内    容：

　　随着城市经济建设进程的逐步加快，土地资源供需矛盾日益突出，可供开发土地日渐稀缺，已成为掣肘城市经济可持续发展的关键因素。在此情况下，广东省作为集约节约建设用地示范省，于2009年正式推出“三旧”改造政策（旧城镇、旧厂房、旧村庄改造），并将东莞市列为“三旧”改造试点城市。为积极响应省委、省政府号召，我市自 2010年全面启动“三旧改造”工程，并一直践行着以工改商、工改住、工改工的办法盘活存量土地资源，已累计完成土地改造1.59万亩（旧厂9123亩、旧村5016亩、旧城1739亩），正在推动改造2.4万亩，拉动了社会固定资产投资，缓解了土地资源紧张，促进了实体经济的发展。

　　虽然我市“三旧”改造通过工改商、工改住、工改工的办法实现了利好，提高了土地的空间使用率，但是我市在实行“三旧改造”过程中仍存在着一些问题，应引起我们的警觉。一是我市在盘活存量土地的改造过程中，“三旧”改造用地用于工改商、工改住项目比例偏高，商品住宅大幅开发，工改工项目用地比例则相对较低，实施进展较为缓慢。诚然“工改商”、“工改住”的实施在一定程度上促进了东莞市经济的发展，实现了土地的更新利用，但也在另一层面上导致了房价一直居高不下，库存商品住房量大，出现供大于求的现象；而更为重要的是东莞市作为制造业大市，制造业是我市发展的基础。我市正加快制造业转型升级，且我市工业厂房数量繁多，目前的工业产业园区的分布多呈现原址改造建设，按原有建筑物分割利用的局面。少出现出前店后厂的格局，园区外围紧邻商铺，后方紧接着就是工业厂房的局面。实施“工改工”项目进行产业升级，就是为了体现前店后厂，制造业和工业贸易紧密结合，提升制造业的升级，保留制造业人群，更能够有效地刺激并带动区域消费。因此，在我市用地改造中重点偏向“工改工”项目更符合“工改工”城市化、工业化与产业结构相结合的特点，更加具有现实针对性，更符合东莞市制造业大城的特点和需求，满足多个权利主体的需求。

　　为进一步加强“三旧”改造政策工改工项目的实施，坚持以工业立市，促进制造业转型升级，应从多方面实施“工改工”项目。

建    议：

　　第一，盘活存量用地，最大限度地利用土地资源，提高工业用地的容积率。

　　参照《深圳市城市更新办法》做法，建议对于不改变原有工业用途的厂房、园区的改建，在原有合法建筑面积内的部分减免或无需补

　　偿地价，对于增加的建筑面积按照在公告基准地价标准以下折扣收费，减轻“工改工”项目的改造成本。对于工改商、工改住项目则严格控制其容积率并要求在公告基准地价标准上补缴土地补偿费。鉴于我市产业用地容积率控制值平均在2.0左右，借鉴深圳市龙岗区工业区改造升级政策：新型产业用地容积率上限可达6.0。建议我市可以调高“工改工”项目用地的容积率上限，可达6.0以上，或者更高,扩大“工改工”项目中商业面积比例，在符合相关技术规范下应允许通过拆除重建、综合整治、加层、开发地下空间等措施扩大空间利用范围，提高容积率。

　　第二，降低工改工项目的准入门槛，简化办事流程，公开项目申报的手续和流程，缩短审批通过的时间，简政放权，赋予中心镇区审批权。

　　我市工改工项目的真正落实执行尚存在报批报建执行环节中手续繁杂，通过审批花费的时间成本大，很多项目往往在审批报建的环节中就以各种理由被拒之门外。建议凡符合规划实施需要的，应不分占地面积大小均可纳入工改工项目实施范围内。

　　同时，借鉴《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》及深圳市工改工项目政策的其他具体做法，建议中心镇区建立专门的项目用地服务平台，负责我市项目用地审批手续，政策的公开透明化，收集项目用地信息，发布项目用地招投信息，督促相关部门严格按照公开流程走程序；建议采取多项事项合并处理，即中心镇区的项目服务平台一个窗口服务，如改造方案信息资格审查与报批环节合并、事权下放等措施简化审批手续，更高效地通过政府审批，做到中心镇区审批，市级备案。

　　第三，鼓励原大型工业园区进行工业用地就地转型，升级改造我市鼓励发展的工业产业园区，尽可能培养一批大型的合法的“工改工”工业园区。

　　借鉴《深圳市人民政府关于优化空间资源配置，促进产业转型升级的意见》的有益做法，建议支持原大型、落后的工业园区升级改造建设包含生产、研发、运营及其他配套设施的创新型产业用房，允许“工改工”项目商业面积合法流通，允许创新型产业用房权利人通过加层等技术方法提升容积率，优化使用空间。

　　第四，寻求集体经济组织或单个、多个土地权利人对工改工项目的支持，严控工改住，限制工改商。

　　因我市特殊的行政规划和地理规划：由市直接领导政区，中间不设县，镇区直接分布着一定数量的集体所有土地，建议政府主管部门对积极参与工改工项目的土地权利主体给予税收优惠，并可由政府引导帮忙引进投资合作主体，吸引产业项目入驻投资。从而有效地搞活村镇经济的发展，促进我市制造业的转型升级，巩固我市“以工业立市”的战略地位，也可以在一定程度上控制商品住宅的开发。

　　第五，相关政府主管部门可鼓励商住用地权利主体改变原有土地功能用途，引导权利主体或者其他投资主体进入工改工项目的建设运营。

　　借鉴《深圳市人民政府关于优化空间资源配置，促进产业转型升级的意见》的具体实施办法，建议相关主管部门建立工业楼宇分割转让机制以及以房招商、养商机制，鼓励新型产业用房主体通过租赁、购买、合作等方式实现满足生产以及配套设施需求，并对上述运营主体给予一定的税收优惠政策，以此吸引更多的开发商或其他民间投资主体投入到工改工项目的实施进程中，实现产业项目的可持续性投资。

　　同时，政府应对本市区或本镇区内的地块开展基础调查，对已申报通过的工改工项目进行定期监督排查，严厉打击利用工业用地违法违规开展商业服务，以工改工名义达到少交甚至不交税费、土地补偿款，谋取暴利的行为。

　　第六，参照深圳市龙岗区政策具体实施模式，建议在进行就地转型升级的周边严格控制商品住宅的开发，但可适当增加中小户型住宅、零售商业等配套功能，降低商业成本，促进商业的发展，满足园区周边就业人员日常的基本需求。

提案者： 民盟市委会