近年来，我市经济社会结构中的深层次矛盾逐渐凸显，错综复杂的多元性结构矛盾给城市治理带来空前压力，如何实现城市社会治理体制创新成为新时期我市治理能力现代化的重要课题。作为城市治理体系中的基础性单元，住宅小区治理是破解东莞基层社会矛盾的重要抓手，是推进社会治理能力现代化的关键节点。
事实上，“城市住宅小区治理”问题的出现是与我国城市化进程的不断推进以及上世纪90年代住房制度改革（商品化）的深入展开相伴而生，并随之演化发展的。为了加强对城市住宅小区的管理，国家有关部门相继出台了《物业管理条例》等政策法规，从规范层面提出住宅小区管理问题，并明确了住宅小区相关主体间的权利义务关系。但现实中，从我市城市住宅小区的发展来看，业主身份的复杂化、物业管理的利益化和政府治理的缺位，导致住宅小区受到各种纠纷的干扰，呈现出不同利益主体间的博弈乱象，有的纠纷甚至引发“物业暴力”事件，这些问题阻碍着东莞和谐小区的推进，制约着住宅小区现代治理体系的构建与完善。我市住宅小区治理主要存在以下几方面的问题和困难。
一是业主委员会地位不突出，治理能力和作用有限。由于业主委员会需要业主自主发起成立，业主委员会委员的产生须经物业面积中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，导致住宅小区业主委员会很难成立。截止2013年11月底，全市正式备案在册的业主委员会仅为26个，数量明显太少。即使已经成立的业主委员会，由于《物业管理条例》等法规条例相关规定的模糊性，业务委员会的法律定位和职能作用等问题得不到合法解释，导致业主委员会在与开发商或物业公司签署物业服务、会所承包、商铺出租等合同时，经常陷入不具备法人组织资格的困境。同时，多数业主委员会由于缺乏固定的经费保障、工作场所和工作人员，在很大程度上不能有效地开展组织活动。
二是物业公司经营亏损，服务能力不足。近年来，物价上涨和用工成本的大幅增加，加之不少早期建设的住宅小区管网设施进入更换周期，导致物业公司服务管理成本急剧上升；但物业服务的收费标准为2004年制定的政府指导价，与近几年的物价上涨和用工成本相比，较低的收费标准导致物业公司所收费用难以能弥补物业服务管理成本，尤其不少早期建设的住宅小区的物业公司入不敷出。在物业管理业务方面，物业公司普遍存在人手不够、管理能力不足、公共服务效率低等问题。这些问题在很大程度上导致住宅小区生活质量下降和业主对物业公司的不信任感，进而引发纠纷。
三是居委会对工作的指导作用有限，政府部门治理缺位。社区中多个住宅小区复合治理的客观复杂性和居委会职能定位的主观不明确性，使得社区居委会很难在小区治理中充分了解业主治理需求，无法真正发挥居委会的组织优势，居委会与业主之间无形中产生一条鸿沟，以致居委会公共服务供给与小区业主公共服务需求之间无法建立有效的协调和互动。同时，街道办、政府职能部门的工作往往通过文件命令形式要求居委会和物业公司具体实施，而居委会作为居民自治组织，并没有明确的义务来承担这些工作；物业公司作为企业则更有理由“甩手不干”。实践中，对于某一项具体工作的开展，如果政府职能部门没有做出有效的后续监督和指导，难免出现政府的基层工作得不到落实，政府在小区治理中的作用也就难以发挥。
四是业主群体合作困难，法律认知不足。由于我市外来人口较多、异质性强，业主在生活习惯、文化习俗、道德观念、价值取向和行为方式等方面均存在差异性和多样性，客观上导致业主邻里之间互动交流较少、合作精神欠缺，往往很多事情无法达成一致性意见，也使得业主委员会无法获得业主的有效支持，物业公司缺乏来自业主的有效监督。同时，多数业主对《物业管理条例》等法律法规缺乏学习和了解，导致业主对业主委员会、物业公司、居委会和相关部门的职能定位和角色作用缺乏认知，往往无法找到合法正规的途径解决问题，可能转而采取非理性甚至非法途径来解决问题，给小区治理带来诸多不稳定因素。
办 法：
党的十八届三中全会提出，“坚持系统治理，加强党委领导，发挥政府主导作用，鼓励和支持社会各方面参与，实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动”。在城市住宅小区治理中也该坚持这种指导思想，综合考量“自治”、“行政”以及“党建”三大元素，以期达到三元并举、各尽其能的最佳治理状态。为此，提出以下建议：
一是夯实小区居民自治基础。建立基于基础产权关系而要求的业主及其他物业使用人正当权益的有效维护机制、方式，特别是加强业主委员会建设，进一步完善相关政策文件，引导和和指导符合条件的住宅小区建立业主委员会。探索将业主委员会作为社会组织进行登记管理，明确业主委员会的法律地位，妥善解决业主委员会的小区业主委员会的职、权、利、责不统一的问题。在深入调研物业公司经营情况的基础上，根据实际适当调整部分社区尤其是早期建设的社区的物业服务费用标准，切实减轻物业公司的经营压力。要以居民满意作为评价物业管理水平的标准，进一步推进住宅小区物业管理专业化，努力提高服务质量、降低管理成本。鼓励住宅小区内成立公益慈善类、社会事务类、社区服务类、文化体育类等社区社会组织，推动社工、志愿者工作进住宅小区，进一步健全“社工+志愿者”联动机制，全面提升小区服务的专业性和群众参与的广泛性。
二是提高行政服务管理水平。按照“条块结合、以块为主”的原则，各级民政、房管、规划、市政、环卫、公用事业、城建、公安、供水、供气、电力等部门要按照各自职责分工，积极参与住宅小区治理工作。相关部门要尽快制定出台住宅小区配套公共服务的政策文件，强化房地产开发企业的社会责任，明确住宅小区配套公共服务的设置标准、运行机制以及检查验收等事项。重点研究应由政府提供的基本公共服务，如治安、医疗、教育，如何完整、有效地传输到特定住宅小区，不断提升居民幸福指数，确保住宅小区平安和谐。街道办事处、社区居委会等要加强对业主委员会的成立、改选及换届工作，并建立业主委员会与相关部门沟通机制。要加强对住宅小区工作人员的学习培训工作，加大对《物业管理条例》等法律法规的宣传力度，使业主、业主委员会、物业公司等各方主任都明确各自的权利、义务和责任，提升自身素质与水平，以理性合法的方式参与住宅小区治理。探索建立政府对治理成效好的住宅小区进行表彰、奖励的工作机制，营造创先争优的良好社会氛围。
三是加强小区党建工作保障。以我市开展的村、社区党组织设置改革为契机，创新区域性党建模式，探索把党支部建在城市住宅小区，不断扩大基层党组织覆盖面，为党员在小区治理中发挥先锋模范作用创造条件。建立由属地管理的党组织向住宅小区选派党建工作指导员制度，加大住宅小区党建工作指导力度。根据不同小区的党员发展情况，可分别单独组建党组织、挂靠社区党组织管理或者依托其他住宅小区建立联合党组织。要加大对住宅小区党建工作的保障力度，明确有关部门工作职责和住宅小区党组织运行经费、办公场所等配套政策。注重整合住宅小区内的文化资源、物质资源和社会资源，建立凝聚党员、服务群众、多方联动、党群工作一体化的住宅小区党建工作组织架构和运行机制，更好地开展教育、管理和服务党员工作，团结带领小区居民有序参与小区治理，确保人民安居乐业、社会安定有序。
