近几年，随着产业转型升级的不断推进和深圳创新资源的加速外溢，新业态、新产业在莞发展迅猛。与传统的工业厂房不同，新业态、新产业的用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，但现行部分土地供应和管理政策已无法满足需求，并存在以下几个问题：

　　1. 现行产业用地政策配套不上新型产业发展；

　　2. 现行产业用地政策间差异较大，政策顶层设计统筹力度不够；

　　3. 部分产业用地政策规定模糊，实际操作中难以高效执行。

　　借鉴邻市深圳对新型产业用地的经验做法：出台优化空间资源配置、促进产业转型升级的文件，形成了较为完善的产业用地管理政策体系，主要体现为：

　　1．在工业用地下增加新型产业用地；

　　2．按照工业和办公基准地价标准的均值计收地价；

　　3．按不同情形约定土地或产业用房贡献率；

　　4．符合规定的工业楼宇均可分割转让；

　　5．实施严格的项目准入和后续监管制度，实行用地项目“严进”；

　　6．鼓励土地混合使用。

　　
建    议：
　　1. 出台新型产业用地政策，一方面作为对我市现有产权分割政策的总结提升，另一方面积极借鉴深圳的先进做法开展探索创新，在此基础上进一步规范、明晰产权分割政策的操作细则，全面支撑东莞参与广深科技创新走廊和粤港澳大湾区世界级城市建设。

　　2. 统筹资源，提升品质。市、镇两级有必要提前储备一批功能齐全、设施先进的产业用房，并将其作为引资引技引智和分享城市增值的重要抓手。据此，新型产业用地政策体系应重点聚焦在传统工业用地、科研用地功能单一以及“工改工”市场动力不足、连片“三旧”改造缺乏特殊支持政策等瓶颈问题上，作为下一阶段全市“工改工”、连片“三旧”改造的政策推进器，支持旧工业园活化更新，引导传统制造业转型升级，进一步完善城市公共配套设施和适度增加政府统筹的土地物业资源。

　　3. 严格准入，有保有控。遵循“优地优用、严进严出”的原则，在“新增新型产业用地”上应严格突出“控”，对于“旧改新型产业用地”则应更多地体现“保”。一方面，严格准入条件、绩效评估和后续监管。另一方面，给予“工改新型产业用地”适当差异化政策。同时，应合理控制新型产业用地规模，科学划定新型产业用地空间布局。在规划选址上，重点向存量用地倾斜，新增新型产业用地必须提交市政府“一事一议”审批。在开发准入上，要从资质认定向项目评估转变，探索通过租让结合的供地方式进一步加强创新载体准入条件的评估、考核、验收和监管，并通过严格限制分割转让的条件和比例，规避工业地产化的投机行为。

　　4. 依法依规，试点先行。新型产业用地建设的创新载体类住宅、类写字楼的特点较为明显，客观上也将给房地产市场造成了一定冲击。为合理控制行政风险、审计风险以及创新载体产业用房空置率，建议可按“总量控制，按需供地，存量为主”的原则，即限定全市新型产业用地总规模和占比，由各镇街（园区）会同产业主管部门提出需求，大力鼓励“工改新型产业用地”，严控新增新型产业用地。充分把握广深科技创新走廊建设和深圳创新要素外溢窗口期的机遇，以广深高速沿线，以及部分临深镇街作为试点，先在部分区域放开新型产业用地，待条件成熟后再向全市铺。

　　

提案者： 韩炜光

      市住建局的答复：

　　关于报送东莞市第十六届人大三次会议第20180095号提案会办意见的函
　　市国土局：
　　《关于创新建立新型产业用地管理机制的建议》（第20180095号）提案收悉。根据来文的建议，我局提出会办意见如下：
　　为进一步规范新型产业用地管理，切实增强加快经济转型推动高质量发展的新动力，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》（粤府〔2017〕90号）等文件精神，市政府已统筹组织我市多个部门，到深圳等地调研学习新型产业用地的做法，多次召集相关部门召开座谈会，结合东莞实际现已制定《东莞市新型产业用地管理暂行办法（修改稿）》。目前该办法初稿已数次征求意见，有望待完善后出台。
　　东莞市住房和城乡建设局
　　2018年4月9日

 

东莞市国土资源局的答复：
东国土资函〔2018〕2042号

关于报送东莞市政协第十三届二次会议
第20180095号提案会办意见的函

韩炜光委员：
东莞市政协第十三届二次会议第20180095号提案《关于创新建立新型产业用地管理机制的建议》收悉。经研究，结合我局职能提出意见如下：
该提案提出如下建议：1.出台新型产业用地政策；2.统筹资源，提升品质；3.严格准入，有保有控；4.依法依规，试点先行。关于上述建议，现有意见如下：
一、结合《中共东莞市委关于深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想进一步加快经济转型推动高质量发展的意见》（东委发〔2018〕1号）提出“强力推进城市更新……探索新型产业用地政策……加快广深高速创新带东莞段示范建设”和《东莞市人民政府关于推动美丽东莞建设满足人民日益增长的优美环境需要的若干意见》（东府〔2018〕1号）提出“加快城市更新改造和TOD综合开发……出台新型产业用地（M0）政策，推进一批‘工改M0’试点项目”的重要精神，“工改M0”将作为2018年重点工作开展。
为支持新产业、新业态发展，承接广深外溢创新资源，我市去年已启动新型产业用地（M0）政策调研，探索建立“1+X”政策体系。按照市政府工作部署，新型产业用地政策由市府办综合调研科统筹，由市规划局牵头该项工作，先出台新型产业用地（M0）管理机制的纲领性文件，相关部门再出台配套政策。目前，市规划局已完成纲领性文件的初步起草工作，进行首轮部门意见征求和企业座谈，正在进一步修改完善政策条款，预计年内可出台。
二、为贯彻落实市委、市政府关于加快推进广深高速公路创新带（东莞段）建设的重要部署，全市计划在创新带沿线的“1+1+11”片区中选取一批连片改造片区和产业类改造项目建立重点改造片区（项目）库，给予专项政策扶持，加快创新带沿线更新改造。一是研拟了《广深高速创新带城市更新实施方案》，目前正在进行第二次征求意见，计划培育实施创新带内14个、面积合约1200公顷的连片改造片区，近期实施23个、面积为105.25公顷的产业类改造项目。二是联合调研，市城市更新局、市土地储备中心与东实集团成立了联合考察小组，对沿线11个镇街进行了全面走访调研，实地踩点考察项目情况，初步掌握了57个潜在项目的情况信息，并形成了《广深高速创新带“三旧”改造调研报告（初稿）》。目前，全市初步建立了广深高速公路创新带（东莞段）城市更新项目库，下来将对项目库进一步筛选近期可实施的重点项目，制定专项政策，先行先试，加快创新带沿线更新改造。
三、市城市更新局已完成了东莞市产业区域调查及政策提升研究，结合此前出台的《东莞市通过“三旧”改造推进科技孵化器建设实施办法》，将借鉴周边城市的产业改造政策，特别是深圳市新型产业用地M0政策，进一步修订完善项目准入、用地规划、财政补助、产权分割等产业类改造政策，鼓励引导实施产业类项目改造。
四、考虑到新业态、新产业的用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，我局认为创新建立新型产业用地管理机制合理可行，鼓励立新型产业用地遵循“优地优用、严进严出”的原则，在规划选址上，重点向存量用地倾斜。对于新增新型产业用地，我局将积极配合协查用地项目的土规情况，保障项目提交市政府“一事一议”审批。待市府审定过后，我局将竭力协助新增新增新型产业用地项目用地审批，加快建设项目的预审、用地报批进度，保障建设项目的落地。
且我局鼓励已批建设用地包括闲置土地转型为新型产业用地，加大对符合两规未开发的闲置土地的盘活力度，同时加快规划协调使工业用地转型为新型产业用地。
五、为进一步规范新型产业用地管理，切实增强加快经济转型推动高质量发展的新动力，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》（粤府〔2017〕90号）等文件精神，市政府已统筹组织我市多个部门，到深圳等地调研学习新型产业用地的做法，多次召集相关部门召开座谈会，结合东莞实际现已制定《东莞市新型产业用地管理暂行办法（修改稿）》。目前该办法初稿已数次征求意见，有望待完善后出台。

东莞市国土资源局
2018年5月25日

 

办理单位： 国土局,住建局