内    容：

　　目前，根据不同性质和特点，我市小区物业收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　我市现行住宅物业管理服务收费政府指导价，分为多层有、无电梯两种类型，每种类型按照服务分为四个等级，每个等级有不同的收费。指导价在实施之初，对我市初步发展的物业行业起到了有效的规范引导作用。

　　但随着经济的发展，人民生活水平的提高，出现了物业服务与收费倒挂、服务质量下降等现象，主要原因有：

　　1、人工成本大幅增加。物业服务人工占总成本约在50－60%。但指导价从2004年10月1日起实行，至今已近12年。从2004年至今，我市最低工资标准已从2004年450元/月上升到目前的1510元/月。

　　2、物价上涨，维护成本增大。现行住宅物业服务收费标准指定价包含了：人员工资、社保、福利费共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯的运行、维修和运行电费；清洁卫生与生活垃圾处理费；绿化养护费、秩序维护费用等。随着物价的上升，物业服务过程中支出的成本仍不断增加。

　　3、物业类型变化，引起管理范围变化导致服务成本上升。早期的物业以封闭式小高层住宅小区为主，随着房地产市场的不断发展，大型高层住宅、开放式城市综合体的出现，如开放式城市综合体，在秩序维护、工程维修、环境卫生和园林绿化维护方面的所需投入的维扩成本、难度远高于封闭式小区。

　　4、物业服务模式发生变化。早期的物业管理内容包括秩序维护、工程维修、环境卫生和园林绿化，发展到今天仍然是物业管理企业的基础业务。但是，随着科学技术的日新月异，人们生活方式的改变、生活品质的提升，要求物业管理企业必须由传统的对“物”管理的重点转移到对“人”的服务上。在服务收费不变情况下，增加对人的服务，物业企业成本也将随之上升。当成本上升超出预期，物业企业为持续经营，唯有采取减少成本开支，缩减服务项目，拆东墙补西墙的办法应对。

　　物业服务行业关系居民安居乐业，社会的长治久安。面对目前服务与收费的矛盾，要促进物业服务行业和谐健康发展，必须加快物业服务收费市场化机制的建设，使定价机制能够随市场主要计价因素的变化做出相应的调整，使质价相符。

建    议：

　　一、加快完善现有物业收费计价体系，推进物业服务收费市场化机制的建设

　　鉴于物业收费的计价依据中，人工成本、物料成本占了其中的大部分。因此建议拟定我市住宅物业服务收费标准指定价的计价公式，将计价公式与我市最低工资标准、居民消费价格指数（CPI）、物价指数、服务品质等挂钩，利用政府指导作用，使指导价能够根据市场的变化而做出适时的调整。从而平衡物业服务与收费的矛盾，促进物业服务和谐健康发展。

　　二、创新物业服务价格收费方式，促进物业服务企业主动提升服务品质

　　为适应日益变化的物业服务市场需求，建议物业服务费设置由基本服务价与增值服务价两部分共同组成。

　　基本服务价由政府指导制定，基本服务内容包括秩序维护、工程维修、环境卫生和园林绿化等基础业务。基本服务费的收取可由政府部门出台相应办法实行强制收取，以确保物业服务的基本运行。

　　增值服务价由服务与被服务双方商定，增值服务内容由物业服务企业根据市场服务需求提出。在前期物业阶段由物业服务企业在招投标阶段向开发商提供服务内容及报价，并共同商定，由开发商履行向买受人的告知义务。在成熟物业阶段由物业企业向业主大会提供服务内容及报价。增值服务内容以物业服务合同中约定。

　　通过增值服务价，促使物业服务企业多元化发展，变被动服务为主动服务，形成良性竞争，从而提升物业服务品质。

　　三、建立完善的物业服务质量评价机制，促进物业服务和谐健康发展

　　根据市房管局有关文件，自2016年5月起，我市物业管理协会将负责二级以下物业服务企业的资质备案证明。物业协会在行业中的作用得到了进一步加强。

　　为此应充分发挥物业协会引领行业自律作用，加强对物业服务企业服务质量、服务收费等级执行情况等方面的监督。同时借鉴国内外物业管理成熟经验，设立专门的机构和人员进行物业服务质量的评估，对于严重违反行业协会制定的有关服务质量规定的物业服务企业，按有关规定给予相应的处罚。

提案者： 梁毓雄