内    容：
　　近年来，随着粤港澳大湾区概念的打造、深莞惠一体化、深圳制造业北移等因素影响，清溪镇经济有了快速的发展，促进了房地产业快速发展，不动产税收收入呈现出快速增长态势。但随着政策的变动过快、业务量的增加、不动产转让价格的节节攀升，日常的征收手段和各项管理工作逐渐跟不上税务机关和纳税人的要求，日益成为征纳矛盾的所在。于是，我分局从中立的角度，尝试分析不动产交易目前的状况和存在的问题，充分发挥税收职能作用确保供给侧结构性改革落到实处。
　　由于不动产转让主要是房地产的转让，因此为了方便研究和讨论，我们在数据的选取及文字的表述方面，将尽量以“房地产转让”口径。不动产征收管理难点有以下几方面问题：
　　（一）政策问题
　　1.税收政策调整频繁。近年来房地产行业的迅猛发展和我国经济进入新常态，房屋价格连年攀升，国家系列政策显得摇摆不定，在2016年2月22日出台契税优惠政策后，马上又在2016年10月密集出台了“限售令”，使得契税优惠与限购政策两者叠加，加上2016年5月份“营改增”试点的扩大，政策频繁的调整，在一定程度上有失税收的严谨性，引起纳税人税收遵从度的下降。
　　2.优惠条件繁琐。以“家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房”契税税收优惠政策为例，此项优惠政策涉及民政部门（婚姻状况信息）、公安部门（家庭成员信息）、房产登记部门（住房信息）合计三部门的数据信息，纳税人需要提供较多资料，增加办税负担，对初次办理转让手续的纳税人不便，容易引发征纳矛盾。
　　3.住房信息查询范围不明确。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕3号文）规定，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。目前，不动产登记部门尚未实现房产信息全省联网，若购房人户籍地和房产所在地不在一个区域，未明确是否要回户籍地核查房产。
　　（二）征管问题
　　1.税务机关对“阴阳合同”辨识度不高。房产地产交易中大部分都是自然人之间的交易，虽然税法要求纳税人有如实申报的义务，但现实中交易双方为了达到少缴税款的目的，提供虚假的房屋买卖协议，签订“阴阳合同”的现象普遍存在。
　　2.相关部门信息不对称、不规范，造成税款流失风险。纳税人在房屋交易缴纳税收过程中，根据相关规定提供家庭唯一住房证明可享受契税或个人所得税等税收优惠，“家庭唯一住房”的判定权交由税务机关来执行，但在实际工作中，税务部门无法通过房管部门直接获取全部数据，存在税款的流失和执法风险。
　　3. 房地产交易面广、量大、计算复杂。房地产转让业务，税务人员则需判断和审核的信息量较大，同时可能会涉及到诸多税务专业之外的知识，因此，无论对纳税人还是税务工作人员来说，都是一定的负担，在沟通出现问题时，就往往形成了征纳双方的对立。

建    议：
　　（一）提升管理水平
　　1. 减少差别化契税。为稳定房地产市场的发展，抑制投机需求，明确纳税人税收负担预期，应明确契税的征收率以及扩大差别化税率。对于正常的住房需求妥善保障，统一税率；对高档住宅征收更高的契税；减少享受优惠税率的相关政策，实行统一税负。
　　2. 建立风险管理机制，完善制度，提高风险管理水平。税务机关要将管理重心适当前移，重视宣传，积极引导，充分利用纳税人的遵从意愿，按照单位内部控制管理要求，建立风险管理机构、设立风险管理岗位，加强风险识别和评估，制定应对风险的策略和完善的内部控制制度，正确引导纳税人自我纠正，防范税务违法行为的发生，将税务风险防范于未然，提高税法执行的透明度。
　　3. 加强中介管理。对于在工作中发现有违规违纪行为的中介，联合相关职能部门，强化惩戒措施，对于中介经纪人可以采取禁止再入经纪人行业，对于经纪公司可以停止其网签、进行罚款等，倒逼经纪公司对经纪人做出更具体更规范的管理。
　　（二）加强各部门合作
　　1. 加强银税合作。当前，买房人办理抵押贷款的购房合同基本都是真实的市场交易价格，因此税务部门只需向金融部门提出，获取买房人的抵押交易数据，就可以彻底杜绝阴阳合同的发生。
　　2. 加强信息共享。利用大数据、云计算等现代技术和金税三期推广上线的契机，加强信息共享平台的建设，打通税务、工商、财政、民政、国土等各部门的“信息孤岛”，把纳税人的纳税行为作为重要的一项纳入社会信用体系建设，为守信行为的联合褒扬和失信行为的联合惩戒打好基础。将纳税信用制度纳入整个社会信用体系之中，建立跨行业的全面监督制约机制，增加税收违法行为的社会和经济成本。
　　（三）加强后续管理
　　1. 加大宣传力度。为解决基层人手不足问题的现实和税收政策多工作量大的问题，建议在加大宣传力度上大做文章，组织人员及时编制、更新房地产交易税收政策资料，列明各种类型交易需缴纳的税费、税率等涉税信息，主动通过各种渠道进行大力宣传，扩大政策的普及面，营造出良好的学法、知法、守法氛围。
　　2. 加大核查力度。包括两方面：一方面推行事后稽查制度。房地产交易属于一次性交易，既是首次申报，也是最后一次申报。纳税人办理过户后，不容易查找，税务机关等各部门对交易的真实性，申报是否正确等一般都未进行事后检查。建议发挥税务稽查职能作用，主动出击，与各部门联合，加大对办理过户后的纳税人的跟踪检查力度，对涉税违法严厉打击，对弄虚作假、偷漏税行为严肃查处。另一方面加大对税收执法检查力度。实行异地交叉检查制度，着力检查房地产税收政策的执行情况，及时纠正各种税收违法违纪行为，并严肃处理，确保税收公平、正义。

提案者： 清溪镇政协小组

公安局：
      对东莞市政协第20180335号提案的答复

      清溪镇政协小组：
      贵单位提出的《关于将东莞供给侧结构性改革落到实处的建议》的提案收悉。经研究，我支队无意见。

人民银行：
      中国人民银行东莞市中心支行依托自身职能，不断推进“东莞市中小微企业信用信息和融资对接平台”建设，建立守信激励和失信惩戒机制。该平台的主要建设目标是在市电子政务办的支持下，通过政务网络与金融网络的互联与信息交流，建立中小微企业政务信息库，实现中小微企业政务管理信息在银行业的共享查询，进而引导银行业加入全市统一的信用约束和联合奖惩机制。目前该平台已收录了税务、海关等部门的53类信息750万条记录，辖内具备条件的23家银行机构已接入融资对接平台，正在积极开展系统试运行。
　　另外，平台的建设还依托税务、工商等政府部门对信息的公开和共享机制，需要不断沟通，加强信息共享。

住建局：
      关于报送东莞市政协第十三届二次会议第20180335号提案会办意见的函
　　市地税局：
　　《关于将东莞供给侧结构性改革落到实处的建议》（第20180335号）提案收悉。根据来文的建议，我局提出会办意见如下：
　　一、来文主要涉及二手房交易、住房信息查询、加强中介管理等问题，根据我市政府职能部门分工，建议征求市房产管理部门意见。
　　二、根据《广东省住房和城乡建设厅 人民银行广州分行 广东银行监局 广东省人民政府金融工作办公室转发住房城乡建设部 人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（粤建房〔2017〕273号）“各地住房城乡建设（房地产）管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务。银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，同时将在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一。”要求，对于遏制二手房交易“阴阳合同”和“高评高贷”现象，将起到积极的作用。该政策的实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产市场调控提供更可靠的数据支持。
　　根据国家和省对房地产工作的决策部署，结合我市房地产市场形势，我局将全力配合市相关部门做好相关工作，促进房地产市场平稳健康发展。

民政局：
      东民函〔2018〕407号
　　东莞市民政局关于对市政协第20180335号
　　提案的会办意见
　　市地税局：
　　根据2018年建议提案工作安排，清溪镇政协小组提交的第20180335号提案“关于将东莞供给侧结构性改革落实到实处的建议”，该件由贵局主办，我局为会办单位。现结合我局工作职能，将提案有关“加强信息共享”内容的会办意见函告如下：
　　《广东省民政厅 广东省地方税务局转发加强民政部门与税务部门合作开展婚姻登记信息共享工作的通知》（粤民函〔2016〕1722号）明确了由省民政厅和省地税局建立婚姻登记信息共享机制，建立共享平台。各级税务部门根据工作需求，向省地税局申请获取相关婚姻登记信息，不再通过纸质调查函向各级民政部门及婚姻登记机关核查信息。据此，我市地税部门可通过省地税局获取婚姻登记信息实现信息互联。

地税局：
      清溪镇政协小组提出的《关于将东莞供给侧结构性改革落到实处的建议》政协提案已收悉。我局经研究，提出以下意见：
      一、政策问题部分
    （一）关于税收政策调整频繁的问题
      我局在住房交易税收政策及限购方面，均严格按照税务总局、省地税局及市府有关工作部署要求，按质高效完成各项工作，并在落实每项政策调整工作中，及时对纳税人进行税收宣传辅导，确保每项政策落到实处。一是快速响应、准确落实。2016年，财政部、国家税务总局根据国务院有关部署，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，发布《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），我局根据上级工作安排，迅速响应，严格按照国家税务总局的政策解读，统一政策执行口径，让符合优惠条件的纳税人应享尽享。二是响应部署，做足准备。自上级下达全面实施营改增任务起，我局从政策学习、系统改造、征管辅导、后续跟踪等方面，全面、全方位响应落实上级工作部署，顺利实现2016年5月1日全面实施营改增工作目标，并平稳承接营业税改征增值税后地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，即“两代业务”。三是配合做好市府房地产市场调控工作。2016年10月6日，市府发布《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（东府办〔2016〕86号），我局配合实施全市住房限购政策，及时向市房管局发布住房限购条件中有关“个人所得税缴纳证明”的样式及验证途径供房管部门对购房资格进行把关，并对“个人所得税缴纳证明”的样式及验证途径持续进行优化更新，最大程度便捷纳税人。
    （二）关于优惠条件繁锁的问题
     我局严格依据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）有关要求，落实购房者家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房契税优惠政策。由于契税优惠政策中家庭成员包括购房人、配偶及其未成年子女，同时以家庭为单位认定住房套数，因此，纳税人申请享受税收优惠，需向税务机关申报其婚姻情况、户口簿情况以便税务机关判别纳税人家庭成员情况。为持续提升纳税人办税便捷度，我局自2015年11月起，与市房管局建立纳税人家庭住房套数信息共享机制，实时获取纳税人家庭住房套数。自2016年6月起，省地税局与省民政局对纳税人婚姻登记信息实现信息共享，通过读取纳税人身份证，税务机关实时获取纳税人婚姻情况，若纳税人对返回信息存在疑问的，则由纳税人提供婚姻证明，由税务机关核实后办理。
    上述两项信息共享工作，极大地便捷了纳税人办税，提高地税部门办税效率，接下来，我局将持续在税务总局、省地税局的工作部署中，主动作为，进一步提升第三方部门信息共享水平及质效。
      二、征管问题部分
      针对提案中对房地产交易中购房人提供“阴阳合同”、纳税人家庭住房套数以及房地产交易量大、面广、计算复杂等问题，我们近年来也寻求解决方法，通过加强管理堵塞漏洞。一是针对签订“阴阳合同”少缴税款问题，我局自2012年起，按照税务总局文件要求，在全市范围内上线启用“存量房交易计税价格评估系统”，运用房地产评估技术加强存量房交易税收管理工作，依照纳税人申报的经房管部门鉴证的网签合同价与地税部门二手房评估价孰高的原则，确定每宗二手房的交易计税价并据于计算每宗交易税款。另外，住建部门与金融部门根据相关文件要求，住建部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务。银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，同时将在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一，该项政策的实施，对于遏制二手房交易“阴阳合同”和“高评高贷”现象，将起到积极的作用，进一步压缩“阴阳合同”生存空间。二是针对纳税人家庭住房套数查询方面问题，我局自2015年11月起，已与市房管部门实现数据共享，通过纳税人申报的家庭成员身份信息，实时获取纳税人家庭住房数量结果。该项工作，在全省范围内，我局开展时间与共享质量，均位于全省前列。随着地税部门与第三方部门信息共享水平及质量的不断提升与优化，纳税人办税将越来越便捷高效。三是针对房地产交易量大、面广、计算复杂等问题，我局将“互联网+”思维应用于税收实际工作中，积极探索利用信息科技促进征管效能和服务质量的双提升，开发建设了东莞“国地通”平台“二手房交易管理系统”，整合利用各类征管系统与数据接口，快速判别纳税人重要信息及计算税款，单宗业务受理时间不断缩减。同时，配合上级部门做好“房地产交易智能办税系统”开发、推广及应用工作，按计划、按步骤、按进度逐渐全面实现纳税人网上办理、网上缴税。
      三、建议部分
      提案中在提升管理水平、加强部门合作及后续管理三方面提出的建议。一是针对减少差别化契税的建议。契税税率由《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》、《广东省契税实施办法》规定，我局并无制定契税税率的权力。二是针对建立风险管理机制的建议。根据国务院关于落实“放管服”及“便民办税春风行动”有关要求，我局在受理房地产交易过程中，对纳税人提供的办税资料齐全的涉税事项，实行即时办结。同时，税务部门对房地产交易全过程建立内控管理机制，对全过程的重要风险点进行标识，并积极利用征管数据比对，疑点模型建立的形式开展内控管理，强化数据管控，提升管控水平。三是针对加强中介管理的建议。中介机构的市场表现及行为记录情况的行业管理部门为房管部门，我局与房管部门已建立市场行为表现信息沟通机制。四是针对加强银税合作的建议。人民银行东莞市中心支行已建设“东莞市中小微企业信用信息和融资对接平台”，该平台已收录了税务、海关等部门的53类信息750万条记录，辖内具备条件的23家银行机构已接入融资对接平台。目前，上级部门对地税部门与银行在开展购房者按揭贷款合同信息共享方面尚未明确，按揭贷款合同的共享方式与共享范围的界定也缺乏具体文件支撑，接下来，我局将持续关注，保持沟通，进一步加强信息共享。五是针对加强信息共享的建议。目前，我局已与工商、民政、国土、房管等部门通过专项数据数口、政府信息共享应用平台建立信息共享应用机制，接下来，我局将在已有数据共享基础上，持续提升共享水平。六是针对加大宣传力度的建议。我局不断丰富税收宣传方式，通过微信公众号、纳税人学校及办税服务厅宣传小册子等形式，对房地产交易办税流程、办税资料及税收优惠政策进行宣传，大大普及纳税人房地产交易税收知识。七是针对加大核查力度的建议。当前，我局已对房地产交易全过程建立并健全了内控管理机制，全面梳理风险点并形成了随机抽查、执法检查、内部审计三位一体的管理模式，持续提升房地产交易的涉税风险管控水平及质效。
      综上，针对提案中关于提升管理水平、加强部门合作与后续管理三方面的建议，我局将进一步对提案中的具体建议，如加强与金融部门信息共享合作、加大房地产交易税收优惠政策、办税资料、办税流程的宣传力度及房地产交易事前、事中、事后风险管理等进行细致研究，周密部署，努力打造更加公平、公正的税收营商环境。

 

办理单位： 地税局,住建局,人民银行,公安局,民政局