2020年初我市已调整住宅物业服务收费的政府指导价，但这对普遍小区的收费指导作用仍不够强。随着疫情管控逐步放开，虽对物业小区疫情防控的标准有所降低，但最大限度保障人民生命健康安全的原则是始终坚持的。因此，必备的小区防疫物资长期投入、物业环境及服务升级、用工成本上涨等，都是影响物业服务成本上涨的重要因素。由于现行的公共维修资金使用申请与审批周期长，难以在疫情应急维护上发挥“及时雨”作用。为适应新形势变化，我市应重新审视、权衡相关政策与法规，通过不断优化物业服务模式，更好地保障我市物业服务行业的持续健康发展。
　　一、 物业服务行业面临的困难
　　1. 我市物业服务收费的政府指导价于2020年1月1日实施上调，最高限价3元/㎡/月，目前新建小区的物业管理费普遍为2.6元~3元/㎡/月，但近几年防疫物资投入、服务程序、服务标准的要求不断提高，物业管理服务的成本支出偏高，按目前物业收费勉强能满足新建小区的收支平衡。且2022年CPI在11月之前同比涨幅偏高，随着“共同富裕”的目标不断深化，企业用工成本明显上涨，小区容易出现成本与收费倒挂现象。
　　2. 对于老旧小区而言，人们对生活环境质量的要求不断提高，许多公共设备设施因老化残旧而维修问题频出，越发需要申请使用维修资金。目前小区维修资金的“双三分之二”申请流程与审批程序复杂、使用难度较高，不利于工程及时维修，难以保证广大业主的合法权益。
　　按照我市相关文件规定，电梯备用金的单项维修和更新改造项目的费用不高于10000元（含），但在向政府相关部门办理备用金使用过程中，必须要提供电梯维修专业权威部门出具的相关报告，但取得该报告需要支付费用就已基本上接近备用金单次申请额，实际能用于电梯维修和更新改造的资金已所剩无几。

办    法：

　　二、 相关建议
　　1. 充分尊重市场调节规律，加快建立反映市场供求关系的定价机制，对物业服务政府指导价实行年度动态管理。建议侧重与CPI、物业行业最低工资标准变化等建立联运机制，在现行指导价的定价规则基础上，建立更加合理、可行的物业服务政府指导价管理方式。有必要根据物业服务成本变化等情况，按年度适当调整政府指导价，及时反映市场经济变化趋势，促进物业行业提供更优的匹配服务。
　　2. 创新物业维修资金使用模式，通过优化维修资金管理办法，充分发挥市房管部门的指导、协调和监管作用。建议对日常物业维护中易出现、理应纳入维修基金使用范围的维修项目及紧急情况下使用的维修项目，例如电梯故障、消防或水电设施故障、屋面损坏、外墙面脱落、公共高空构件脱落等，简化专项申请流程，突破“双三分之二”申请政策瓶颈。同时，建议住建局发挥指导、协调和监督职能，切实做好物业维修资金的指导工作，会同相关部门处理简化物业维修资金推行过程中遇到的共性问题，便于在实际审批中对照参考，以提高审批效率。
　　3. 建立预支付制度，开通物业应急维修使用绿色通道，专项维修资金申请可分常规流程、简易流程和应急流程三类，并根据申请金额、缓急程度等情况把控审批时间。建议在发生严重影响业主生活秩序、危及人身财产安全或其他严重影响房屋居住安全等紧急情形时，且在维修费用不超过一定额度的情况下，经业主委员会确认并一致通过，报所属地房产主管部门备案后，可预支付一定比例工程预算费用进行紧急维修。
　　4. 住建局应通过多媒体、专题讲座等途径，切实做好对物业维修资金使用的大众宣传指导工作。建议由政府牵头，对申请、简化物业专项维修资金的相关法律法规政策进行普及，采取多渠道、多形式、多角度开展宣传活动，使群众认可、理解并支持物业公司的服务和管理工作。

住建局

     一、关于建立“物业服务政府指导价”定价机制的建议
（一）现行住宅物业服务收费政策。根据《广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔2010〕1号）《关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知》（东发改〔2019〕496号）的有关规定，召开业主大会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，具体标准由物业服务企业在我市指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定。别墅、业主大会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
（二）目前住宅物业政府指导价的基本情况。一是2019年市发改局根据物业服务成本上涨的实际情况，出台《关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知》（东发改〔2019〕496号），上调了住宅物业政府指导价标准，缓解物业服务企业成本上升压力，避免物业服务企业因无法上调收费而出现降低服务标准的行为，减少物业服务双方的价费矛盾，有利于行业发展和保障业主利益。据了解，目前的政府指导价可基本涵盖大部分新建住宅小区前期物业服务成本。二是前期物业服务收费标准可在政府指导价范围内调整。物业服务双方可根据合同约定，对物业服务收费标准进行变更或调整，但应按照《民法典》《广东省物业管理条例》等关于召开业主大会会议的程序和要求进行，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业服务合同中重新约定后执行。三是突破政府指导价有途径。根据《广东省定价目录（2022年版）》的规定，成立业主大会成立之后的住宅物业服务收费实行市场调节价，个别楼盘如经营成本超出政府指导价的，物业服务企业可协助业主成立业主大会，并按照相关规定调整物业服务收费标准。
二、关于创新物业维修资金使用模式的建议
我市住宅专项维修资金（下称：维修资金）自2009年正式启动以来，经过十多年的不断规范管理，维修资金交存、使用等工作不断走向制度化、科学化、规范化轨道。但随着维修资金缴存规模的快速增长、使用范围和数量的逐步增加，使用过程中的问题和矛盾也逐渐凸显出来，为更好地解决广大群众在办理维修资金业务过程中遇到的难题、痛点，进一步提高我市维修资金使用率，我中心不定期深入基层，以实地走访、现场座谈等方式认真开展调研工作，紧密结合工作实际采取一系列优化维修资金使用的措施。
（一）修订完善政策文件。 2022年我市新修订了《东莞市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称：《办法》），与2014年版《办法》相比，新《办法》重点修订之一即为进一步明确资金紧急使用范围。新《办法》第三十条明确，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，如电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、楼体外立面存在脱落危险、排水设施堵塞爆裂、产权未移交供水供电部门的供水供电设施设备出现损坏等，需要使用维修资金对共用部位、共用设施设备立即进行维修、更新和改造的，组织实施单位无需经过业主表决同意，可直接申请使用维修资金。在原有规定的基础上，按照依法依规、合理高效的原则，进一步明确维修资金紧急使用的范围，既发挥维修资金的安全保障作用，又避免“搭便车”使用。目前，新《办法》已走完规范性文件的所有审定流程，将另行择期出台实施。
（二）优化业务办事流程。一方面，根据日常使用过程反馈的问题，持续与维修资金系统的技术公司对接，不断优化升级信息管理系统。根据维修资金使用程序，将办事流程划分成多个环节分别进行审查和监管，业务审批按承诺时间节点完成，提高业务审批效率；另一方面，完善办事指南，精简申请材料，即将推动上线并启用电子投票系统，以解决投票时间过长、业主身份无法确认等问题。
三、关于“建立预支付制度，开通物业应急维修使用绿色通道”的建议
目前我市维修资金使用分为：一般使用与紧急使用。与一般使用相比，紧急使用少了征求业主意见环节，组织实施单位制定方案并向维修资金管理部门备案后，即可组织实施维修。依据现行（2014年版）《办法》和办事指南，维修过程中产生的维修费用需由施工单位先行垫付，由此增加了施工单位的资金压力，导致可供选择的施工单位数量较少。而验收合格后一次性支付维修资金，又无法保证在质保期施工单位对维修项目进行及时的维保。基于此，我市2022年新修订的《办法》对维修资金拨付方式进行调整和优化：物业服务企业或相关业主可依据施工合同约定的付款方式申请列支维修资金。如：施工合同约定一次性付款，维修资金可申请一次性拨付；施工合同约定分期付款，维修资金可申请分期拨付。维修资金拨付可参照常规工程项目支付方式，依据合同约定的实际情况进行灵活调整，新的拨付方式均适用于维修资金一般使用与紧急使用，可大大提高施工单位的工作积极性与工作效率。
四、关于“切实做好对物业维修资金使用的大众宣传指导工作”的建议
维修资金中心将加大宣传力度，全面普及申请使用维修资金的条件、程序，引导广大业主更加规范高效地使用维修资金。一是利用网络平台扩大宣传。充分利用网站、微信公众号、手机客户端等媒体手段，广泛宣传维修资金政策，通过不断更新宣传内容，推进维修资金政策宣传便民化、长效化。二是开展政策宣传进小区活动。前往物业小区，以设置社区宣传点、悬挂横幅、发放宣传资料、现场解答、媒体宣传等多种形式，向业主讲解维修资金使用范围、申请流程和注意事项，提升公众对维修资金的认识度。三是依托服务窗口开展常态化宣传。依托交存窗口和使用受理窗口开展宣传，面对面接受群众咨询、手把手指导群众如何办理使用手续，让群众快捷地申请使用上维修资金。
五、下一步工作计划

目前我市《东莞市物业管理条例》正处于立法阶段，在物业服务收费方面，要求市发展改革部门应当会同市住房城乡建设部门定期综合考虑成本变化等因素，适时调整政府指导价。下来，市发改局将会同我局开展物业服务行业收费政策调研评估，并根据物业服务成本变化、群众收入水平、社会负担能力等，适时完善我市物业收费政策，促进物业服务行业健康发展。同时，我局将在强化维修资金监管、使用及提升服务质量等方面加紧工作步伐，一如既往地尽全力维护广大业主的合法权益，积极做好各政策宣传推广，全面推动维修资金及物业服务管理工作再上新台阶，为保障百姓安居乐业、社会和谐稳定做出新的贡献。

发展和改革局

　　一、现行住宅物业服务收费政策。根据《广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔2010〕1号）《关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知》（东发改〔2019〕496号）的有关规定，召开业主大会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，具体标准由物业服务企业在我市指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定。别墅、业主大会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
　　二、目前住宅物业政府指导价的基本情况。一是2019年我局根据物业服务成本上涨的实际，出台《关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知》（东发改〔2019〕496号），上调了住宅物业政府指导价标准，缓解物业服务企业成本上升压力，避免物业服务企业因无法上调收费转移通过降低服务标准等行为，减少物业服务双方的价费矛盾，有利于行业发展和保障业主利益。据了解，目前的政府指导价可基本涵盖大部分新建住宅小区前期物业服务成本。二是前期物业服务收费标准可在政府指导价范围内调整。物业服务双方可根据合同约定，对物业服务收费标准进行变更或调整，但应按照《民法典》《广东省物业管理条例》等关于召开业主大会会议的程序和要求进行，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业服务合同中重新约定后执行。三是突破政府指导价有途径。根据《广东省定价目录（2022年版）》的规定，成立业主大会成立之后的住宅物业服务收费实行市场调节价，个别楼盘如经营成本超出政府指导价的，物业服务企业可协助业主成立业主大业，并按照相关规定调整物业服务收费标准。
　　三、下一步工作计划。目前我市正对《东莞市物业管理条例》处于立法阶段，在物业服务收费方面，要求市发展改革部门应当会同市住房城乡建设部门定期综合考虑成本变化等因素，适时调整政府指导价。下来，我局将会同住建部门开展物业服务行业收费政策调研评估，并根据物业服务成本变化、群众收入水平、社会负担能力等，适时完善我市物业收费政策，促进物业服务行业健康发展。