对《科学实施住宅专项维修资金管理 促进和谐社区建设》的答复
梁沛光委员：
您提出的《科学实施住宅专项维修资金管理，促进和谐社区建设》收悉。现答复如下：
一、关于东莞没有住宅专项维修资金实施细则的问题
东莞已制定详细的本地区住宅专项维修资金缴存和使用方面的实施细则。东莞市政府于2008年11月21日根据国家建设部、财政部联合签署发布的《住宅专项维修资金管理办法》要求，制定了《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》的通知（东府[2008]134号），明确了我市的维修资金缴存标准；我局根据上述文件精神，分别于2009年制定了《关于做好住宅专项维修资金征缴工作的通知》（东房[2009]20号）、2010年制定了《关于做好住宅专项维修资金使用工作的通知（试行）》（东房[2010]29号），对我市的维修资金缴存、使用等规定进行细化，明确具体的缴存操作办法和使用程序、要求等。因此，已缴存维修资金的小区如需动用维修资金，只需依据上述文件规定的要求操作就可以实施。上述有关文件规定可登录《东莞市房产管理局公众信息网》进行详细查阅。
二、关于利用行政管理手段，实施维修资金全面归集问题
我局已下发《关于做好住宅专项维修资金征缴工作的通知》（东房[2009]20号），要求各镇街房管所在办理房地产权证、变更登记手续等业务时，维修资金各缴存主体（包括发展商或业主）必须足额缴存维修资金并提供《住宅专项维修资金专用收据》方可受理。并设立专门的监管帐户，对归集的维修资金进行监督管理。
东莞市属于地级市，自身没有立法权，只能在上级授权的范围内制定地方的有关管理规定。由于国家和省有关文件并未赋予我市对不缴存维修资金的有关主体处罚的权利，各缴存主体主动缴存维修资金到我局专户的情况极少，因此我局只能在有关主体办理房产业务的环节把关要求缴存维修资金，逐步对我市商品房的维修资金进行归集。
对部分只有部分业主缴存了维修资金的小区，为确保其已缴存的维修资金得以有效所用，在其需要对共用部位进行维修时，仍可以申请动用已缴存的维修资金。按照我局规定，已缴存维修资金的业主可以申请在专户里扣减应当分摊的金额，未缴存维修资金的业主则可以以现金分摊。
三、关于东莞的维修资金不能合理和有效使用的问题
我市维修资金征管工作开展不到四年时间，至今为止，已有80多批次的楼盘成功申请使用维修资金。维修资金使用涉及的楼盘数和批次数均逐年呈增长的态势（其中部分楼盘的业主已缴存的维修资金已全额使用完毕）。由此可见，目前我市的维修资金使用规定应该是可行的。
为进一步促进我市维修资金使用工作，我局将根据贵委员的建议，就维修资金的使用政策加大对各镇街房所、物业公司等有关人员的培训力度，提高有关人员的业务素质和水平，确保维修资金使用政策的顺利开展。
四、关于维修资金使用审批的部门多、程序复杂，造成效率低的问题
我市维修资金的使用只须经房管部门一个部门审批，且文件对房管部门的办理时限都作了明确的规定，只要申请的项目和资料合法合规，房管部门均能及时拨付有关资金。
按规定，申请动用维修资金可以由物业公司向房管部门提出，也可以由业委会或相关业主代表提出，使用程序主要分为六大步骤：制定方案、“双2/3”业主确认、到房所备案、组织实施、竣工验收、到房所申请拨付资金。六大步骤当中只有2步是需要到房管部门办理的（到房所备案、到房所申请拨付资金），其余4步都是由物业公司或业委会自行组织办理的。
影响维修资金使用效率的主要环节在于第二步---征求“双2/3业主”意见，这也是目前全国维修资金“使用难”的主要原因。这一环节的效率高低与物业公司或业委会的工作效率、相关业主的意见能否迅速达成共识等因素密切有关。
五、关于维修资金使用“双2/3业主”同意难，应实行业主默认制度的问题
使用维修资金须经过列支范围内“双2/3业主”同意的条款是由国务院颁布的《物业管理条例》、国家建设部、财政部联合签署发布的《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等文件明文规定的，也是使用维修资金的硬指标。这与维修资金的性质和用途有关，因为维修资金的所有权属于业主，主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修及更新、改造的资金，因此应当由相关业主共同决定是否使用，这也是《物权法》中规定的业主对共有部分应当享有的共同管理的权利。如果未达到“双2/3业主”同意使用建议，也就说明该项目的维修方案未得到相关绝大多数人的同意，强行动用的话将有可能侵犯大部分业主的权利、违背大部分业主的意愿。
贵委员提出“双2/3业主”同意的标准应实行业主默认制度的做法出发点虽好，但实际操作中容易被弄虚作假，存在业主不知情、不能真实反映业主的意愿的情况。除非经业主本人同意，否则易激发业主、物业公司、业委会等多方之间的矛盾，引致大量的上访投诉，造成社会的不和谐稳定。
六、关于维修资金使用时存在着业主集中开会决策难导致不能及时使用资金的问题
维修资金使用可采用单独书面表决、集中开会表决等多种形式。国家、省、市及我局的有关文件只规定动用维修资金须征求列支范围内“双2/3业主”的意见，并无规定业主表决只能采用集中开会表决一种形式。我市目前成功申请动用维修资金的楼盘项目，全部是采用单独书面表决的形式，即由相关业主单独签订书面的《业主确认书》后，再交由物业公司或业委会统计。
针对上述第五、第六点两个问题的实际情况，我局于去年着手开发专门的业主网上投票电子平台，让业主可以通过该平台在网上和手机上及时知晓所在小区公用部分维修项目情况，并可以随时进行网上投票或手机投票，重点解决部分楼盘由于异地业主多导致书面投票效率低、虚假投票等情况，以进一步提高业主投票的效率、促进维修资金使用工作的顺利开展。该投票平台计划今年完成测试并投入使用。
七、关于危急情况应简化程序来动用维修资金的问题
我局的使用规定中已明确：如发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，根据国家建设部，财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》有关规定处理，即简化征求业主意见环节，凭有关证明文件直接报付相关维修费用，具体情况由当地房管所实际审核。
