内    容：
　　近年来，随着粤港澳大湾区概念的打造、深莞惠一体化、深圳制造业北移等因素影响，清溪镇经济有了快速的发展，促进了房地产业快速发展，不动产税收收入呈现出快速增长态势。但随着政策的变动过快、业务量的增加、不动产转让价格的节节攀升，日常的征收手段和各项管理工作逐渐跟不上税务机关和纳税人的要求，日益成为征纳矛盾的所在。于是，我分局从中立的角度，尝试分析不动产交易目前的状况和存在的问题，充分发挥税收职能作用确保供给侧结构性改革落到实处。
　　由于不动产转让主要是房地产的转让，因此为了方便研究和讨论，我们在数据的选取及文字的表述方面，将尽量以“房地产转让”口径。不动产征收管理难点有以下几方面问题：
　　（一）政策问题
　　1.税收政策调整频繁。近年来房地产行业的迅猛发展和我国经济进入新常态，房屋价格连年攀升，国家系列政策显得摇摆不定，在2016年2月22日出台契税优惠政策后，马上又在2016年10月密集出台了“限售令”，使得契税优惠与限购政策两者叠加，加上2016年5月份“营改增”试点的扩大，政策频繁的调整，在一定程度上有失税收的严谨性，引起纳税人税收遵从度的下降。
　　2.优惠条件繁琐。以“家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房”契税税收优惠政策为例，此项优惠政策涉及民政部门（婚姻状况信息）、公安部门（家庭成员信息）、房产登记部门（住房信息）合计三部门的数据信息，纳税人需要提供较多资料，增加办税负担，对初次办理转让手续的纳税人不便，容易引发征纳矛盾。
　　3.住房信息查询范围不明确。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕3号文）规定，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。目前，不动产登记部门尚未实现房产信息全省联网，若购房人户籍地和房产所在地不在一个区域，未明确是否要回户籍地核查房产。
　　（二）征管问题
　　1.税务机关对“阴阳合同”辨识度不高。房产地产交易中大部分都是自然人之间的交易，虽然税法要求纳税人有如实申报的义务，但现实中交易双方为了达到少缴税款的目的，提供虚假的房屋买卖协议，签订“阴阳合同”的现象普遍存在。
　　2.相关部门信息不对称、不规范，造成税款流失风险。纳税人在房屋交易缴纳税收过程中，根据相关规定提供家庭唯一住房证明可享受契税或个人所得税等税收优惠，“家庭唯一住房”的判定权交由税务机关来执行，但在实际工作中，税务部门无法通过房管部门直接获取全部数据，存在税款的流失和执法风险。
　　3. 房地产交易面广、量大、计算复杂。房地产转让业务，税务人员则需判断和审核的信息量较大，同时可能会涉及到诸多税务专业之外的知识，因此，无论对纳税人还是税务工作人员来说，都是一定的负担，在沟通出现问题时，就往往形成了征纳双方的对立。

建    议：
　　（一）提升管理水平
　　1. 减少差别化契税。为稳定房地产市场的发展，抑制投机需求，明确纳税人税收负担预期，应明确契税的征收率以及扩大差别化税率。对于正常的住房需求妥善保障，统一税率；对高档住宅征收更高的契税；减少享受优惠税率的相关政策，实行统一税负。
　　2. 建立风险管理机制，完善制度，提高风险管理水平。税务机关要将管理重心适当前移，重视宣传，积极引导，充分利用纳税人的遵从意愿，按照单位内部控制管理要求，建立风险管理机构、设立风险管理岗位，加强风险识别和评估，制定应对风险的策略和完善的内部控制制度，正确引导纳税人自我纠正，防范税务违法行为的发生，将税务风险防范于未然，提高税法执行的透明度。
　　3. 加强中介管理。对于在工作中发现有违规违纪行为的中介，联合相关职能部门，强化惩戒措施，对于中介经纪人可以采取禁止再入经纪人行业，对于经纪公司可以停止其网签、进行罚款等，倒逼经纪公司对经纪人做出更具体更规范的管理。
　　（二）加强各部门合作
　　1. 加强银税合作。当前，买房人办理抵押贷款的购房合同基本都是真实的市场交易价格，因此税务部门只需向金融部门提出，获取买房人的抵押交易数据，就可以彻底杜绝阴阳合同的发生。
　　2. 加强信息共享。利用大数据、云计算等现代技术和金税三期推广上线的契机，加强信息共享平台的建设，打通税务、工商、财政、民政、国土等各部门的“信息孤岛”，把纳税人的纳税行为作为重要的一项纳入社会信用体系建设，为守信行为的联合褒扬和失信行为的联合惩戒打好基础。将纳税信用制度纳入整个社会信用体系之中，建立跨行业的全面监督制约机制，增加税收违法行为的社会和经济成本。
　　（三）加强后续管理
　　1. 加大宣传力度。为解决基层人手不足问题的现实和税收政策多工作量大的问题，建议在加大宣传力度上大做文章，组织人员及时编制、更新房地产交易税收政策资料，列明各种类型交易需缴纳的税费、税率等涉税信息，主动通过各种渠道进行大力宣传，扩大政策的普及面，营造出良好的学法、知法、守法氛围。
　　2. 加大核查力度。包括两方面：一方面推行事后稽查制度。房地产交易属于一次性交易，既是首次申报，也是最后一次申报。纳税人办理过户后，不容易查找，税务机关等各部门对交易的真实性，申报是否正确等一般都未进行事后检查。建议发挥税务稽查职能作用，主动出击，与各部门联合，加大对办理过户后的纳税人的跟踪检查力度，对涉税违法严厉打击，对弄虚作假、偷漏税行为严肃查处。另一方面加大对税收执法检查力度。实行异地交叉检查制度，着力检查房地产税收政策的执行情况，及时纠正各种税收违法违纪行为，并严肃处理，确保税收公平、正义。

提案者： 清溪镇政协小组