新农村建设过程中，农村土地流转作为新农村建设的重中之重，占有非常重要的地位。可以说，农村土地流转是否有效的展开直接关系到新农村建设能否真正的开展起来。根据《东莞市人民政府关于加快镇村工业园概造提升的实施意见》（东府202024号）文件精神：“更加突出城市更新的产业优先导向，将推进低效镇村工业园‘工改工’作为城市更新的主攻方向”。基于此，积极推进我市农村集体建设用地实施“工改工”项目，有利于逐步实现我市国有土地与集体土地形成公正、统一、有序的城乡建设用地市场体系；增加农民的财产性收入，分享发展的成果；有利于促进农村人口集聚、土地资源集聚和公共服务资源集聚，推进我市城市化进程。

办    法：

　　一、保留集体建设用地性质采用定向流转方式供地。针对拟保留集体用地性质并通过定向流转方式供地给集体意向企业，或拟保留集体用地性质，采用集体自用与流转两种方式供地，并将自用地块的工程建设捆绑到流转受让主体代建等情况，目前我市暂无相关政策支撑。建议市结合集体经济组织改造诉求，出台相关政策以推动项目的实施可行性。
　　二、单一主体挂牌招商模式下，返迁物业保留集体建设用地性质。采用单一主体挂牌招商模式进行的“工改工”项目，涉及集体物业补偿部分，经了解，集体经济组织更倾向于保留集体建设用地性质。
　　三、创新政府主导+集体自改双结合的统筹机制。为加强政府的统筹力度和主导权并合理提高集体经济组织的参与积极性，通过街道组织编制单元功能规划与发展定位，采用政府主导+集体自改双结合的改造模式推动项目改造。
　　四、建立产业平衡资金机制，保障居商类单元与产业类单元的平衡。鼓励采用“片区平衡”开发模式，整体考虑成本和收益，实现片区整体平衡。通过建立骨肉相连、同步实施的“工改工”与“工改居商”项目联动机制，建立产业平衡资金机制，实行预算管理，反哺“工改工”项目，平衡各方得益。另外，产业发展既要摆在突出位置、城市生活配套设施也要同步提升。有效调动社会资金在市场中的积极性，通过居商类城市更新项目完善周边生活配套，以高品质、高质量服务的城市环境满足城市人口的生活需求和情感诉求，综合考虑各单元用地功能和单元内的公共设施，创造有利的招商环境，吸引优质企业进驻，进一步加强人才和优质企业的归属感，从而促进产业的高品质提升，创造“双轮驱动”的良性循环条件。
　　五、增补租金补贴减轻集体经济压力。集体经济组织实施“工改工”项目，前期准备工作较多，除前期的规划研究外，主要包括集体物业收购、清退收回、旧厂房拆除等工作，涉及投入较多。同时，集体物业收回到项目落地投产期间，造成了集体租金的损失。为鼓励农村集体参与产业提升，提高改造热情和积极性，建议尽快结合市场经济，增补集体组织“工改工”租金补助。
　　六、缩减审批时间。涉及完善建设用地的项目，市审批流程繁琐，涉及部门较多，报批时间长，社区无法把控项目获批时间，整理及拆除土地直接关系集体收益，影响集体改造的积极性。针对集体自改项目，建议市适当放宽审批约束，加快审批速度。

市自然资源局
万江街道办政协小组：
贵单位提出的《关于提高我市农村集体建设用地实施“工改工”项目积极性 推动我市农村集体经济高质量发展的建议》（第20230068号）提案收悉，经综合市财政局、市农业农村局意见，现答复如下：
一、关于保留集体建设用地性质实施“工改工”建议
（一）根据《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》（东府〔2020〕14号），符合各级政府产业规划导向政策或连片开发的项目、特定意向人属于市、镇（街道）划定的重点企业等情形的，可由集体经济组织直接与特定意向人磋商达成交易，即集体经济组织可以磋商交易方式确定流转出让对象。上述情形以外，集体工业用地应按照《东莞市自然资源局关于深化集体工业用地市场化配置推进网上公开交易工作的通知》（东自然资〔2021〕165号）的规定通过网上挂牌交易方式确定流转出让对象。
（二）参照市政府工作会议纪要〔2020〕256号，项目保留集体土地性质，采取返还物业方式进行补偿的，可先将地块进行分宗，部分以集体流转出让方式供地给改造企业，其余以集体自用方式供地给村集体，配建物业由企业在集体自用地块上建设，建设工程无须公开招投标。不同地块的供地方式和补偿物业建设方式应在磋商交易合同和改造方案中一并明确。
（三）对于通过单一主体挂牌招商（公开招引实施主体）模式实施的“工改工”项目，返迁物业可保留集体建设用地性质。同时，《东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式地价计收和分配办法（试行）》（东自然资〔2023〕184号）中已明确，工业用地申请以集体自用方式供地且作为集体物业补偿的，无须缴纳地价款。
二、关于创新改造模式建议
结合我市改造主体多元、土地权属复杂的实际情况，我市创新性提出了政府收储改造、市属国企土地整备开发、工业企业自行改造、开发企业收购改造、村集体自行改造、村集体+产业运营商改造、集体土地流转改造、单一主体挂牌招商改造等8大“工改工”模式，适配不同的改造主体和项目诉求。同时，今年以来我市大力推进现代化产业园区，鼓励政府统筹连片“工改工”，园区内允许政府主导收储改造、集体自改及市场化改造等多种模式同步谋划实施。
三、关于利益机制建议
（一）《关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见》（东府〔2023〕4号）已明确提出，支持镇街（园区）根据实际情况，积极探索实践“三旧”改造利益统筹平衡机制及办法。镇街（园区）可结合地价计收办法，分类设定平衡系数，以“工改居商”反哺“工改工”或历史文化保护，权利人自行改造的“工改居商”单元平衡系数为1.1、公开招引实施主体的“工改居商”单元平衡系数为1.05，用于“工改工”的平衡资金由市、镇街（园区）5:5分成和预算管理，用于历史文化保护的平衡资金全额纳入市相关专项资金管理。支持镇街（园区）探索集体“工改工”利益平衡机制，对集体经济组织“工改居商”超出属地联动产业占比的，在超出部分的“工改居商”集体综合收益中计提平衡资金，用于奖励属地超额完成“工改工”比例的集体经济组织。
（二）为提高集体经济组织参与实施“工改工”改造积极性，我市已出台系列补助措施给予倾斜支持。一是《东莞市“工改工”财政补助暂行实施细则》（东府办〔2022〕55号）明确了拆除补助（60元/平方米）和新建补助（60-100元/平方米）。二是《东莞市农村集体产业升级补贴奖励专项资金管理办法》（东农农〔2022〕61号）明确了回购奖励、信托投资奖励和招商奖励。其中，农村集体经济组织投资回购本镇（街道）范围内旧厂房等，按回购面积给予每平方米50元的奖励，每宗最多不超过500万元；农村集体经济组织的物业引进规上企业、上市及后备企业、高新技术企业，或已入驻集体物业的企业被认定为上述企业，在引进当年或企业被认定当年，可给予相应集体物业年租金10%奖励，每宗最多不超过200万元。
四、关于审批机制建议

今年4月，《东莞市“工改工”融合审批改革实施方案》（东自然资〔2023〕183号）正式印发实施。聚焦现代化产业园区内和存量“工改工”项目，通过深度融合现行规划论证、方案编制、规划调整、用地报批、供地审批等事项，在审批流程整合、审批机制重构、审批标准明确、强化服务保障等四个方面提出了14条改革举措，实行“五个一”审批（一份总体实施方案、一个程序、一张审查要素表单、一个科室全程统筹、一个分管领导整体统筹负责），实现申请材料、审查内容、流程时间压减“3个50%以上”，其中市级部门审查时间将压缩至2个月内，有力推动“工改工”项目快速落地。

财政局
　　市自然资源局：
　　关于东莞市政协十四届二次会议提案《关于提高我市农村集体建设用地实施“工改工”项目积极性 推动我市农村集体经济高质量发展的建议》（第20230068号，下称《建议》）收悉。结合我局职能，现提出如下会办意见供贵局参考：
　　一、《建议》提出“建立产业平衡资金机制，保障居商类单元与产业类单元的平衡。鼓励采用‘片区平衡’开发模式，整体考虑成本和收益，实现片区整体平衡。通过建立骨肉相连、同步实施的‘工改工’与‘工改居商’项目联动机制，建立产业平衡资金机制，实行预算管理，反哺‘工改工’项目，平衡各方得益”。
　　目前，我市已出台相关产业平衡资金机制政策，我局建议充分利用好现有政策。具体如下：根据《东莞市人民政府关于印发<关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见>的通知》（东府〔2023〕4号）规定，“镇街（园区）可结合地价计收办法，分类设定平衡系数，以‘工改居商’反哺‘工改工’或历史文化保护，权利人自行改造的‘工改居商’单元平衡系数为1.1、公开招引实施主体的‘工改居商’单元平衡系数为1.05，用于‘工改工’的平衡资金由市、镇街（园区）5:5分成和预算管理，用于历史文化保护的平衡资金全额纳入市相关专项资金管理”、“支持镇街（园区）探索集体‘工改工’利益平衡机制，对集体经济组织‘工改居商’超出属地联动产业占比的，在超出部分的‘工改居商’集体综合收益中计提平衡资金，用于奖励属地超额完成‘工改工’比例的集体经济组织”。
　　二、《建议》提出“增补租金补贴减轻集体经济压力。集体经济组织实施‘工改工’项目，前期准备工作较多，除前期的规划研究外，主要包括集体物业收购、清退收回、旧厂房拆除等工作，涉及投入较多。同时，集体物业收回到项目落地投产期间，造成了集体租金的损失。为鼓励农村集体参与产业提升，提高改造热情和积极性，建议尽快结合市场经济，增补集体组织‘工改工’租金补助”。
　　目前，我市对集体经济组织实施“工改工”项目的补助力度已经很大，我局建议用好现有政策，提高集体经济组织参与改造热情和积极性。具体如下：一是目前的政策已加大集体经济组织实施“工改工”项目的奖补力度。2022年10月，根据《东莞市人民政府办公室关于印发<东莞市“工改工”财政补助暂行实施细则>的通知》（东府办〔2022〕55号），我市对“工改工”项目（包括村自改和村企合作改造模式）给予新建补助（60元/平方米）和拆除补助（60-100元/平方米）。对改造方案首次批复时间在2018年8月15日后、拆除用地面积75亩以上的“工改工”项目，拆除补助和新建补助按原有标准的两倍执行。2022年，我市已拨付“工改工”财政补助2.04亿元（其中拆除补助1.46亿元，新建补助0.58亿元）；二是集体经济组织可通过引进高新企业入驻等方式申请获得相应的租金补助。2022年5月，市农业农村局出台《东莞市农业农村局关于印发<东莞市农村集体产业升级补贴奖励专项资金管理办法>的通知》规定，“农村集体经济组织的物业引进规上企业、上市及后备企业、高新技术企业， 或已入驻集体物业的企业被认定为上述企业，在引进当年或企业被认定当年，对所在农村集体经济组织给予相应集体物业年租金10%奖励，每宗最多不超过200万元”。

市农业农村局
　　市自然资源局：
　　东莞市第十七届人民代表大会第三次会议第20230158号《关于助力村（居）实施“工改工”改造的建议》、第20230165号《关于进一步加快村级工业园升级改造为高质量发展拓空间的建议》和市政协第20230068号《关于提高我市农村集体建设用地实施“工改工”项目积极性 推动我市农村集体经济高质量发展的建议》、第20230115号《关于提高农村集体实施“工改工”项目的积极性，推动我市农村集体经济高质量发展的建议》提案收悉。上述两份建议和2份提案内容涉及领域相同，现就涉及我局职能的内容合并会办，具体意见如下，供参考：
　　我局十分重视农村集体经济发展，从财政奖补、完善保障、提高意识等多方面入手，支持并引导村组集体通过参与城市更新改造实现产业转型升级，促进集体经济高质量发展。
　　一、加强指导监督，提高村组集体决策效率
　　根据镇村的意见建议和项目审查经验，制定集体经济组织表决情况记录表等样式指引，配合市自然资源局做好项目审查工作，指导集体经济组织按照要求补充完善资料，推进村组更积极、更规范、更高效开展改造工作。2019年至今，协助审查单元划定26宗，磋商交易34宗，前期服务商招引23宗，单一主体挂牌招商70宗，“1+N”方案138宗。
　　二、完善政策措施，发挥财政奖补带动作用
　　用好东莞市农村产业升级补贴奖励专项资金，鼓励村组回购土地物业，为下来改造升级提供资源基础，迄今已发放奖补资金超过2800万元，对52宗回购项目进行奖励。继续完善政策，修订印发了《东莞市农村集体产业升级补贴奖励专项资金管理办法》（东农农〔2022〕61号），把政策实施范围从原来镇街及农村集体进一步明确至农村集体，把奖补类型精简为回购奖励、信托投资奖励和招商奖励三类，以突出重点，强化奖励针对性，改造前强化资源基础，改造中强化资金支持力度，改造后强化产业载体质量。2023年，对石排向西村1宗招商项目进行奖励。
　　三、营造良好氛围，减少推进改造的阻力
　　一是探索建设数字资产地图，利用数字资产地图信息显示、统计分析、区域分析、资产管理等优势，为村集体参与城市更新改造提供支持。广泛开展市内外调研，与试点镇反复研讨形成建设方案和软件需求方案，部署全市资产清查工作，详细指导镇村开展土地、物业等资产清查，全面完成资产信息采集，完成资产数字地图软件开发和测试，为下来全面推行资产数字地图管理做好准备。二是消除镇村干部担心因改造影响考评的顾虑。在市委政府对镇街的重点督查考评中，对因改造期间导致的集体总资产、纯收入及物业面积减少等影响进行剔除处理，支持镇街在核算村干部年终绩效奖励时对改造影响予以剔除处理。三是强化政策宣传和业务培训。编印宣传小册子，开展综合管理、财务等专题培训和支持镇街开展培训，推动镇街、村组加强交流。总结镇村行之有效的实践经验，形成典型案例在全市大会上宣传推广。