近年来，随着城市土地资源的日趋紧缺，在国务院、住建部、自然资源部等部门的统筹部署下，我国各城市在轨道交通建设的基础上，陆续出台TOD 开发相关政策。包括上海在内的诸多城市，更是积极探索“轨道+物业”的TOD 开发模式，重点考虑轨道交通周边及沿线规划的一体化，重构城市空间与服务。
　　2022年1月，中共东莞市第十五次代表大会指出东莞进入了千万GDP和千万人口的“双万”城市，东莞接下来的5年要努力实现在万亿GDP的基础上加快高质量发展及实现千万人口与城市深度融合、共生共荣。但作为东莞对接粤港澳大湾区的重要设施——轨道建设缓慢，目前仅有2号线在运营，1号线正在建设（已建设了5年），未成体系，难以与东莞千万人口的城市定位匹配；TOD轨道站点综合规划也非常缓慢，轨道站点周边城市更新项目因TOD综合规划及分成物业的限制等进展缓慢，随着市场下行，市场对于参与轨道建设的热情不高，甚至排斥参与轨道TOD相关项目开发，导致轨道TOD建设缓慢。
　　TOD综合开发规划研究对TOD 工作方向及内容起提纲挈领作用，是整个TOD 开发科学、开展高效的保障，而东莞目前的开发模式注重前端管控，把众多设想期望在前期解决，审查流程繁琐且漫长，忽略了建设周期投入、业态植入、招商落地、商业运营以及区域管理等考虑，难以让轨道交通规划尽快落地，从而影响TOD项目开展。

办    法：

　　为加快TOD综合开发建设，提升市场参与热情，深入推进轨道交通建设，建议从以下几个方面考虑：
　　一、创新机制，进一步配套相关政策，确保获得机制保障。参考上海、深圳、成都等城市轨道交通设施用地综合开发利用的指导意见和实施细则，向市政府申请建立定期联席会议协调专项机制和考核机制，优化相关配套技术标准等宏观政策，明确上盖物业开发行政审批流程，完善组织机制，稳定TOD综合开发及相关城市更新政策，给予市场明确清晰的信号。
　　二、进一步研究TOD开发收益模式，建立“市镇共建”模式下可操作的土地供应及收益分配问题，加快推进TOD 开发与实施。可借鉴广州、重庆、深圳等先进城市建设经验，改变现行的分成模式，建议分近远期建设周期、距离远近、项目类型等减少分成比例来降低TOD项目周边更新项目开发综合成本，推动项目建设。
　　三、TOD作为城市未来高品质发展的重要区域，应支持TOD站点500米或城际站点800米半径范围内改造项目以综合类、商住类等项目为主，给予规划指标上限、建筑限高、土规调整、工业保护线优化调整等优先政策。
　　四、推进近期开发项目成立市镇村联合TOD项目工作组机制，多层督办，政府深入参与项目拆迁、物业回迁、法律咨询等相关工作，引导拆迁补偿预期回归合理水平，稳定更新建设成本。合力协调土地规划历史遗留问题，通过政策引导村集体或园区所有者降低收益预期。

市自然资源局
市轨道交通局：
黄硕松委员提出的《关于加快轨道TOD综合开发，深入推进轨道交通建设的建议》（第20230034号）提案收悉，经研究，现提出会办意见如下：
交通、轨道等线性廊道的建设串联起城市发展的骨架，对于城市战略、空间格局、用地谋划等关系紧密，我局认同议案提出的关于加快轨道TOD综合开发，深入推进轨道交通建设的建议，在以往工作中，我局积极支持并配合贵局推进了东莞市轨道和TOD区域发展建设，不断优化TOD范围内综合开发及相关城市更新政策、研究土地供应及收益分配机制、完善相关配套技术标准。
一、在机制建设层面，我局配合贵局出台了东莞市轨道交通1+N文件，在规划和管控、投融资、轨道工程建设和管理等方面建立了政策支持和协同工作机制；
二、在规划管理层面，我局会同贵局进一步深化完善建立了轨道交通从线网规划到建设规划到线路详细规划的规划体系，并指导城市轨道交通沿线属地镇街（园区）按程序将经批复的城市轨道交通线网规划、线路详细规划、城市轨道交通建设规划相关内容纳入相应的国土空间规划中，并按照相关规定对城市轨道交通线路、站场、车辆段及相关配套设施进行用地预留和管控；
三、在城市更新和TOD规划层面，我局一方面配合贵局推进各站点区域TOD规划的编制和审批，另一方面在制定城市更新政策时进一步稳定TOD规划与“三旧”改造规划体系，明确轨道交通TOD范围内“三旧”改造项目实施路径。目前，《东莞市“三旧”改造片区统筹规划编审指引》《东莞市“三旧”改造单元规划（XX详细规划街坊控规调整）编审指引》已通过市自然资源局局务会议审议，下来修改完善、待市城市更新与城市设计委员会审议通过后，将正式印发实施。

四、在TOD开发收益模式研究方面，我局在城市更新政策编制中，充分吸纳贵局TOD范围内城市更新收益补偿和分配的政策内容，给予轨道TOD范围内进行政府物业分成的“三旧”改造项目开发容量奖励，提高轨道交通TOD范围旧改积极性，确保政府收益。同时将相关规划指标、政策适当向轨道交通TOD范围内的改造项目倾斜，在《东莞市“三旧”改造（城市更新）项目开发容量计算指引（试行）》（东自然资〔2023〕185 号）中明确“因实际发展需求等原因，经批准的TOD规划确定的改造项目实际可开发容量大于开发容量计算指引确定的开发容量的，可通过补足全额区片地价的方式，按照TOD规划确定的实际开发容量进行改造项目建设实施”。

市轨道交通局

　　尊敬的黄硕松委员：
　　您好！您提出的第20230034号提案《关于加快轨道TOD综合开发，深入推进轨道交通建设的建议》收悉。根据工作安排，该提案由我局承办。首先非常感谢您对我市轨道交通发展的思考和关注！提案分析了东莞轨道交通TOD综合开发建设存在的不足并提出了相关工作建议。您的建议对加速推进城市轨道交通建设，支撑“双万”城市交通发展具有积极意义。经我局会同市自然资源局共同研究，针对您所提建议，答复如下：
　　一、关于创新TOD开发机制
　　为高效推动轨道交通建设及TOD综合开发工作，我市成立了市轨道交通建设及TOD开发领导小组（以下简称市TOD领导小组），下设市TOD轨道办，领导小组日常工作以市TOD轨道办为主，各成员单位明确分管领导、业务科室及联络员参与市TOD轨道办日常工作。按照分层级的轨道交通建设开发会议机制，由市长组织召开领导小组工作会议，主要讨论轨道交通建设及TOD综合开发重大决策性事项；由分管副市长组织召开全市轨道交通建设及TOD综合开发工作会议，主要审议轨道交通建设及TOD综合开发重大事项；由市TOD轨道办组织召开日常办公会或专题协调会，主要协调解决轨道交通建设、TOD综合开发过程遇到的各类问题。
　　市轨道交通局作为轨道交通的行业主管部门，主要负责轨道交通顶层设计、轨道交通规划建设、轨道交通运营管理、轨道站场TOD综合开发等几大方面工作，积极探索研究轨道交通建设和轨道资源开发双向反哺机制，高效推进轨道交通规划编制、资金筹措、工程建设、综合开发和运营管理。
　　在机制建设层面，我局会同市自然资源局、市财政局、市住房与城乡建设局等相关部门出台了东莞市轨道交通1+N文件，在规划和管控、投融资、轨道工程建设和管理等方面建立了政策支持和协同工作机制。
　　二、关于TOD分成模式
　　根据市政府工作会议关于优化我市TOD范围内城市更新项目利益分成机制的要求，结合实际，我局会同市自然资源局、市财政局等部门起草了《关于优化调整<东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法>的通知（送审稿）》（以下简称《优化调整<实施办法>的通知》）。明确了轨道线路范围、TOD范围内城市更新项目政府物业分成政策优化方案等有关内容。目前，《优化调整<实施办法>的通知》（送审稿）已上报市政府。
　　三、关于TOD地区政策倾斜
　　在规划管理层面，我局会同市自然资源局等部门建立了轨道交通从线网规划到建设规划到线路详细规划的规划体系，并指导城市轨道交通沿线属地镇街（园区）按程序将经批复的城市轨道交通线网规划、线路详细规划、城市轨道交通建设规划相关内容纳入相应的国土空间规划中，并按照相关规定对城市轨道交通线路、站场、车辆段及相关配套设施进行用地预留和管控。
　　在城市更新和TOD规划层面，我局牵头会同市自然资源局等部门推进各站点区域TOD规划的编制和审批，另一方面在制定城市更新政策时进一步稳定TOD规划与“三旧”改造规划体系，明确轨道交通TOD范围内“三旧”改造项目实施路径。例如，《东莞市“三旧”改造片区统筹规划编审指引》《东莞市“三旧”改造单元规划（XX详细规划街坊控规调整）编审指引》正修改完善，按程序审议通过后，将正式印发实施。
　　在TOD开发收益模式研究方面，在TOD范围内城市更新收益补偿和分配的政策内容，市自然资源局在城市更新政策编制中，给予轨道TOD范围内涉及政府物业分成的“三旧”改造项目开发容量奖励，提高轨道交通TOD范围旧改积极性，确保政府收益。同时将相关规划指标、政策适当向轨道交通TOD范围内的改造项目倾斜，具体在《东莞市“三旧”改造（城市更新）项目开发容量计算指引（试行）》（东自然资〔2023〕185 号）中落实。
　　四、关于市镇村联合的TOD项目
　　近期，东莞市政府正式印发实施《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》（以下简称“《指引》”，旨在进一步深化创新改革，明确“三旧”改造（城市更新）区片容积率和区片地价计收补偿安置成本，打造“三旧”改造阳光工程，激发“三旧”改造生机活力，助力项目提速、提质、增效。作为全市“三旧”改造补偿安置指导标准，《指引》遵循政府引导、市场参与、尊重历史、公平清晰的理念与原则，按照“基础补偿+增值共享”的思路，设定出一套全市统一、公开透明、简明易行、科学合理的补偿安置成本核算标准。
　　同时，我市支持轨道交通投融资主体单位积极参与土地开发建设，在全市重大站点TOD综合开发和共构地块综合开发中发挥主导作用。积极建立TOD综合开发“多层实施、利益平衡、社会共赢”机制，通过对全市不同的TOD站点分类，采用市统筹、市镇联合统筹、镇统筹等统筹方式，以及整体开发、分散开发等实施模式，充分调动各镇街（园区）、市场力量参与TOD开发，推动TOD综合开发取得更好实效。
　　另外，在轨道交通工程项目建设中，我局将继续会同市相关行政主管部门综合运用指标配置、用途管制、配套公共设施等手段，推动土地资源盘活和轨道交通整体开发，并通过补缴地价款、移交政府用地、配建政府分成物业等方式，差异化保障政府收益，实现收益与投入良性循环。通过坚持一体规划、分类管控、分级开发，明确 TOD、TID 各站点开发功能和规模，合理安排开发时序，滚动推进一批高水平、高质量的“轨道+物业”TOD示范项目落地实施，引导资源向TOD地区集聚，加快轨道交通建设与轨道资源开发双向反哺。