产业与城市紧密相依，产业兴则城市繁荣，产业衰则会人去楼空。东莞靠制造兴城；但对比现代产业园，传统工业区已严重滞后产城发展要求。金融危机以来，产业更新迭代加速，机器换人，传统加工制造深受中美贸易战和新冠疫情冲击，传统工业区和产业社区呈日趋衰落态势，陷入双锁定困境,缺乏资金投入和统筹管理，环境“脏乱差”，已难以承载新产业、新人口；导致人口加速向中心区集聚，加剧了城乡分化、交通拥堵、房价上涨、上学难。“十四五”时期，东莞需立足实际，以产业振兴为重点，加快推进工改，重点发展都市工业园，改善产业社区环境，助推村社基层振兴发展。
东莞当前突出面临土地空间资源紧缺与错配矛盾。在房价持续上涨推动下，制造成本快速上涨、空间被蚕食挤压，优质项目难以落地，已成为制约东莞产业高质量发展构成的严峻挑战。
新发展阶段，都市产业园已成为产城融合发展的重要载体。以是否承载工业生产，都市型产业载体又可分为：非工业生产型和工业生产主导型。目前东莞商业写字楼过剩，发展都市型工业园具有重要意义。其一，可有效满足包括先进制造、高技术产业、绿色制造等都市型工业的综合需求，避免产业空心化；其二，可推动土地财政向税收财政转变，并有效降低企业综合成本，提高对外招商引资综合竞争力；其三，以工业楼宇为主要载体，可实现“向天空要空间”，高效利用土地空间资源，破解土地利用碎片化问题；其四，产城融合发展，城市配套与产业发展同步推进，可有效减轻城市公共服务负荷，尤其城市通勤压力。
建 议：
一、以发展都市工业园为重点，强力推进“工改工”，配套改善产业社区环境。
近年东莞出台了不少产业拓空间政策，但受制于宏观环境和诸多因素，尤其针对村社基层发展和治理，部门“九龙治水”，资源缺乏有效整合，无法“捏紧拳头”，工改进程总体迟缓。现有工改政策体系总体仍不到位，尤其针对工改M0的产权分割政策门槛高、落地难，园区和企业可望不可及。建议进一步制定更强有力的引导政策，从准入条件、规划管控、土地价格、产权分割、履约监管等方面给予强有力支持，营造宽松环境，引导市场资本流入实体经济。
二、围绕发展都市工业园，大胆改革创新，推进村企合作，破解传统模式双锁定困境。
长期形成的集体租赁经济模式已工改最大障碍，集体土地占到所有建设用地超7成，与企业做大做强需要拥有土地产权构成矛盾冲突，政府在推进土地从集体转变为国有性质方面，缺乏有力措施。需因地制宜、多渠道、多方式进行村社土地资源统筹，破解集体土地权属复杂、使用低效的瓶颈。可鼓励村社将土地直接作为资产入股参与工改；强化用地指标引导，倒逼集体工业用地转变为国有建设用地。此外，乡村振兴政策与项目安排应重点为工改服务，强化产业配套，发展高端公寓，满足产业人口需求。
三、围绕发展都市工业园，创新产业用地机制，提高土地统筹利用水平。
土地利用最能体现地方政府统筹管理水平。相比长三角地区，珠三角城市土地利用和统筹管理水平明显较弱。东莞基层土地问题突出。基于现实特征和问题，尤其土地“二元分割”问题，在加强土地统筹管理和管控同时，应创新乡村土地利用机制，推进新型综合产业用地供给。
四、围绕发展都市型工业园，建设智慧产业社区，提升基层治理和服务水平。
基层社区治理应综合利用信息化手段，突破信息“孤岛”，建设智慧产业社区。这对于满足产业和改善人居环境有重要意义。具体实施，可结合乡村振兴相关政策开展实施。可出台专项政策推动智慧社区建设发展，统筹整合村社数字资源的高效利用。
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