公寓管理存在的现实问题，对相关管理办法进行改善和修订，以适应社会新发展，为东莞市农民住房建设与管理创造明晰的政策环境。

       2、结合新社区建设，科学规划。农民公寓住房建设要结合土地利用总体规划修编工作，集约节约用地的意识，提高容积率，建立“多位一体”的农村新社区。

       3、拓宽村镇农民公寓融资渠道拓宽市、乡（镇街办）等多级融资渠道。

       4、土地入股，减轻税费。村民受老观念影响，对土地的依赖性很强，认为没有了宅基地就损失了一定的经济利益，而且没有了最后的稻草。要打消村民的这种顾虑，土地入股是一个比较好的办法。拆除房产后，村民的宅基地面积可以折算成股份收取土地开发取得的收益，旧村居中公共面积部分收益归村组所有。这样农民不会觉得是换了房子没了土地，反而还多了收益。同时必须减轻农村集体经济组织使用农村集体土地作为农村公共设施、公益事业和村民兴建住宅使用农村集体土地的税费，切实减轻农民负担。

       5、帮助村民转变观念，树立信心。中央政府在新农村建设的意见中提出，要加快建立以工促农、以城带乡的长效机制。在农民公寓建设改造过程中要注重村民思想观念的更新，促进他们生产、生活方式及思想观念的转变。政府应重视村民技能的培训和素质的提高，进行现代市场经济知识和转岗再就业技能培训，提供适当的工作岗位，使他们彻底摆脱对土地和出租屋的依赖。另外要从政策、资源、资金等方面大力扶持，树立一个成功的典型，摸索出一条快捷有效的农民公寓建设道路，消除各村组的疑虑和担心，增强村民对农民公寓建设的信心。

提案者： 致公党市委会

市规划局：

东规议函〔2018〕6号

关于报送东莞市政协第十三届二次会议

第20180075号提案会办意见的函

市国土局：

对于东莞市政协十三届二次会议提案第20180075号，致公党市委会提出的“关于完善我市村民住房政策，推进新农村建设的建议”，我局结合自身职能提出如下会办意见：

一、我局认为致公党市委会关于完善我市村民住房政策的相关建议很有建设性，建议贵局在修订农民住房政策时予以考虑。

二、在修订农民住房管理办法工作中，我局将积极、全力配合贵局和市住建局的相关工作。

三、在我市农民住房管理工作中，始终未能很好地结合我市的实际情况，提出有针对性的解决方案，一方面既能解决小部分困难群众的首套住房需求，另一方面，又能抑制大多数已拥有一套，甚至多套住房（或出租房）的群众的新增住房需要。我局认为，应加强各镇街、各社区以及村民小组的现状住房情况调查摸底工作，并结合调查情况，根据各地区的实际情况提出差异化的管理措施，并通过规划引导，集约化建设，进一步节约土地资源。

                                   东莞市城乡规划局

2018年3月20日

（联系人：谢志斌，电话：22388012）

住建局：

　　关于报送东莞市政协第十三届二次会议第20180075号提案会办意见的函

　　市国土局：

　　东莞市政协第十三届二次会议第20180075号提案《关于完善我市村民住房政策，推进新农村建设的建议》收悉。我局经研究，提出会办意见如下：

　　一、农民公寓建设工作情况

　　按照市领导在《我市农民公寓建设的基本情况、存在问题和政策建议》上的批示，我局高度重视，开展实地调研，形成情况分析报告，报送白涛常务副市长审阅。2017年10月27日，白涛常务副市长对该文件作出批示，同意我局的工作思路。为更好地落实相关协助工作，我局选取了东莞市社会建设研究院（市委党校）作为此次农民公寓建设推进工作的协助机构。接下来，我局结合我市农民公寓建设基本情况和问卷调查结果，与国土部门、规划部门、发改部门、房管部门等市直单位共同进行调研。

　　二、农民公寓建设存在的问题

　　农民公寓建设的存在问题主要是土地、规划、资金及分配等问题。农民公寓建设与我国特有的集体所有制交织在一起，涉及集体经济组织成员资格、宅基地制度、农民住房产权问题等。《东莞市农民住房管理暂行办法》将农民住房分为四类，分别是拆迁安置房、农民公寓、农民安居房、保障性住房。这四种房屋在外观形态上有所交叉，都涉及广义的公寓式农民住宅；在资金来源、土地指标、建设主体、产权形式等方面也存在相似的建设和管理路径，本次修订办法将继续坚持集约用地、合法依规、量力而行、因地制宜、规划先行、市场导向等原则，从多个方面探索破解农民公寓建设的障碍，以满足农民住房需求，保障农民权益。

　　三、下一步工作规划

　　综上所述，针对我市农民公寓的现实情况，接下来，从以下几个方面着手，进一步完善我市农民住房政策，推动农民公寓建设。

　　（一）合理规划优化农民公寓建设。一是在与城市总体规划、土地利用规划、控制性详细规划等相协调的前提下，由镇（街）统筹做好辖区内农民公寓的规划建设工作，避免农民公寓盲目建设。二是进一步优化农民公寓申请审批流程，简化报建手续，适时将部分审批职能下放到镇街，实现“一站式”审批。三是探讨并完善农民公寓产权的登记方式。

　　（二）坚持土地集约利用与农民公寓建设相配套。一是将“三旧改造”与农民公寓相结合，促进城市品质提升和旧村改造。二是在农民公寓建设过程中，探索将结余用地转为经营性用地，以此吸引社会资本投入，提高农民公寓的可持续性收益，保障集体经济的长久发展。三是允许农民以旧住宅和宅基地置换农民公寓，保护农民财产权益，降低农民购房支出。四是明确将退出的宅基地回收作为集体股权股份，用于村（社区）发展二三产业，以此探索宅基地有偿退出。五是农民公寓建设中的拆旧指标允许村（社区）整体控制，通过村集体经济组织成员内部通过充分协商、互相补偿、宅基地使用权转让等方式，调配拆旧指标，在全村范围内选择旧房、空置宅基地等实施拆旧。六是探索农村家庭分户条件，结合宅基地固化等措施，保证一户一宅。

　　（三）坚持合理分配政府、集体、农民利益。坚持政策统一规定的基础上，给集体经济组织留下操作空间，以发挥村（社区）的创造性、积极性。

　　东莞市住房和城乡建设局

　　2018年3月23日

　　（经办人：住保科 莫胜强，联系电话：22695589、13902603438。）

国土局：

东莞市国土资源局

东国土资函〔2018〕2043号

关于报送东莞市政协第十三届二次会议

第20180075号提案会办意见的函

致公党市委会：

东莞市政协第十三届二次会议第20180075号提案《关于完善我市村民住房政策，推进新农村建设的建议》收悉。经研究，结合我局职能提出意见如下：

该提案提出如下建议：1.修订相关管理办法；2.结合新社区建设，科学规划；3.拓宽村镇农民公寓融资渠道拓宽市、乡（镇街办）等多级融资渠道；4.土地入股，减轻税费；5.帮助村民转变观念，树立信心。关于上述建议，现有意见如下：

该提案所提建议我局非常认同。由于我市土地资源短缺，且以往历史发展模式导致的土地开发强度大、分别零散等现实情况，建议加强各镇街、各社区以及村民小组的现状住房情况调查摸底工作，并结合调查情况，根据各地区的实际情况提出差异化的管理措施，并通过规划引导，集约化建设，进一步节约土地资源。建议各镇街可优先通过治理“空心村”、整理闲置宅基地和空置住宅、清退“一户多宅”等方式挖掘存量土地资源，并结合自身经济发展水平等统筹考虑农民住房问题。另外，为解决农民住房问题，目前国家及省设立了“农民建房”专项指标，但需提供项目立项及“符合一户一宅”的证明文件，因此，如各镇街经过论证确需新增建设用地来建设农民建房的，在提供项目立项及“符合一户一宅”的证明文件，我局将积极配合其申请“农民建房”专项指标。

一、关于修订相关管理办法的建议

农民公寓建设的存在问题主要是土地、规划、资金及分配等问题。农民公寓建设与我国特有的集体所有制交织在一起，涉及集体经济组织成员资格、宅基地制度、农民住房产权问题等。

我市自2004年起在全市范围内停止审批新建单家独院式宅基地，将建设农民公寓作为解决新增农村人口住房需求、改善村居环境、推进农村城市化的重要抓手。为解决农民公寓建设中存在的建新不拆旧、布局分散、贪大求全、村集体负债过重等问题，2015年，我局配合市委政研室修订了农民住房管理政策，制定出台了《东莞市农民住房管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），明确农民公寓建设原则上要达到不少于300户或1000人的标准，人均用地和人均建筑面积控制在30和60平方米以内，村集体能以现金支付的自有资金不能少于总建设资金的20%，申请入住农民公寓的村民家庭要与村集体签订原有宅基地及房屋回收协议，做到“建新拆旧、一户一宅”。《暂行办法》出台后，由于农民普遍不愿意退出原有宅基地，建新拆旧难以落实等原因，成功办理的农民公寓项目并不多。

鉴于《暂行办法》已于去年6月份到期。去年11月，市政府召开常务会议，明确新办法出台前，继续按《暂行办法》的规定进行农民公寓项目审批，并要求由市住建局作为牵头部门，市国土局、市规划局、市农业局、市房管局、市委政研室等单位为小组成员，成立专项工作小组，启动《暂行办法》修订工作。下来，我局将按照市政府工作部署，积极配合市住建局做好政策修订工作，确保涉及农民公寓用地管理的政策条款符合法律、法规规定和我市实际。

二、关于结合新社区建设，科学规划的建议

（一）合理规划优化农民公寓建设

一是在与城市总体规划、土地利用规划、控制性详细规划等相协调的前提下，由镇（街）统筹做好辖区内农民公寓的规划建设工作，避免农民公寓盲目建设。

二是进一步优化农民公寓申请审批流程，简化报建手续，适时将部分审批职能下放到镇街，实现“一站式”审批。三是探讨并完善农民公寓产权的登记方式。

（二）坚持土地集约利用与农民公寓建设相配套

一是将“三旧改造”与农民公寓相结合，促进城市品质提升和旧村改造。

二是在农民公寓建设过程中，探索将结余用地转为经营性用地，以此吸引社会资本投入，提高农民公寓的可持续性收益，保障集体经济的长久发展。

三是允许农民以旧住宅和宅基地置换农民公寓，保护农民财产权益，降低农民购房支出。

四是明确将退出的宅基地回收作为集体股权股份，用于村（社区）发展二三产业，以此探索宅基地有偿退出。

五是农民公寓建设中的拆旧指标允许村（社区）整体控制，通过村集体经济组织成员内部通过充分协商、互相补偿、宅基地使用权转让等方式，调配拆旧指标，在全村范围内选择旧房、空置宅基地等实施拆旧。

六是探索农村家庭分户条件，结合宅基地固化等措施，保证一户一宅。

（三）坚持合理分配政府、集体、农民利益

   坚持政策统一规定的基础上，给集体经济组织留下操作空间，以发挥村（社区）的创造性、积极性。

三、关于土地入股、减轻税费的建议

宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的一种福利，按照规定，建设农民公寓腾退出来的旧宅基地，应由村集体依法依规收回作为集体建设用地。我市自2014年8月1日起，取消土地补偿费、土地管理费等收费项目，村集体使用本集体所有的建设用地举办乡村公共设施、公益事业、农民公寓的，可采用集体自用方式供地，在供地环节不收取任何费用。

东莞市国土资源局

2018年5月25日

（市国土局联系人：蒋文倩、胡玉珊，电话：26983593、26983530；

市住建局联系人：莫胜强，电话：22695589）

办理单位： 国土局,住建局,市规划局