随着东莞市出台《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》的出台，2018年以来，东莞更新改造进入了全新时代，完善了城市更新管控体系，创设了单一主体挂牌招商改造模式，并建立了前期服务商制度，陆续出台了资源调控、更新模式、产业扶持、财税鼓励等相关政策，可以说向社会公开改造规则，明确了市场改造预期，也营造了良好的营商环境，市场反响也相当热烈，仅2020年约有200个项目招引了前期服务商，改造面积超4000万平方米。但随着更新改造的深入，村民及工厂业主改造期望很高，相关细则没有指引，更新改造面临的问题越来越多，更新改造推进工作缓慢。
建 议：
为更快推动我市更新改造，建议我市相关部门可以借鉴深圳等城市先进的改造经验，从以下几个建议或问题方面优化完善相关要求：
1、借鉴深圳市城市更新改造办法，加快出台东莞市城市更新改造办法，从立法角度明确东莞更新改造制度的相关要求；稳定政策，及时批复镇街更新改造专项等规划，并制定常态化的更新连贯政策，或明确国土空间规划过渡时期更新单元划定编制及审查政策，避免镇街更新改造项目因政府部门原因导致项目暂停或重新报审，造成市场项目大量积压，放开审批又大量项目堆积审查。
2、进一步优化前期服务商的地位，建议明确其可在挂牌招商单一主体确认方面享有优先权，并基于项目改造难度及实施节奏，可给予前期服务商更长的服务期限（目前政策不稳定，市场预期高，且受到疫情影响，多个前期服务商工作推进缓慢），并清理没有更新改造经验的前期服务商，避免市场上单纯的咨询或顾问公司盲目开展并倒卖前期服务商资格而提高项目的整体开发成本。
3、加大更新改造扶持力度，提高更新主管部门的主动担当职责要求，市政府主动授予更新主管部门更多职责权限或建立常态化的独立的更新专责部门机构，明确独立的议事审查制度，充分授权，规避多个部门意见不统一，导致主管部门职责不敢担责，反复征求相关部门意见造成审查进度缓慢，建议项目审查只征求一次相关部门意见。
4、优化更新项目公共设施配置要求。随着单元划定政策的出台，更新项目需要配套较大规模的公共设施建设，规模较多但类型集中单一，仅2018年重点更新单元，集中贡献率在35%以上的项目占绝大多数，有些项目加上非集中贡献（幼儿园、24以下支路、非集中绿地）可达50%以上，造成容积率封顶，未来城市生活品质将会受到一定的影响。而现在城市幼儿园配置严重不足，私立幼儿园学费居高不小，且不成规模化或利用工业厂房改造，严重影响幼儿的发展，建议更新审查能优化公共设施配置标准，若项目能提供公办的且规模在12班以上的幼儿园或集中绿地3000方以上的给予容积率奖励，并可给予更多的容积率奖励的设施类型，避免未来项目堆积较多的小学或社区中心。
5、给予TOD改造项目更多政策倾斜，随着TOD范围内城市更新项目开发实施办法的颁布，未来会有许多高投入、政府高收益TOD项目开展，同时其推进也面临着与上层次规划协调等诸多问题，基于加快推进建设目的，建议给予TOD范围更新项目更加明确的政策扶持，清晰其在工业保护红线调整，土地利用指标及国土空间规划功能优化等更多明确政策支持。
6、建议加快出台工改、旧村改造等拆赔标准指引，并管控镇街项目的拆赔标准，给予市场清晰的拆赔指导，避免市场盲目出台不同的拆赔标准，造成被拆企业、村民过高的预期而影响整体市场改造推进，并加大政府未来征拆的难度。
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