一、已采取措施
2022年，受宏观经济形势、疫情防控等影响，我市房地产市场持续低迷，商品房销售大幅下滑，房地产开发投资放缓。新形势下，我市深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，因时因地制宜，根据房地产形势变化，不断完善限购、限售、限贷、限价及税收、公积金等房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，满足合理住房信贷需求，稳定市场预期，同时大力推动问题楼盘处置化解，积极落实“保交楼、保民生、保稳定”工作，提振市场信心，房地产市场运行整体平稳。一是不断优化住房限购、限售政策。由去年4月29日、5月14日不断放宽购房资格，到7月4日由全域限购调整为区域限购，再到12月26日全域暂停住房限购，释放合理住房消费需求。并恢复之前限售政策，优化分类指导。二是持续优化差别化住房信贷政策。去年我市最低首付比例和房贷利率下调至2016年以来最优惠水平，进一步降低购房门槛及成本，满足购房者特别是新市民的合理住房信贷需求。三是优化住房公积金政策，下调首套个人住房公积金贷款利率，自去年10月1日起，住房公积金贷款利率在原有基础上下调0.15个百分点；提高公积金贷款额度，自今年4月3日起，养育二孩及以上多子女的缴存人购买首套自住住房，单笔贷款在计算可贷额度基础上上浮20%。四是提振房企投资信心。去年为缓解房企资金压力，增强行业活力动力，放宽土地出让条件，优化商品房预售资金使用、房价申报等措施。五是防范化解楼市风险。高度重视并全力推进问题楼盘处置，通过建立“一楼一策”、分档管理、引入第三方机构以及加强督导服务等措施化解风险，让购房人吃下“定心丸”。加大房地产市场秩序整治力度，维护购房者合法权益，营造良好住房消费环境。
二、下一步工作计划
下来，我市将全面贯彻落实党的二十大精神、中央经济工作会议精神和省委高质量发展的部署要求，牢牢把握“房住不炒”定位，稳中求进，用足用好房地产政策工具箱，加大力度支持刚性和改善性住房需求，高质量推动房地产市场平稳健康发展。一是高站位完善房地产政策。准确把握房地产业是国民经济支柱产业的地位和作用，处理好房地产行业和宏观经济增长、社会进步之间的协调发展。加快建立和完善“人、房、地、钱”四个要素联动机制，稳地价、稳房价、稳预期，切实履行好房地产市场调控城市主体责任。二是进一步加大供需两端支持力度。贯彻落实好“金融16条”等金融支持政策，保障房地产开发项目正常开发建设，依法保障住房金融消费者合法权益。优化商品房预售资金监管措施，提升房企资金的流动性。大力推广存量房“带押过户”模式，降低房屋交易成本和风险，促进合理住房置换需求。加强对居民改善性住房需求的分析研究，精准施策，进一步释放合理住房需求。三是切实防范化解房地产领域风险。加大力度治理房地产市场乱象，严肃查处房地产开发企业、经纪机构等各类违法违规行为。完善“莞e认购”系统，促进商品房公开、公平、公正销售。加强房地产领域不稳定因素排查和问题楼盘处置，扎实推进“三保”工作，维护购房者合法权益。
市自然资源局：
市人大建议政协提案管理系统转来第20230235号提案《关于促进城中村改造，助力乡村振兴的建议》收悉。根据我局工作职能，现对该提案建议第5条 关于“TOD物业分成”提出会办意见如下：
一、现行TOD物业分成政策
按我市轨道交通建设及TOD开发“1+N”政策要求，TOD范围内城市更新项目主要采取“政府主导、整体统筹、连片开发”的方式进行改造。2021年1月13日，东莞市人民政府印发《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》（东府〔2021〕3号），在政策上进行了创新：一是在坚持政府主导的基础上，提出土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商、东自然资〔2019〕431号同意的“旧项目”改造方式等多种改造模式，明确了TOD范围内更新的实施方式，鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新项目；二是采用物业分成的做法落实政府收益，提出TOD范围内城市更新项目的利益共享机制，平衡好政府、集体、企业的利益，实现多方共赢。
二、关于优化调整TOD物业分成有关内容
根据市政府工作会议关于优化我市TOD范围内城市更新项目利益分成机制的要求，结合实际，我局会同市自然资源局、市财政局等部门起草了《关于优化调整<东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法>的通知（送审稿）》（以下简称《优化调整<实施办法>的通知》）。
《优化调整<实施办法>的通知》在《东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》（东府〔2021〕3号）、《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（东府〔2023〕4号）等有关文件基础上，明确了轨道线路范围、TOD范围内城市更新项目政府物业分成政策优化方案等有关内容。目前，《优化调整<实施办法>的通知》（送审稿）已上报市政府，我局也将会同市自然资源局、市财政局等部门继续做好TOD物业分成等政府综合收益的落实工作。
东莞市轨道交通局
2023年6月6日
市自然资源局：
关于东莞市政协十四届二次会议提案《关于促进城中村改造，助力乡村振兴的建议》（第20230235号，下称《建议》）收悉。结合我局职能，现提出如下会办意见供贵局参考：
《建议》提出“政府综合收益未拉通，效率低下。地价款及起始价相关税费、公共配套用地用房、TOD物业分成等政府综合收益工作未拉通，缺乏统筹谋划”问题。2023年3月和2023年4月，贵局分别出台《关于延长<东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）>文件有效期限的通知》（东自然资〔2023〕115 号）和《关于印发<东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式地价计收和分配办法（试行）>的通知》（东自然资〔2023〕184号），明确了城市更新项目地价款及起始价相关税费的计收分配规则和工作流程。另外，对于TOD物业分成，我局已于2023年5月函复市轨道交通局《关于优化<东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法>政府收益补充规定的反馈意见》。接下来，我局将积极配合贵局和相关部门做好城市更新项目政策的制定工作。
东莞市财政局
2023年5月10日
民革市委会提出的《关于促进城中村改造，助力乡村振兴的建议》（第20230235号）提案收悉。经认真研究，我单位会办意见如下：
提案指出东莞市城中村改造缓慢，并建议在坚持“房住不炒”的前提下，研究进一步加大力度支持刚需和改善型需求，降低二套住房首付比。
2023年以来，人民银行东莞市中心支行积极贯彻“房住不炒”定位，切实落实“房地产金融16条”相关要求，引导全市金融系统加大对地区房地产良性发展的金融支持力度，切实稳定房地产贷款投放，促进地区房地产市场持续企稳向好。我单位积极配合市政府因城施策优化房地产调控，优化调整差别化住房信贷政策。2023年1月6日，在全市执行非限购区域信贷政策。目前，东莞市全域的商业性个人住房贷款的最低首付比例要求已回归至国家统一信贷政策要求，二套住房最低首付比例已降低至3成，为全国最低水平，暂无继续降低空间。
下一步，我单位将继续贯彻落实好“金融16条”相关要求，积极配合推进二手房“带押过户”相关工作，引导金融机构进一步加大力度支持刚需和改善型需求，促进东莞市房地产市场健康发展。
专此函达。
中国人民银行东莞市中心支行
2023年6月8日
民革市委会：
贵单位提出的《关于促进城中村改造，助力乡村振兴的建议》（第20230235号）提案收悉，经综合市住建局、市轨道交通局、财政局、人民银行、市税务局、住房公积金管理中心等单位意见，现答复如下：
一、优化和采取有效措施
2022年，受宏观经济形势、疫情防控等影响，我市房地产市场持续低迷，在新形势下，我市深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，根据房地产形势变化，不断完善限购、限售、限贷、限价及税收、公积金等房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，积极落实“保交楼、保民生、保稳定”工作，提振市场信心，房地产市场运行整体平稳。一是不断优化住房限购、限售政策。由去年不断放宽购房资格，到全域限购调整为区域限购，再到全域暂停住房限购，释放合理住房消费需求。并恢复之前限售政策，优化分类指导。二是持续优化差别化住房信贷政策。进一步降低购房门槛及成本，满足购房者特别是新市民的合理住房信贷需求。三是优化住房公积金政策，下调首套个人住房公积金贷款利率，住房公积金贷款利率在原有基础上下调0.15个百分点；提高公积金贷款额度。对养育二孩及以上多子女的缴存人购买首套自住住房，单笔贷款在计算可贷额度基础上上浮20%。同时实施降低二套房首付款比例由原来的不低于40%降低为不低于30%，最高贷款额度首套由原来的90万元提高至100万元、二套由原来的50万元提高为60万元。四是提振房企投资信心。去年为缓解房企资金压力，增强行业活力动力，放宽土地出让条件，优化商品房预售资金使用、房价申报等措施。五是防范化解楼市风险。高度重视并全力推进问题楼盘处置，通过建立“一楼一策”、分档管理、引入第三方机构以及加强督导服务等措施化解风险，让购房人吃下“定心丸”。加大房地产市场秩序整治力度，维护购房者合法权益，营造良好住房消费环境。
二、出台和制定相关政策
（一）制定统一标准。2023年3月29日市印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》（东府办〔2023〕5号），遵循政府引导、市场参与、尊重历史、公平清晰的理念与原则，按照“基础补偿+增值共享”的思路，设定全市统一、公开透明、简明易行、科学合理的补偿安置成本核算标准，建立公开透明的政策体系，最大限度减少博弈空间，又保障政府、集体、权益人、开发商等多方在“三旧”改造中的权益。
（二）明确TOD物业分成。按我市轨道交通建设及TOD开发“1+N”政策要求，TOD范围内城市更新项目主要采取“政府主导、整体统筹、连片开发的方式进行改造。2021年1月13日，东莞市人民政府印发《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》 (东府〔2021〕3号)，在政策上进行了创新：一是在坚持政府主导的基础上，提出土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商、东自然资〔2019〕431号同意的“旧项目”改造方式等多种改造模式，明确了TOD范围内更新的实施方式，鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新项目;二是采用物业分成的做法落实政府收益，提出TOD范围内城市更新项目的利益共享机制，平衡好政府、集体、企业的利益，实现多方共赢。三是优化调整TOD物业分成，根据市政府工作会议关于优化我市 TOD 范围内城市更新项目利益分成机制的要求，在《东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通 TOD 范围内城市更新项目开发实施办法》(东府〔2021〕3号)、《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》 (东府〔2023〕4号)等有关文件基础上，明确了轨道线路范围、TOD 范围内城市更新项目政府物业分成政策优化方案等有关内容，继续做好 TOD 物业分成等政府综合收益的落实工作。
（三）降低制度性成本。我局于2023年3月和2023年4月，分别出台《关于延长〈东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）〉文件有效期限的通知》（东自然资〔2023〕115 号）和《关于印发〈东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式地价计收和分配办法（试行）〉的通知》（东自然资〔2023〕184号），明确了城市更新项目地价款及起始价相关税费的计收分配规则和工作流程，在公开稳定的区片市场评估价基础上，充分考虑各类成本因素，分类制定稳定的地价起始价系数，减少各种人为判断与不确定性，保证地价计收公开透明。
（四）落实好“金融16条”。2023年以来，人民银行东莞市中心支行积极贯彻“房住不炒”定位，切实落实“房地产金融16条”相关要求，引导全市金融系统加大对地区房地产良性发展的金融支持力度，切实稳定房地产贷款投放，促进地区房地产市场持续企稳向好。我单位积极配合市政府因城施策优化房地产调控，优化调整差别化住房信贷政策。2023年1月6日，在全市执行非限购区域信贷政策。目前，东莞市全域的商业性个人住房贷款的最低首付比例要求已回归至国家统一信贷政策要求，二套住房最低首付比例已降低至3成，为全国最低水平。
（五）完善相关税务指引。近年来，市税务局全程参与了历次《广东省“三旧”改造税收指引》《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》的制定工作，持续为多项“三旧”改造本地政策表达税务意见，先后参与多宗个案的涉税问题处理，为多个城市更新项目进行前期纳税辅导。2022年，市税务局联合洪梅镇委镇政府和水乡片区管委会在洪梅召开水乡片区城市更新项目税收政策宣讲会暨企业问需座谈会，制定配建物业移交环节税务处理指引，推动市住建部门出台确定存量配建物业无偿移交参考价格。
（六）整合工作流程。2023年1月10日，我市印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，提出简化“三旧”改造流程为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段。前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，可根据需要公开招引专业技术机构，协助开展规划研究、权益核查、意愿征询、资产评估、公开交易方案编报等前期工作，不再统一招引前期服务商。各镇街（园区）应按《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》要求负责做好项目的前期工作。具备专业能力的前期服务商团队，可通过政府采购方式招引为该项目前期工作部分环节的专业技术服务机构，政府部门开展相关技术服务。
三、筹备建立项目管理机制。
通过摸查调查工作，了解和分析目前全市“三旧”改造项目具体的实际情况。初步根据项目的筹划推进程度情况，梳理项目阶段性工作进展的基本情况，下来将通过前期工作、谈判阶段、编制申报、动工实施等各阶段，归纳和理清“工改居”、“工改商”、“工改工”各类型项目，压实形成台账，建立年度计划项目储备库，研究具体实施路径及解决方法，力求解决在推进中遇到的困难和问题，实行重点项目重点管理和督导，加快推进项目落地。
四、大力提高便民服务
市税务局与住建部门、不动产登记中心等联合推出增量房“交房即发证”便民服务，让业主取得购房发票后可通过“粤税通”小程序线上申报缴纳契税，实现“契税申报缴纳+不动产权证申领”全程网上办，掌上申领不动产权登记证；推出存量商品住房“交易、缴税、登记”全网办服务，全省首创“二手房”交易缴税办证全程“掌上办”，集三个环节于一个办事载体，实现不动产业务“无纸化、零跑动”。
五、下一步工作计划
下来，我市将全面贯彻落实党的二十大精神、中央经济工作会议精神和省委高质量发展的部署要求，牢牢把握“房住不炒”定位，稳中求进，用足用好房地产政策工具箱，加大力度支持刚性和改善性住房需求，高质量推动房地产市场平稳健康发展。一是加大力度推进城中村改造工作。为进一步管理和加快推进我市旧村（城中村）的改造，近期，牵头部门市住建局草拟了《东莞市旧村（城中村）改造工作方案》（征求意见稿），以下简称“工作方案”。根据“工作方案”规定，对于纳入全面改造类的旧村（城中村）划入“三旧”改造“大中小圈”，推进标图入库，并开展现状调查及历史文化资源评估，摸清底图底数，编制片区统筹规划和单元规划，明确功能布局、改造类型、改造规模、保护清单、资金需求、成本核算、收益分配等，建立全面改造任务清单，形成“一张图、一本账”。二是高站位完善房地产政策。准确把握房地产业是国民经济支柱产业的地位和作用，处理好房地产行业和宏观经济增长、社会进步之间的协调发展。加快建立和完善“人、房、地、钱”四个要素联动机制，稳地价、稳房价、稳预期，切实履行好房地产市场调控城市主体责任。三是进一步加大供需两端支持力度。贯彻落实好“金融16条”等金融支持政策，保障房地产开发项目正常开发建设，依法保障住房金融消费者合法权益。优化商品房预售资金监管措施，提升房企资金的流动性。大力推广存量房“带押过户”模式，降低房屋交易成本和风险，促进合理住房置换需求。加强对居民改善性住房需求的分析研究，精准施策，进一步释放合理住房需求。四是切实防范化解房地产领域风险。加大力度治理房地产市场乱象，严肃查处房地产开发企业、经纪机构等各类违法违规行为。完善“莞e认购”系统，促进商品房公开、公平、公正销售。加强房地产领域不稳定因素排查和问题楼盘处置，扎实推进“三保”工作，维护购房者合法权益。
专此答复，诚挚感谢你们对市自然资源局、市住建局、市轨道交通局、财政局、人民银行、市税务局、住房公积金管理中心等单位工作的关心和支持。
东莞市自然资源局
2023年6月25日
民革市委会：
关于促进城中村改造，助力乡村振兴的建议已收悉，现答复如下：
经东莞市住房公积金管理委员会五届一次会议审议通过，我市已于2023年4月3日起出台实施降低二套房首付款比例以及提高公积金贷款额度相关政策。其中，二套房首付款比例由原来的不低于40%降低为不低于30%，最高贷款额度首套由原来的90万元提高至100万元、二套由原来的50万元提高为60万元。
专此答复，诚挚感谢对东莞市住房公积金管理中心工作的关心和支持。
东莞市住房公积金管理中心
2023年 4 月14日
东莞市自然资源局：
民革市委会提出的“关于促进城中村改造，助力乡村振兴的建议”的提案收悉。现答复如下：
一、市税务局与住建部门、不动产登记中心等联合推出增量房“交房即发证”便民服务，让业主取得购房发票后可通过“粤税通”小程序线上申报缴纳契税，实现“契税申报缴纳+不动产权证申领”全程网上办，掌上申领不动产权登记证；推出存量商品住房“交易、缴税、登记”全网办服务，全省首创“二手房”交易缴税办证全程“掌上办”，集三个环节于一个办事载体，实现不动产业务“无纸化、零跑动”。针对提案“降低二手房交易的契税和个人所得税”的建议，根据我国现行立法体制及税收管理体制规定，市税务局并无制定相关税收政策的权限。市税务局将充分研究您的建议，进一步加强房地产市场监测研判，紧紧围绕民生话题，积极向上级部门反映意见建议，为国家调整出台新的税收政策提供决策参考。
二、近年来，市税务局全程参与了历次《广东省“三旧”改造税收指引》《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》的制定工作，持续为多项“三旧”改造本地政策表达税务意见，先后参与多宗个案的涉税问题处理，为多个城市更新项目进行前期纳税辅导。2022年，市税务局联合洪梅镇委镇政府和水乡片区管委会在洪梅召开水乡片区城市更新项目税收政策宣讲会暨企业问需座谈会，制定配建物业移交环节税务处理指引，推动市住建部门出台确定存量配建物业无偿移交参考价格。针对提案“5.统筹谋划政府综合收益。拉通地价款及起始价相关税费……”的建议，市税务局将深入贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署及省委省政府、市委市政府工作安排，以构建重大建设项目全周期税收辅导机制为目标，持续以“新思维、新技术、新机制”为抓手，对提升城市品质的重大项目当事方实施精细化、智能化、个性化税收服务，为积极稳妥推进我市城中村改造工作贡献税务力量。
领导签字：刘继群
承办人姓名：林鹏弘
联系电话：22887964
国家税务总局东莞市税务局
2023年4月13日
