20世纪80年代起，东莞市受益于改革开放的春风，经济得到了快速发展，并顺着时代的发展，逐步形成了“一镇一品一特色”的商业集群，例如：虎门镇的服装产业、大朗镇的毛织市场、厚街镇的家居、会展活动等，每个镇区都有其本质的特色，以至带动了总体经济发展带动人民生活水平提高。但在粗放型发展的过程中，以消耗土地资源和大量劳动投入而形成的中心旧城区逐步显露弊端。回顾东莞各镇街旧城区景象，如莞城老城区、虎门旧街等，虽还显繁荣，但已大不如前，繁荣中不免带着几分萧条。行政区、工业区、商业区、住宅区没有明显的划分，中心车道窄，路口多，红绿灯多，人车不分流、中心区拥堵严重，人和车抢道，功能布局混乱，公共设施缺乏，市民生活配套设施不完善、生活环境差等。
　　东莞各镇街的旧区域中心作为早期发展的选点，有着一定的地理优势，发展过程中产生了成熟的原行政、商业片区，商业资源相对集中，人口相对密集，同时还拥有新开发地区所不具备的历史沉淀（文化）价值，在城市发展的进程中起着不可或缺的地位。以常平镇为例，作为轨道交通枢纽城市之一，其商务及物流功能不容忽视，常平镇是全国唯一拥有两个火车站的城镇，全国第一家镇级酒店--荔香楼就落户在常平，曾接待过李鹏等国家重要人员。在常平镇中心，以中元街为中轴线，连接着八座商住广场大厦，融合了香港文化，汇聚了香港人的建筑设计理念以及生活方式，小小25万平方米的土地，建筑面积达到100万平方米，商用面积占到30万平方米，居住人口达到10万人，行政中心、商业、居住一条街，生活直径500M可以全部解决衣食住行。而如今，由于近年来受金融风暴影响，以及新城的不断扩展，人口不断涌向新城区，中心旧城区商住发展有所衰退。
　　原始粗放型的经济发展模式，建新城弃旧城，不符合可持续发展的生态观念，也不符合十九大提出的平衡充分发展的理念。因此，通过结合各镇街特色，提升中心旧城区各方面的发展以及资源配套，满足市民对美好生活的日益需求，做好新旧融合，显得很有必要。
　　
建    议：
　　保持原镇街中心城区的地位，盘活旧镇街中心商住生机，必须继续深化“一镇一特色”，突出当地的特色，从“旧城改造”角度入手，与新城区形成产业互补的局面，结合新时代下的政策，城市发展才能更为健康、更为顺利，东莞也能借此机会寻得第三产业的第二次快速发展。
　　一、继续明朗各镇街的特色。各镇街的发展特色是该镇街得以继续持续发展的一大支柱，需继续深化、凸显。因地制宜地设计旧区改造计划，结合自身发展特色，活化旧城区。就如以商贸、餐饮、旅游、娱乐为主的常平镇，在目前中心旧城区发展相对滞后的情况下，镇政府与当地民营企业家商讨并决定，在中心旧城区开始筹建大中元连廊项目，将八大广场商住区连成一片，仿似香港的中环，吸引人流回流，以此带动常平镇的进一步经济发展。
　　二、保留中心旧城区的历史足迹。各镇街的中心旧城区传递着此镇街发展的历史足迹，具有文化沉淀价值。对旧城区升级改造不能千篇一律拆除重建，具有历史价值的要好好保存下来，改成博物馆，艺术街，特色街等。如上海太平桥旧区改造就是一个非常值得参考的案例，以前的上海太平桥旧区，现在的上海“新天地”，依旧是青砖步道，清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，让你在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。东莞市镇街如虎门镇旧街，因其发展较早，富含相当的历史意义，可将其本土的历史、人文文化进行包装，成为一条独具人文气息的文化街，还原旧貌，展现给世人。也能给中心旧城区的人得以一份回忆，一份念想，一个休闲好去处，实现其历史价值。
　　三、改善中心旧城区的配套设施
　　（一）加强政策配套，实现人车分流。可采用建造人行天桥等设施，区分人行通道和机动车通道，从本质上解决拥堵问题。再以常平镇为例，大中元连廊项目完成后，将能在中心镇区实行人车分流，行人在空中走，车辆在路上走，无论舒适度还是安全性都将大大提高；
　　（二）新增公共停车场，解决中心旧城区停车难的问题。很多人不愿意继续过往中心旧城区消费，很大一部分原因是停车难。解决停车难问题对盘活旧镇街中心商住生机来说迫在眉睫，而修建中心停车场是一个最直接的办法。要统筹整个旧区商圈的停车问题，就要镇政府、市政府的支持或相关专家规划设计、选址，可回收一部分使用价值不高的旧楼，拆迁建成中心停车场，亦可参考香港等发达地区，建造多层智能停车场，以便使停车场达到最合理和充分的使用；
　　（三）新增生活休闲配套，让市民闲暇之余得以放松。在中心旧城区合理规划出绿色休闲地方，提升市民公共生活设施配套。如规划建造便民公园、公共运动场所等，注重提升城市可居住性。
　　

提案者： 谭洪就

国土局：

东国土资函〔2018〕1249号

关于报送东莞市政协第十三届二次会议
第20180015号提案会办意见的函

谭洪就：
东莞市政协第十三届二次会议第20180015号提案《关于改善镇街旧城区商住环境的建议》收悉。经研究，结合我局职能提出会办意见如下：
一、现行相关政策
1、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）
第（一）条：“……。注重各类规划的对应衔接，充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地，促进城市功能完善和产业转型升级。”
第（二）条：“……。对于成片连片改造项目，可在控制性详细规划或者相关上位规划的指引下，编制‘三旧’改造单元规划，明确改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容；涉及历史街区、不可移动文物或历史建筑的，要制订相应保护管理措施。……”
第（六）条：“旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，……。由原土地使用权人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。……”
2、《广东省国土资源厅关于印发提升“三旧”改造水平促进节约集约用地工作实施方案的通知》（粤国土资三旧发〔2017〕3号）要求各地级以上市制定出台配套政策文件，强化“工改商”项目的公共责任，明确自行改造的工改商项目依据城乡规划要求无偿提交15%比例的公益性用地的具体操作办法。
3、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规发〔2018〕3号）第（十五）条“规范公益性用地移交”，第（十七）条“完善监管协议制度”。
4、《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》（东规发〔2010〕52号）明确实施“三旧”改造“拆三留一”政策，要求拆迁改造后应提供不低于拟拆迁项目用地总面积的1/3的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。
5、《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》（东府办〔2013〕151号）规定加大对拓展公共空间的政策支持，明确完善“拆三留一”政策及建立容积率补偿等机制。
二、我局意见
建议各镇人民政府（街道办事处）加强城市更新（“三旧”改造）统筹，一是在开展新一轮城市更新专项规划编制工作时，严格落实有关政策规定，统筹平衡“三旧”改造区域内经营性用地、产业发展用地、生态建设用地、公益事业用地的比例和布局，促进城市功能完善和产业转型升级，并通过控规编制调整程序，将公共用地落实到控规成果中。二是加强“三旧”改造项目批后监管，与项目改造主体签定实施监管协议，落实公益性用地建设、移交和配建、代建公益性设施建设的监管责任。

市规划局：

（B）：类
东规议函〔2018〕85号

对东莞市政协第十三届二次会议
第20180015号提案的答复

谭洪就委员：
 您提出的关于“改善镇街旧城区商住环境”的建议（市政协第十三届二次会议第20180015号提案）收悉。经认真研究，现答复如下：
一、我市城市更新工作按照“新时代?新征程?新东莞”的发展要求，坚持“国际制造名城、现代生态都市”的发展定位，以提高城市发展质量和提升土地节约集约利用水平为核心，助推东莞在更高起点上实现更高水平发展。
二、城市更新专项规划是我市城市更新工作的纲领性文件，我局在专项规划中，提出“保底线、优品质”的更新目标。明确划定城市更新过程中对于生态保护、产业发展、文化传承、公共设施保障的底线，其中根据历史文化保护与传承要求，通过对现状历史文化资源的全面普查，确定需要保护的历史文化资源要素，纳入城市更新管控体系。同时，通过城市更新推动公共设施补短板的行动，建设一批高品质的公办学校、公园、社会福利设施以及社区中心等，提升城市空间品质。
三、我局将在突出地方特色、保护历史人文传承、营造以人为本的城市空间的基础上，不断完善旧城区商住环境，建设美丽东莞。

办理单位： 市规划局,国土局